Mặc dù được đánh giá có sức hấp dẫn đặc biệt nhưng những yếu tố pháp lý liên quan đến condotel lại đang là lực cản, khiến phân khúc này gặp khó.

Các chuyên gia cho rằng còn nhiều thách thức trong giao dịch bất động sản condotel. Nhà nước cần có những chính sách, quy định pháp lý rõ ràng đảm bảo cho sự phát triển của sản phẩm mới này.

Hiện nay, các thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình condotel chưa được quy định chặt chẽ, rõ ràng dễ dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư nhập nhằng, lách luật để làm liều.

Loại hình condotel mới xuất hiện ở Việt Nam nên nhiều khách hàng chưa biết rõ về hình thức pháp lý sở hữu (50 năm, lâu dài, có được ở hay không...), cách khai thác vận hành cũng như chia sẻ lợi nhuận trong tương lai.

Mỗi loại hình condotel có tính pháp lý khác nhau nên khách hàng cũng rất khó để nắm bắt. Có những dự án là 50 năm và được ở, 50 năm không được ở, 70 năm hoặc lâu dài... Điều này cũng kiến khách hàng như lạc vào “mê hồn trận” và gặp nhiều rắc rối khi mua.

Một khách hàng đầu tư mua căn hộ condotel chia sẻ khi tìm hiểu thị trường thì nhiều chủ đầu tư cam kết sẽ làm được “sổ đỏ”. Thế nhưng, khi đặt tiền và quyết định mua thì mới biết, câu chuyện cấp sổ đỏ cho loại hình bất động sản này không hề dễ dàng.

Lý giải về vấn đề này, các chuyên gia cho rằng các bất cập liên quan đến cấp sổ đỏ cho condotel là có bởi luật pháp hiện hành chưa có quy định cụ thể. Pháp luật đất đai quy định rõ nếu đất đai là đất nhà ở (chung cư, liền kề, biệt thự) có thể sử dụng xây nhà để bán, phân lô bán nền… Khu du lịch nghỉ dưỡng là đất thương mại dịch vụ, nên chỉ được cho thuê đất và không được phân lô bán nền bán như đất ở.

Do đó, một vài dự án cho phép tách ra làm sổ đỏ nhưng cũng có nhiều dự án không thực hiện được. Điều này cũng khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình cảnh khó khăn. Chủ đầu tư bỏ ra hàng nghìn tỷ đồng nhưng không bán được sản phẩm vì tâm lý khách hàng luôn xem sổ đỏ như một yếu tố pháp lý quạn trọng nhất khi quyết định xuống tiền đầu tư.

Về tâm lý, đa số khách hàng khi mua bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng đều có mong muốn được sở hữu lâu dài, vừa cho mục đích kinh doanh khai thác hiện tại vừa là một tài sản để lại cho con cháu sau này.

Trên thực tế, một số địa phương có dự án bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ trong thời gian vừa qua là Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc đã có chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở (áp dụng đối với các biệt thự nghỉ dưỡng), qua đó tạo cơ sở để người mua bất động sản nghỉ dưỡng tại các trọng điểm du lịch này được sở hữu lâu dài.

Phương án chuyển đổi này nên được áp dụng tương tự đối với condotel ven biển. Theo đó, các dự án condotel ven biển được chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở. Về lâu dài, để tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho đất ở không hình thành đơn vị ở cần xem xét đến việc sửa đổi một số quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Đây sẽ là giải pháp thúc đẩy phát triển bất động sản nghỉ dưỡng vì góp phần tạo tâm lý yên tâm cho nhà đầu tư, thu hút dòng vốn đầu tư vào các dự án condotel ven biển mà vẫn đảm bảo mục đích của dự án, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, không gây thêm áp lực về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho khu vực dự án vì không có việc hình thành đơn vị ở.

Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đỗ Viết Chiến khẳng định “đất ở không hình thành đơn vị ở” là một khái niệm mới, chưa có trong quy chuẩn, Luật Quy hoạch đô thị và pháp luật liên quan. Theo quy chuẩn, quy phạm hiện hành quy định đất ở là một loại đất chính trong đơn vị ở hoặc trong đô thị để xây dựng nhà ở, đồng thời nêu rõ dự án xây dựng nhà ở chủ yếu là xây dựng nhà ở và các công trình dịch vụ phục vụ cho nhà ở, dự án khu đô thị mới. Có thể gồm một hoặc nhiều đơn vị ở được xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.

Như vậy, khi xây dựng condotel trên đất ở dù có hay không hình thành đơn vị ở thì đều phải đảm bảo nguyên tắc xây dựng nhà ở phải đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu phục vụ hàng ngày cho người dân.

Khi xây dựng condotel trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” hay nói đúng hơn là xây dựng condotel trên “đất ở nằm ngoài đơn vị ở” thì vẫn phải chứng minh và đáp ứng được nguyên tắc trên. Tuy nhiên, về bán kính phục vụ, có thể được linh hoạt hơn. Điều này phải được thể chế hóa bằng pháp luật và quy hoạch duyệt.

Bản chất condotel vừa là căn hộ ở vừa là khách sạn nghỉ dưỡng. Nếu là căn hộ ở thì Luật Nhà ở chi phối, còn nếu là khách sạn thì Luật Du lịch chi phối. Với nhà ở, người mua được sở hữu vĩnh viễn. Còn nếu là du lịch, nghỉ dưỡng thì chỉ được thuê đất có thời hạn. Thực tế xuất hiện loại hình condotel mang trong nó cả hai tính chất trên thì chưa được pháp luật điều tiết.

Mặt khác, nếu dự án xây dựng nhà ở thì phải đảm bảo hạ tầng đô thị đồng bộ; trong đó có hạ tầng xã hội (nhà trẻ, mẫu giáo, tiểu học, trung học cơ sở và các công trình dịch vụ đô thị phục vụ hàng ngày với bán kính phục vụ theo quy định). Đây là khó khăn cho cả nhà quản lý, chủ đầu tư và người mua.

Vì vậy, trong thời gian qua, nhiều địa phương đã “lách luật” bằng việc hình thành khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, mục đích để xây dựng được nhà, bán nhà mà không phải lo hạ tầng xã hội.

Trong khi tâm lý khách hàng muốn mua để sử dụng và sở hữu vĩnh viễn thì việc cấp sổ đỏ cho condotel chính là bài toán mà các chủ đầu tư chưa tìm ra lời giải. Thực tế này cũng đòi hỏi có sự hướng dẫn, quy định cụ thể của nhà nước để phân biệt rõ ràng, ông Chiến phân tích.

Nếu không sớm gỡ vướng cho loại hình mới condotel thì e rằng tình trạng lách luật sẽ xảy ra. Điều này đồng nghĩa với việc khó kiểm soát quy hoạch, thậm chí chủ đầu tư có thể “bắt tay” với địa phương để điều chỉnh quy hoạch tùy tiện.