Hội thảo khoa học cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM ngày 25-11 - Ảnh: CẨM NƯƠNG

Theo Viện Nhà ở và công trình công cộng, cả nước mới cải tạo được 20/2500 chung cư cũ. Những chung cư cũ được xây dựng mới thành công nhờ hội đủ các điều kiện như nằm ở vị trí đắc địa, dễ hài hòa lợi ích ba bên: nhà nước - người dân - doanh nghiệp.

Đó là thông tin được đưa ra tại Hội thảo khoa học cải tạo chung cư cũ do Viện Nghiên cứu phát triển TP tổ chức ngày 25-11.

Doanh nghiệp, nhà nước cùng than khó

Theo Viện Nhà ở và công trình công cộng, ba khó khăn cơ bản trong việc tái thiết chung cư cũ là xác định hệ số bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng; quy định về trường hợp nào thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại và vấn đề lựa chọn nhà đầu tư thực hiện việc di dời, cải tạo, xây dựng chung cư mới.

Ông Hoàng Việt Anh - tổng giám đốc Công ty TNHH thiết kế kiến trúc Phú Mỹ - cho biết khó khăn từ nhiều phía: quy hoạch, công tác bồi thường (nhất là các hộ dân ở tầng trệt), phức tạp đến từ pháp lý sở hữu nhà ở… Đa phần chung cư cũ nằm ở những vị trí hạn chế tăng dân số và hệ số sử dụng đất nên không thể tái định cư người dân tại chỗ mà vẫn bảo đảm quyền lợi cho chủ đầu tư.

Phó chủ tịch UBND quận 1 Vũ Nguyễn Quang Vinh trình bày tại hội thảo - Ảnh: CẨM NƯƠNG

Ông Vũ Nguyễn Quang Vinh - phó chủ tịch UBND quận 1 - cũng trình bày khó khăn đến từ hai vấn đề: thứ nhất là việc sở hữu chung cư, thứ hai là bài toán kinh tế.

Đối với những căn hộ chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước, chủ đầu tư đã hỗ trợ cho người dân 60% giá trị nhà và phải bồi thường cho nhà nước 100% giá trị nữa. Còn bài toán lợi nhuận cho chủ đầu tư thì không phải vị trí nào cũng được tăng tầng cao hay tổ chức nén dân cư được.

Quận 1 có ba chung cư cấp D thì chỉ mời gọi được hai chủ đầu tư ở hai dự án do chung cư cũ có vị trí thuận lợi, diện tích lớn, một chung cư còn khó khăn vì diện tích nhỏ xen cài trong khu dân cư đông đúc.

Cần linh hoạt trong giải pháp

Ông Hoàng Việt Anh kiến nghị cần quy định rõ ràng các khái niệm trong việc cải tạo lại chung cư cũ như thế nào là hư hỏng nặng, hư hỏng cục bộ, có nguy cơ sập. Nhà nước phải tính được giá trị quyền sử dụng đất và quyền phát triển dự án của các chủ sở hữu chung cư và trả sòng phẳng cho các chủ sở hữu.

Khi đã tính được rồi, chủ sở hữu chung cư không bàn giao thì cơ quan chức năng có quyền cưỡng chế. 

"Đối với những nơi bị hạn chế dân số và tầng cao thì không đưa ra phương án bố trí tái định cư tại chỗ", ông Việt Anh đề xuất. Đối với dự án tái định cư tại chỗ thì hệ số sử dụng đất phải tăng tối thiểu từ 2,5 đến 4 lần để thu hút doanh nghiệp.

Ông Hoàng Việt Anh trình bày tại hội thảo - Ảnh: D.N.HÀ

TS Nguyễn Ngọc Hiếu - Đại học Việt Đức - cho rằng cần phải có những nghiên cứu kỹ về cộng đồng dân cư của từng chung cư một để phân tích và đưa ra những chính sách linh hoạt trong quá trình thực hiện dự án xây dựng mới. Không dùng chung một khung chính sách, một mô hình, một kiểu bồi thường giải phóng mặt bằng cho tất cả các chung cư.

Bà Nguyễn Bình Minh - giảng viên khoa đô thị học, Trường đại học Khoa học xã hội và Nhân văn - cho rằng cần luật hóa việc xây dựng mới chung cư cũ như quy định rõ về quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan trong dự án, tạo sự đồng thuận giữa các bên ngay từ đầu như cân đối lợi ích giữa người dân và nhà đầu tư, định giá đất và nhà theo giá thị trường.

Bên cạnh đó, nhà nước cần tăng quyền lợi của người dân trong dự án xây dựng mới chung cư cũ như ban hành tiêu chí chọn nhà đầu tư, tìm nguồn vốn vay ưu đãi đối với trường hợp phải đóng thêm tiền mua nhà…

Chọn mua chung cư cũ: lợi nhiều hơn bạn tưởng!

Bạn đang loay hoay muốn tìm mua một căn hộ chung cư để ở hoặc đầu tư? Theo ông Lê Xuân Thạch, CEO của Công ty cổ phần IWE HOMES, thì thị trường luôn có hai loại căn hộ chung cư được rao bán: chưa sử dụng và đã sử dụng.