Chung cư mini từng là cơn sốt của thị trường mua bán bất động sản - Ảnh: BĐS

Mua bán chung cư mini: Cơn sốt của một thời

Xuất hiện rải rác vào những năm 2004-2005, nở rộ ở giai đoạn 2008-2009 và đến năm 2010, CCMN trở thành cơn sốt của thị trường khi nghị định 71/2010/NĐ-CP thừa nhận tính pháp lý của loại hình nhà ở này. Cụ thể theo nghị định, hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có từ 2 căn hộ và mỗi căn hộ có diện tích sàn xây dựng tối thiểu 30m², được thiết kế, xây dựng khép kín; đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 Luật nhà ở thì được cấp sổ đỏ.

Giá thành rẻ (dao động từ 500 triệu - 1 tỉ) và tọa lạc ở vị trí nội thành là những ưu điểm khiến CCMN trở thành sản phẩm hấp dẫncủa thị trường địa ốc khi đó.

Nghị định 71 trở thành chất xúc tác khiến nhiều chủ đầu tư, đặc biệt giới đầu tư nhỏ, lẻ mạnh tay hơn khi đổ vốn vào phân khúc này. Anh Trần Trọng Chức, nhân viên môi giới nhà đất tại Cầu Giấy (Hà Nội), cho biết những năm 2008-2010, các khu đất nội thành có diện tích từ 150-250m² được săn lùng ráo riết để xây dựng CCMN. Nhiều gia đình lâu đời ở Hà Nội may mắn sở hữu khu đất rộng cũng đầu tư xây CCMN để bán.

Những tòa nhà cao từ 5-10 tầng với các căn hộ có diện tích từ 30-70m² đua nhau mọc lên tại Cầu Giấy, Thanh Xuân, Từ Liêm, Đống Đa, Tây Hồ, trở thành nơi trú ngụ của hàng ngàn gia đình trẻ.

Anh Vũ Đình Hòa, môi giới nhà đất tại Khương Trung (Thanh Xuân, Hà Nội), cho biết những năm 2009, 2010, 2011, nhiều tòa CCMN luôn trong tình trạng "cháy hàng". Tại một số vị trí trung tâm, giá 1m² được đẩy lên cao ngất ngưởng: 30-35 triệu. Nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu thị trường.

Tuy nhiên, thời huy hoàng của mua-bán CCMN nhanh chóng qua đi. Theo các môi giới, từ giữa năm 2012, những căn hộ mini bắt đầu ế ẩm. Những bất cập của loại hình nhà ở này khi đi vào hoạt động là nguyên nhân khiến CCMN bị “thất sủng”.

Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư vì chạy theo lợi nhuận đã không xây dựng đúng giấy phép xây dựng như xây vượt số tầng, vượt mật độ, không đảm bảo các tiêu chuẩn phòng cháy, chữa cháy. Ngoài ra, nhiều CCMN hình thành trên các lô đất xen kẹt, đất nông nghiệp chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng. Điều này khiến không chỉ chất lượng sống mà việc cấp sổ đỏ và chia tách sổ cho từng căn hộ trở nên khó khăn.

Dù nở rộ mạnh mẽ nhưng giai đoạn 2008-2010, số lượng CCMN được cấp sổ đỏ trên thị trường Hà Nội chỉ đếm trên đầu ngón tay. Công ty TNHH Bất động sản (BĐS) và dịch vụ địa chính Hà Nội (Hanoiland), Công ty BĐS Minh Đại Lộc là những đơn vị hiếm hoi xin cấp sổ đỏ thành công cho sản phẩm CCMN.

Đáng chú ý, thời điểm năm 2012 nhiều chung cư thương mại giá rẻ đổ bộ vào thị trường BĐS. Một số sản phẩm tiêu biểu có thể kể đến như tổ hợp chung cư Đại Thanh (10-12 triệu/m²), Xa La (14-18 triệu/m²), The Sun Garden (14-16 triệu/m²)…Với giá thành rẻ hơn và tính pháp lý được đảm bảo, chung cư thương mại giá rẻ được ưa chuộng hơn CCMN.

Cuộc chuyển hướng của giới đầu tư

Chính những bất cập trên khiến khách hàng quay lưng với CCMN. Bối cảnh đó buộc các nhà đầu tư nhỏ lẻ phải chuyển hướng cho thuê nhằm thu hồi vốn. Trong cuộc chuyển hướng bất đắc dĩ ấy, CCMN lại cho thấy tiềm năng dồi dào của loại hình BĐS cho thuê. 

Năm 2010, anh Vũ Ngọc Lâm xây thêm CCMN tại Kim Liên (Đống Đa, Hà Nội) sau khi tòa CCMN tại Thái Hà “cháy hàng”. Anh Lâm đã không lường được những biến động của thị trường, CCMN ở Kim Liên chỉ bán được vài căn rồi rơi vào tình trạng ế ẩm. Để thu hồi vốn, anh buộc phải chuyển sang hình thức cho thuê. Với anh Lâm, đây là một quyết định đúng đắn: “CCMN cho thuê có nguồn cầu rất lớn. Điều quan trọng là dù thị trường BĐS biến động thế nào thì đầu tư cho thuê luôn có doanh thu ổn định hằng tháng. Ngoài ra, các tòa CCMN cho thuê sẽ là tài sản đảm bảo và giá trị BĐS, đặc biệt là đất sẽ tăng theo thời gian”.

Cũng như anh Lâm, chị Hoàng Yên Hoa, chủ một CCMN tại phường Yên Hòa (Cầu Giấy, Hà Nội), cũng phải chuyển sang hình thức cho thuê để thu hồi vốn khi cả năm không có khách hỏi mua. Đến nay chị đã chuyển hẳn sang xây CCMN cho thuê khi nhận ra nhu cầu thuê nhà tại các thành phố rất lớn và liên tục tăng qua các năm. Dù cho thuê thu hồi vốn chậm hơn nhưng theo chị Hoa, xây và cho thuê CCMN là kênh trú ẩn an toàn vì tránh mất giá đồng tiền, chống được lạm phát và có sức đề kháng tốt ngay cả khi thị trường BĐS gặp khó khăn.

Không còn sôi động trên thị trường mua bán nhưng theo anh Hoàng Tuấn Anh, môi giới một công ty nhà đất thuộc quận Đống Đa (Hà Nội), từ năm 2013 đến nay CCMN dần xác lập và bước sang một giai đoạn “huy hoàng” khác là giai đoạn cho thuê. Bản thân anh Tuấn Anh thay vì môi giới bán CCMN đã chuyển sang môi giới cho thuê trước sự “ăn khách” của phân khúc này.

Các căn CCMN có nhiều lợi thế so với các loại hình nhà ở cho thuê khác do diện tích linh hoạt, mức giá mềm và tọa lạc ở nội thành. Với diện tích 30-60 m², CCMN có giá thuê từ 2,5-6 triệu. Mức giá này ngang với nhà tập thể cũ cho thuê và bằng khoảng 1/2 giá căn hộ trung cấp và 1/3 giá căn hộ cao cấp cùng diện tích và vị trí. Những năm gần đây, CCMN trở thành lựa chọn của người trẻ độc thân, các gia đình trẻ…

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tăng cao tại các thành phố lớn, giá thuê đắt đỏ thì CCMN góp phần đa dạng hóa các loại hình BĐS cho thuê, giúp người trẻ, các gia đình trẻ có thêm nhiều sự lựa chọn phù hợp.