Thống kê Tuổi Trẻ Online từ báo cáo tài chính (kiểm toán và chưa kiểm toán cập nhật đến ngày 11-3) của khoảng 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, lượng hàng tồn kho đến cuối năm 2023 gần 348.000 tỉ đồng (khoảng 14 tỉ USD quy đổi tỉ giá hiện tại), tăng xấp xỉ 3% so với cuối năm 2022 và tăng 30% so với năm 2021.

Dự án bất động sản dở dang kéo dài

Lượng hàng tồn kho ghi nhận trên báo cáo tài chính các doanh nghiệp gồm cả bất động sản để bán xây dựng dở dang và đã hoàn thành…

Chiếm chủ yếu 14 tỉ USD hàng tồn kho là bất động sản xây dựng dở dang. Với đặc thù doanh nghiệp địa ốc, lượng tồn kho phần nào thể hiện tiềm năng phát triển dự án, doanh thu tương lai nên được ví như "của để dành".

Số liệu thống kê dựa vào số liệu các doanh nghiệp có tỉ lệ tồn kho lớn trên sàn (không bao gồm doanh nghiệp bất động sản KCN), giá trị thực tế sẽ lớn hơn khi cộng doanh nghiệp OTC (chưa niêm yết).

Nhưng trong trường hợp hàng tồn kho bởi dự án dở dang kéo dài vì vướng mắc pháp lý, tiếp cận vốn khó khăn thì không khác "cục máu đông", mài mòn sức doanh nghiệp.

Việc "om" dự án quá lâu là nguyên nhân quan trọng đẩy chi phí vốn, đẩy giá bán. Tình trạng khan hiếm nguồn cũng là yếu tố chính khiến giá chung cư liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Nếu nhìn dữ liệu trong một quá trình dài, tồn kho năm 2023 đang ở mức "đỉnh", ngay cả đợt dịch COVID-19 bùng phát trước đây, cũng không lớn như năm vừa qua.

Tại cuộc họp do Phó thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì hôm 11-3, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết hiện vẫn còn hàng trăm dự án bất động sản tiếp tục chờ tổ công tác và địa phương gỡ vướng.

Trong đó Hà Nội đứng đầu với 246 dự án, tiếp đến TP.HCM có 143. Chưa kể ở nhiều địa phương khác.

Với những khó khăn về pháp lý, ngoài sự nỗ lực tự cứu mình của doanh nghiệp, chuyên gia cho rằng cần sự vào cuộc thực chất từ các cơ quan liên quan và chính quyền địa phương trong việc khơi thông thủ tục, tháo điểm nghẽn, "cởi trói" các dự án dở dang.

Báo động vòng quay hàng tồn kho

Kết hợp cả yếu thanh khoản, cấp phép dự án, vướng pháp lý, siết tín dụng... làm cho triển khai dự án và mở bán chậm. Điều này làm số ngày tồn kho bình quân của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng lên ở mức rất cao, đáng báo động.

Theo dữ liệu Tuổi Trẻ Online, nếu như năm 2018, vòng quay hàng tồn kho trung bình của doanh nghiệp bất động sản chỉ ở mức 659 ngày thì năm 2022 đỉnh điểm lên 1.562 ngày, sang 2023 là 1.283 ngày.

Báo cáo công bố năm ngoái của Ban IV còn cho biết cá biệt có doanh nghiệp bất động sản phải mất đến 149 năm mới bán hết được giỏ hàng.

Ông Dương Đức Hiếu, giám đốc - chuyên gia phân tích cao cấp Visrating, chỉ ra xác định giá đất tính tiền sử dụng đất là một trong những trở ngại trọng yếu gây ra các chậm trễ trong việc phê duyệt pháp lý dự án bất động sản trong 5 năm qua. Yếu tố này cũng chiếm hơn 50% trường hợp chậm trễ pháp lý tại các dự án bất động sản.

"Sự chậm trễ pháp lý của dự án khiến nguồn vốn vay ngân hàng dài hạn bị suy giảm đối với một số công ty bất động sản niêm yết", theo chuyên gia Visrating.

Điểm tích cực, so với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 đã đưa ra hướng dẫn chi tiết và theo định hướng thị trường hơn về định giá đất. Điều này sẽ giúp các cơ quan chức năng xác định giá đất phù hợp.

Từ đó, đẩy nhanh quá trình phê duyệt pháp lý dự án và cho phép các dự án bất động sản đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn, đặc biệt là từ các ngân hàng, vốn đã bị ảnh hưởng tiêu cực bởi sự chậm trễ pháp lý trong 5 năm qua.

Chung cư trăm triệu một mét vuông, giá nhà ngày càng xa tầm với

Thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại nhưng giá bán chung cư tại Hà Nội, TP.HCM tiếp tục tăng cao trong quý 2.