Vui lòng cho em hỏi, cán bộ xã nói thế có đúng không? Có cách nào khác để khỏi phải đập nhà và cách tính phí khi chuyển từ đất nông nghiệp sang thổ cư?

nguyen trang, (bupbexinh231283@...)

- Trả lời

1. Về việc chuyển mục đích sử dụng sang đất ở

Do đất của gia đình bạn là đất nông nghiệp nhưng lại được sử dụng vào mục đích ở và xây nhà để ở nên theo trình tự hợp pháp, gia đình bạn cần phải thực hiện thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trước khi tiến hành thủ tục xin phép xây dựng.

Theo quy định tại Điều 36 và Điều 37 Luật đất đai, việc chuyển mục đích sử dụng đất này thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là xin phép UBND cấp huyện. Căn cứ Điều 31 Luật đất đai, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt.

Sau khi được UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và được cấp giấy chứng nhận, gia đình bạn mới tiến hành thủ tục xin phép xây dựng.

2. Về xử lý nhà ở xây dựng không phép

Theo trình bày, gia đình bạn đã có hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trái phép và xây dựng không phép. Tuy nhiên, bạn không nêu rõ việc xây dựng diễn ra vào thời điểm nào và diện tích đất nông nghiệp của gia đình đã có giấy chứng nhận hay chưa. Vì thế, để xác định gia đình bạn có được cấp giấy chứng nhận hay không là tùy theo thời điểm xây dựng nhà ở và vấn đề phù hợp quy hoạch.

Theo hướng dẫn 5144/HD-LS ngày 30-6-2010 của Liên sở Xây dựng - Tài nguyên và môi trường TP.HCM, việc xử lý đối với nhà ở xây dựng không phép được áp dụng như sau:

1. Trường hợp nhà ở riêng lẻ được xây dựng không phép trước ngày 1-7-2004 mà hiện nay phù hợp quy hoạch, kiến trúc thì được xem xét cấp giấy chứng nhận cho toàn bộ (hoặc một phần) diện tích phù hợp quy hoạch và kiến trúc đó.

2. Trường hợp nhà ở riêng lẻ được xây dựng không phép từ ngày 1-7-2004 đến trước ngày 1-7-2006, nhà ở không có tranh chấp, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật thì được xem xét cấp giấy chứng nhận cho toàn bộ (hoặc một phần) diện tích phù hợp quy hoạch và kiến trúc đó.

3. Trường hợp nhà ở riêng lẻ được xây dựng từ ngày 1-7-2006 thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như đã nêu đối với trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 1-7-2006 thì được xem xét cấp giấy chứng nhận cho toàn bộ (hoặc một phần) diện tích phù hợp quy hoạch và kiến trúc đó.

Trong cả ba trường hợp nêu trên, việc xác định diện tích phù hợp quy hoạch, phù hợp kiến trúc trên bản vẽ sơ đồ do Phòng quản lý đô thị quận, huyện thực hiện.

Như vậy, bạn có thể liên hệ Phòng Quản lý đô thị huyện Bình Chánh để được cung cấp thông tin về quy hoạch cho trường hợp nhà - đất của gia đình mình, và liên hệ Phòng Tài nguyên và môi trường hoặc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Chánh để nhận hồ sơ cấp giấy chứng nhận (nếu phù hợp quy hoạch).

3. Về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ Khoản 2 Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 và Khoản 1 Điều 2 nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30-12-2010, tiền sử dụng đất phải nộp trong trường hợp này là khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở trừ đi tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân là giá đất theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định.

(Hạn mức đất ở tại huyện Bình Chánh theo quy định của UBND TP.HCM là không quá 200 m²).

Thân