Khu đất tại P.Hiệp Thành (Q.12) mà Công ty Angel Lina phân lô và nhận góp vốn của khách hàng hiện là đất được quy hoạch công viên cây xanh, thể dục thể thao - Ảnh: MAI THƯƠNG

Từ đó, các công ty, chủ đầu tư không có cơ hội lập dự án phân lô bán nền "ma" lừa khách hàng.

Tuổi Trẻ trao đổi với TS Vũ Trọng Khải để đi tìm giải pháp cho vấn đề trên.

Tránh quy hoạch theo ý nhà đầu tư

* Nhiều nạn nhân cho biết họ tin chủ đầu tư sẽ phân lô, tách thửa được trên những khu đất đang có quy hoạch không phải là đất ở? Niềm tin này có cơ sở hay không, thưa ông?

- Thực tế là việc lập, quản lý và thực hiện quy hoạch lâu nay có chuyện làm ngược theo kiểu nhà đầu tư muốn làm dự án chỗ nào thì các cơ quan nhà nước sẽ phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch theo ý nhà đầu tư.

Sau khi chính quyền điều chỉnh quy hoạch thì các dự án sẽ được hợp thức hóa thành chính thức và giá đất của dự án lẫn xung quanh sẽ tăng lên hàng chục lần.

Từ thực tế việc điều chỉnh quy hoạch khá dễ dàng và lợi nhuận quá cao, nên khi các chủ đầu tư hứa sẽ "phân lô, tách thửa" được thì người dân dễ dàng tin ngay.

* Làm cách nào để ngăn chặn việc các chủ đầu tư lập dự án "ma" để móc túi khách hàng?

- Theo tôi, phải giải quyết vấn đề từ gốc: Nhà nước phải lập, quản lý và thực hiện quy hoạch bài bản.

Trong đó chính quyền làm và công bố quy hoạch, sau đó tổ chức đấu thầu thi công các hạng mục công trình như xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà ở cao cấp, nhà ở xã hội, các công trình tiện ích… và có thể dành một số lô đất bán đấu giá cho người muốn tự xây nhà theo quy định quy hoạch. 

Nếu Nhà nước có điều chỉnh quy hoạch thì thủ tục và quy trình cũng phải như khi lập quy hoạch ban đầu, phải do các cơ quan trình, tư vấn thẩm định, lấy ý kiến của người dân...

Như vậy, khi khách hàng biết khu đất không phải là đất ở thì họ biết ngay không có cơ hội để chuyển quy hoạch.

TS Vũ Trọng Khải

Phải xử lý hành vi lừa đảo

* Ông có lời khuyên nào cho người dân muốn tìm mua nền đất?

- Người dân đi mua đất phải tìm hiểu thông tin từ chính quyền địa phương.

Một nền đất có giá hàng trăm triệu đến vài tỉ đồng, người dân không nên đặt cọc, đóng tiền mua khi chưa biết rõ pháp lý, quy hoạch. Không nên tin rằng đất bên cạnh khu dân cư cũng là khu dân cư hay chỗ khác phân lô được thì chỗ này cũng được, dự án khác làm được thì dự án này cũng được. Cũng đừng thấy nhiều người mua thì mình mua theo khi chưa tìm hiểu thấu đáo về dự án.

Hiện nay, thông tin về quy hoạch đất đai đã được công khai dưới nhiều hình thức, trên trang thông tin điện tử, bản đồ giấy. Tại UBND các xã, phường đều có bản đồ và có thông tin quy hoạch, có người hướng dẫn xem quy hoạch, cung cấp thông tin...

* Thưa ông, vậy cần phải xử lý các công ty, cá nhân lập dự án "ma" như thế nào?

- Mới nghe câu chuyện ai cũng biết là những doanh nghiệp, cá nhân lập bản đồ phân nền đất để rao bán, nhận tiền của khách hàng, dù dưới hình thức chuyển nhượng hay góp vốn đều có ý định gian dối để lấy tiền.

Tại sao các cơ quan chức năng lại hướng dẫn người dân kiện ra tòa án khi bị lừa? Nếu để người dân phải khởi kiện vụ việc dân sự nhằm đòi tiền thì thủ tục sẽ kéo dài và nhiêu khê. Mấy người dân đủ kiên nhẫn để theo hầu và thực hiện các thủ tục để lấy lại tiền của mình?

Ở đây, các doanh nghiệp, cá nhân hứa sẽ chuyển đổi quy hoạch, xóa quy hoạch của khu đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng hạ tầng... cho khu đất. Nhưng chắc chắn là công ty này biết không thể thực hiện được bởi chính quyền chưa có chủ trương điều chỉnh quy hoạch.

Vì vậy, việc hứa thực hiện một điều không có thật để nhận tiền của người dân, để "bán cái không có" thì chủ đầu tư đã có dấu hiệu lừa đảo. Hứa làm thủ tục để chuyển đổi quy hoạch nhưng không làm; không làm hồ sơ xin dự án, chuyển mục đích sử dụng đất... tức là đã gian dối với khách hàng.

Theo tôi, đủ điều kiện để xử lý những người phân lô bán nền, lập dự án "ma" về hành vi lừa đảo và cần phải xử lý hình sự.

* LS Huỳnh Văn Nông (Đoàn luật sư TP.HCM):

Đủ căn cứ khởi tố hình sự người lập dự án "ma"

Một số người dân tụ tập phản đối, đòi lại tiền đối với chủ dự án “ma” tại P.Phước Long B, Q.9, TP.HCM - Ảnh: NGỌC HÀ

Nếu là dự án thì quy định cấm không cho góp vốn khi chưa có quy hoạch 1/500. Ở đây, người bán đất có hai điểm lừa dối khách hàng: một là không có dự án tại khu đất họ rao bán, hai là quy hoạch không phù hợp (không phải là đất ở).

Rõ ràng đây là hành vi lừa dối. Trường hợp người rao bán đất chưa có cơ sở pháp lý về sử dụng đất mà đã hứa bán, nhận góp vốn hay giữ chỗ... cũng là hành vi lừa dối khách hàng. Việc người bán hứa chuyển đổi quy hoạch đã là lừa dối khách hàng vì không thể chuyển đổi quy hoạch thành khu dân cư được.

Chủ đầu tư hứa một chuyện không có thật, biết rõ là không phân lô được mà vẫn cố ý phân lô, làm cho khách hàng tin tưởng để nộp tiền cho chủ đầu tư. Đây là hành vi có dấu hiệu lừa đảo để chiếm đoạt tài sản.

Những trường hợp phân lô bán nền trên đất công do các cơ quan nhà nước đang quản lý, sử dụng thì hành vi lừa dối, vi phạm càng rõ ràng hơn. Những người đang canh tác, sử dụng đất nhà nước mà tiếp tay với chủ đầu tư để họ lập dự án "ma" lừa khách hàng cũng có thể bị xử lý hình sự.

Mặc dù hợp đồng có tiêu đề hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ... nhưng thực chất ý chí của người góp vốn hướng tới là mua một nền đất. Như vậy, bản chất các hợp đồng này là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hơn nữa, theo quy định thì việc góp vốn chỉ được chia lợi nhuận, chứ không được chia sản phẩm (nền đất).

Vì vậy, việc góp vốn chia nền đất là trái quy định.

Hiện có nhiều dự án "ma" kiểu này, nếu các cơ quan chức năng không vào cuộc, không xử lý mạnh tay để răn đe thì sẽ ngày càng có nhiều người dân bị mất tiền do mua đất nằm trong các dự án này. Với những lý lẽ trên, tôi khẳng định đủ căn cứ để khởi tố hình sự những người bán đất tại các dự án "ma".

TTO - Mua bán đất nông nghiệp, đất quy hoạch "trả góp" rồi tạo các giấy tờ pháp lý, biên lai giả, san lấp, làm đường... và rao bán thông qua hợp đồng hợp tác. Đó là cách thức của các công ty làm dự án "ma" tại TP.HCM nhằm móc tiền túi khách hàng.