Nguồn tiền mặt bắt đầu có xu hướng giảm mạnh kể từ năm 2022, sau đó giảm tiếp xuống mức thấp nhất tính tới tháng 9-2023.

Dòng tiền suy yếu

Tại báo cáo vừa công bố, VIS Rating - công ty xếp hạng tín nhiệm có vốn đầu tư của Moody's - cho biết doanh thu và lợi nhuận các công ty phát triển bất động sản 9 tháng đầu năm 2023 giảm đáng kể lần lượt là 38% và 81% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên thị trường vẫn có một số chủ đầu tư như Vinhomes (VHM), An Gia (AGG), Nam Long (NLG) và Nhà Khang Điền (KDH) ghi nhận tăng trưởng EBITDA (lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao) nhờ bàn giao các dự án lớn có kết quả bán hàng tốt từ năm trước.

Một điểm đáng chú ý được VIS Rating nhận định, khả năng trả nợ phần lớn các công ty bất động sản tiếp tục suy giảm do đòn bẩy cao và dòng tiền yếu.

Tổng nguồn tiền mặt các công ty đã giảm xuống mức thấp nhất 5 năm qua. Trong khi lượng trái phiếu đáo hạn lớn khoảng 114.000 tỉ đồng/năm trong năm 2023-2024 sẽ làm gia tăng rủi ro tái cấp vốn.

Tuy nhiên có điểm tích cực, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các chủ đầu tư đã phần nào được cải thiện, chủ yếu thông qua ngân hàng hỗ trợ tái cơ cấu nợ và dự án. Bởi vậy, theo VIS Rating, tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2023 đạt 22%.

Vì sao nguồn tiền mặt đại gia bất động sản giảm?

Theo số liệu VIS Rating cung cấp cho Tuổi Trẻ Online, nguồn tiền mặt (bao gồm tiền và các khoản tương đương tiền, các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn) tính đến tháng 9-2023 khoảng 15.824 tỉ đồng.

Số liệu trên được tính toán từ top 30 công ty phát triển bất động sản niêm yết về doanh thu (ngoại trừ Vinhomes).

Trong khi thống kê giai đoạn từ 2018-2022, con số này dao động khoảng 18.000 - 22.000 tỉ đồng. Có thể thấy nguồn tiền mặt có xu hướng giảm mạnh kể từ năm 2022, sau đó tiếp tục giảm xuống mức thấp nhất tính tới tháng 9-2023.

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, ông Dương Đức Hiếu - giám đốc cao cấp VIS Rating - cho biết dòng tiền từ hoạt động kinh doanh giảm mạnh kể từ năm 2022 do suy giảm dòng tiền từ doanh số mở bán mới.

Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng bị hạn chế, trong khi các chủ đầu tư phải chịu áp lực trả các khoản nợ đến hạn.

"Sự suy giảm nguồn tiền mặt sẽ khiến các chủ đầu tư gặp rủi ro tái cấp vốn khi đối mặt với lượng trái phiếu đáo hạn lớn sắp tới", ông Hiếu nói.

Tuy nhiên, khi bình luận dòng tiền doanh nghiệp bất động sản, một chuyên gia về tài chính doanh nghiệp cho rằng xu hướng chung họ không để tiền mặt quá nhiều.

Nếu có tiền họ cũng sẽ rót phát triển dự án, tăng quỹ đất. Nhìn vào số liệu này thôi sẽ khó để đánh giá đủ về khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ của doanh nghiệp.

Trước quan điểm này, ông Dương Đức Hiếu cho rằng trong điều kiện kinh doanh bình thường, các công ty phát triển bất động sản hay cả ngành khác phải "duy trì một lượng tiền mặt tương ứng với quy mô bảng cân đối kế toán để đảm bảo thanh khoản".

Vì vậy, nguồn tiền mặt giảm mạnh là dấu hiệu của sự thiếu hụt thanh khoản, trong điều kiện số dư các tài khoản khác trên bảng cân đối kế toán, đặc biệt là các khoản nợ, vẫn được duy trì.

Bên cạnh nguồn tiền mặt giảm mạnh, ông Hiếu cũng chỉ ra các chỉ số khác cho thấy khó khăn tài chính bao gồm dòng tiền hoạt động suy yếu, đòn bẩy (Nợ/EBITDA) cao, áp lực đáo hạn trái phiếu cao và khả năng trả lãi vay suy giảm.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc báo lãi tăng vì ‘bất động sản khởi sắc’

Trong bối cảnh thị trường chung còn nhiều khó khăn, một doanh nghiệp cho biết có lợi nhuận tăng tốt quý 3-2023 do tình hình kinh doanh bất động sản khởi sắc.