Mới đây, TP.HCM công bố kế hoạch triển khai 11 vị trí TOD (bố trí nhiều nhà ở gắn với các dịch vụ và tiện ích ở gần điểm giao thông công cộng) dọc tuyến metro và vành đai theo xu thế chung của các đô thị hiện đại trên thế giới. 

Việc công bố diễn ra vào giai đoạn metro số 1 sắp vận hành chính thức, là bước ngoặt về cơ hội phát triển TOD mà TP ấp ủ bấy lâu.

Nén dưới đất, chất lên cao

Để có thể nén mật độ dân số vào một khu vực, người ta có thể khai thác lòng đất, xây cao ốc chọc trời xung quanh các nhà ga metro. 

Theo kế hoạch, đến năm 2028 TP.HCM sẽ triển khai TOD ở 11 vị trí dọc metro và vành đai chia thành hai giai đoạn. Cơ quan chức năng sẽ lần lượt xác định ranh giới, tình trạng pháp lý quy hoạch và chức năng phát triển đô thị của từng khu vực (xem đồ họa).

Hiện nay TP.HCM đang chờ phê duyệt Quy hoạch chung của TP đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060. 

Trong quy hoạch này, TP.HCM quy hoạch nhiều vị trí phát triển TOD theo các tuyến đường sắt, đường bộ... 11 vị trí mà TP.HCM công bố mới đây là để xác định thực hiện trong tương lai gần, tận dụng lợi thế từ nghị quyết 98.

Dựa vào các số liệu cụ thể, vị trí TOD có diện tích lớn nhất là hơn 389ha ở xã Xuân Thới Thượng (huyện Hóc Môn), kết nối giao thông với đường vành đai 3. 

Nơi có diện tích nhỏ nhất là Trung tâm Triển lãm và Trung tâm Thể dục thể thao quận Tân Bình chỉ khoảng 5,1ha nhưng quanh khu vực này đã có các khu dân cư hiện hữu, trường học, chợ sầm uất. 

Vị trí này được tính toán phát triển TOD để kết nối giao thông với tuyến metro số 2 và số 5 (ngã tư Bảy Hiền - cầu Sài Gòn). Các vị trí còn lại kết nối với tuyến metro số 1, 2, 3 và đường vành đai 3.

Với những vị trí gần nút giao thông, kết nối đường vành đai 3 hoặc tuyến nhánh rẽ sẽ hình thành các khu dân cư, logistics. Từ đó phát huy tối đa năng lực khai thác giao thông và hạ tầng kỹ thuật. 

Các đô thị này được dự tính phát triển tầm trung - cao tầng quanh lõi trung tâm, kết hợp khu nhà ở và dịch vụ xã hội; giao thông nội khu chủ yếu là đi bộ, xe đạp, xe buýt điện; còn lại kết nối đường nhánh và giao thông công cộng.

Theo chuyên gia về bất động sản, TOD là một xu thế chung tại các đô thị trên thế giới được nhiều quốc gia triển khai từ lâu và có nhiều điển hình thành công. 

TOD là mô hình phát triển đô thị nén bằng cách bố trí nhà ở gắn với việc gia tăng dịch vụ và tiện ích nội khu gần các nút giao thông công cộng. 

Tại nội khu đô thị, cư dân sẽ được cung cấp đầy đủ tất cả các tiện ích công cộng cần thiết (bệnh viện, trường học, công viên...), không gian thương mại và giải trí...

Để di chuyển ra bên ngoài (để đi làm, học hành...) thì cư dân sẽ thuận tiện trong bán kính (500m - bán kính "vàng", 1.000m - bán kính "bạc") lựa chọn đi bộ, xe đạp, buýt điện... theo các tuyến gom nội khu đi ra tuyến metro, đường cao tốc. 

Như vậy, TOD sẽ là mô hình tối ưu hóa sử dụng đất để giải quyết hài hòa nhu cầu, tiện nghi của nhà ở kết nối với giao thông công cộng của đô thị hiện đại. Từ đó giúp cải thiện chất lượng cuộc sống; giảm thiểu tắc đường, ồn ào, bảo vệ môi trường...

Thay đổi quan niệm về nhà mặt tiền

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Sử Ngọc Khương - giám đốc đầu tư Savills Việt Nam - cho rằng TOD giải quyết được bài toán giao thông đô thị dựa trên hệ thống giao thông công cộng tích hợp (các tuyến metro, buýt điện, giao thông ngầm...). 

Mô hình này cũng giải quyết được bài toán lưu thông của đô thị với việc tạo ra những luồng di chuyển, dịch chuyển thuận lợi cho cư dân để tiếp cận các tiện ích của đô thị từ thương mại, giải trí, việc làm... 

"Do vậy nhu cầu về nhà ở tại các đô thị TOD gia tăng làm cho giá trị bất động sản gia tăng, nhất là các TOD có vị trí kết nối tốt nhất về giao thông, lưu thông...", ông Khương nói.

Chuyên gia cho rằng nếu làm tốt 11 vị trí làm TOD mà TP.HCM vừa công bố sẽ tạo ra tổng giá trị về mặt kinh tế - xã hội là rất lớn khi kéo theo hàng loạt giá trị gia tăng "ăn theo" về thương mại, dịch vụ... 

Trong đó, thị trường bất động sản được hưởng lợi tăng theo thời gian do gia tăng các dịch vụ, tiện ích đô thị từ TOD mang lại khi Nhà nước cùng doanh nghiệp đầu tư.

Phát triển TOD cũng làm thay đổi quan niệm nhà mặt tiền quay ra đường của người dân. Bởi lẽ nhà dân dọc các tuyến cao tốc thông thường sẽ không quay mặt tiền ra đường do ồn ào, bụi bặm và thông thường sẽ có các bức tường ngăn cách. 

Thay vào đó, người dân sẽ thích nghi với việc bố trí nhà ở, sinh hoạt phù hợp với các đô thị tại các nút giao, nhánh rẽ, đường gom nội khu...

Đồng thời bất động sản sẽ tăng giá trị bền vững nhờ TOD khi tích hợp các hình thức giao thông đường bộ, sắt, thủy...

Đồng bộ giao thông, không chỉ có metro

Một lưu ý khi phát triển TOD ở TP.HCM được ông Ngô Anh Vũ, viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng TP.HCM, chia sẻ là TOD phải phát triển đồng thời với phát triển, hoàn thiện các tuyến giao thông. 

Bởi lẽ, theo ông Vũ, với độ nén đô thị của TOD, hệ số sử dụng đất được tăng lên tương ứng với nhu cầu về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. 

Nếu các tuyến giao thông (không chỉ đường sắt metro 1) phát triển chậm hơn so với các dự án bất động sản được cấp phép thực hiện trước thì có thể sẽ tạo ra áp lực quá tải về giao thông, hạ tầng.

Dẫn chứng, theo ông Vũ, trước đây khi TP.HCM phát triển tuyến đường sắt metro 1 thì chưa được định hướng, chuẩn bị trước các vị trí phát triển TOD, trong khi các nhà đầu tư dự án đã nắm bắt chính sách tốt đã mua đất để sẵn để thực hiện hàng loạt dự án. 

Một ví dụ khác đó là dọc trục Nguyễn Hữu Thọ (huyện Nhà Bè) hiện đã phát triển rất nhiều dự án đô thị lớn, cao tầng với mật độ và độ nén lớn. Theo quy hoạch thì dọc trục này có tuyến metro số 4 nhưng chưa biết khi nào triển khai, trong khi dự án đô thị thì đã phát triển, gây áp lực giao thông lên khu vực.

"Hiện TP đã quy hoạch phát triển TOD với định hướng tốt hơn trước. Với vị trí, quỹ đất chuẩn bị thì TP sẽ chủ động mời gọi đầu tư, điều tiết lợi ích trong phát triển đô thị. 

Đồng thời tại vị trí các nút giao để làm TOD TP hoàn toàn có thể tích hợp nhu cầu phát triển nhà ở xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp để vừa tạo điều kiện cho người dân hưởng tiện ích đô thị mà còn thông qua đó hạn chế được việc sử dụng xe cá nhân.

Ví dụ vị trí gần nhà ga thì cho làm dự án nhà ở thương mại, thương mại - dịch vụ, còn vị trí xa hơn chút trong bán kính 500m có thể đầu tư dự án nhà ở xã hội và kết nối đồng bộ với cụm đô thị, với nút giao thông. Người dân nếu có lựa chọn thì sẽ thích đi bộ hơn đi xe cá nhân...", ông Vũ đề xuất.

TOD hãy nhìn qua metro số 1

Hiện nay, tuyến metro số 1 đang vào giai đoạn nước rút. Diện mạo đô thị hiện đại theo mô hình TOD có thể được nhìn thấy bắt đầu từ cầu Sài Gòn với hàng loạt chung cư, khu đô thị, trung tâm thương mại… hiện đại dọc theo tuyến này.

Hình hài tự dần lộ diện

Cặp hai bên đại lộ Võ Nguyên Giáp và đến cuối tuyến metro hiện nay có rất nhiều dự án đô thị đã hoàn thành, đang triển khai, sẽ triển khai. Thực tế hiện nay một số khu dân cư hiện hữu có điều kiện thuận lợi và sớm hưởng lợi từ tuyến metro 1 như khu vực An Phú, Thảo Điền (quận 2 cũ dọc tuyến metro số 1). Ngày 31-10 vừa qua, tất cả 9 cây cầu đi bộ nối nhà ga metro đã hoàn thiện xây dựng, trong đó có đến 3 cây cầu kết nối khu vực này. Người dân có thể dễ dàng lên nhà ga từ hai bên đường Võ Nguyên Giáp, đường song hành để lên metro đi lại mỗi ngày…

Anh Nguyễn Gia Bảo (khu đô thị An Phú - An Khánh) cho hay hằng ngày đi làm anh đều nhìn thấy cầu bộ hành xây dựng sắp xong mà vui về tương lai thuận tiện di chuyển bằng metro số 1. Nhà anh ở cạnh siêu thị Mega Market và đường song hành, đi bộ chưa tới 10 phút là có thể lên tới metro để đi vào quận 1 hoặc ra Suối Tiên. Anh Bảo kỳ vọng trong tương lai, nếu các khu khác cũng được quy hoạch và phát triển như vậy thì quá tiện lợi cho người dân.

"Khu tôi ở cũng phát triển đồng bộ các dự án thương mại, văn phòng và nhà ở cũng giúp tạo ra cơ hội việc làm ngay trong khu vực mà tôi đang sinh sống, không cần phải di chuyển đi đâu cả. Với sự phát triển TOD, cư dân có thể hưởng lợi từ một hệ thống giao thông thuận tiện, tiết kiệm thời gian đi lại và giảm chi phí khi dùng xe cá nhân…", anh Bảo nói thêm.

Bên cạnh đó, để thuận tiện hơn cho người dân đi metro, TP.HCM đang hoàn thiện xây dựng 5 bãi giữ xe tại các nhà ga dọc tuyến. Đây là hạng mục thuộc dự án tăng cường tính tiếp cận và tổ chức kết nối các tuyến buýt với nhà ga metro số 1.

Theo ghi nhận của Tuổi Trẻ, khu vực như ga Thảo Điền, ga Rạch Chiếc và ga Suối Tiên có tiềm năng lớn để phát triển các khu đô thị TOD khi có sự kết nối tốt với các quận trung tâm và các khu công nghệ cao. Khu vực quanh vành đai 3 và 4 với vai trò là tuyến liên vùng có thể trở thành những điểm phát triển các khu đô thị vệ tinh. Khu vực đông và tây TP.HCM, gần sông như Thủ Thiêm, quận Bình Tân, quận 8, huyện Bình Chánh cũng có những tiềm năng phát triển theo mô hình TOD.

Tính toán ngay chi tiết mô hình

Theo PGS.TS Vũ Anh Tuấn (Trường đại học Việt Đức), quy hoạch TP.HCM là một đô thị phải phát triển đa tầng kết nối chủ yếu bằng đường sắt đô thị theo mô hình TOD. Để triển khai TOD vào thực tế, TP.HCM đã đề xuất cần cơ chế đặc thù để phát triển đường sắt đô thị nhưng việc này sẽ còn mất nhiều thời gian. Chính vì vậy trước mắt TP.HCM cần chọn và triển khai ngay ở tuyến metro số 1 để "va chạm thực tế", làm TOD tại các quỹ đất đã có ở một số nhà ga tuyến đường sắt đô thị này và nắm bắt các giá trị gia tăng, lấy các nguồn thu để làm quỹ phát triển đường sắt đô thị.

Hiện nay ba nhà ga thuộc tuyến metro số 1 gồm ga Suối Tiên, Phước Long và Rạch Chiếc có tiềm năng rất lớn để làm điều này. Ga Phước Long để kết hợp với khu vực Trường Thọ, ga Rạch Chiếc kết hợp với Khu phức hợp thể thao Rạch Chiếc và tái phát triển khu vực phía bắc. Tiếp theo là ga Suối Tiên để kết hợp với bến xe Miền Đông mới, giúp cho bến xe này nhộn nhịp.

"Với ba nhà ga này, Sở Quy hoạch và Kiến trúc, Sở Giao thông vận tải và Sở Tài nguyên và Môi trường có thể phối hợp để triển khai luôn quy hoạch chi tiết, làm thiết kế, xây dựng mô hình đầu tư cũng như tổ chức đấu thầu… để tạo ra rất nhiều giá trị. Tôi tính toán có thể lên tới cả tỉ USD để làm vốn mồi cho các tuyến đường sắt đô thị khác. Khi chúng ta nói lý thuyết thì dễ nhưng thực tế sẽ va chạm rất nhiều nên cần làm sớm, triển khai luôn bằng dự án cụ thể", ông Tuấn cho hay.

TP.HCM xác định 11 vị trí làm khu đô thị TOD dọc các tuyến metro và vành đai

Việc này giúp khai thác và phát triển tốt các quỹ đất có điều kiện chỉnh trang, tạo thành các khu đô thị nén xung quanh nhà ga tuyến metro số 1, 2, dọc vành đai 3… ở TP.HCM.