Thị trường văn phòng cho thuê năm 2015 đã vượt qua giai đoạn khó khăn - Ảnh: bestoffice

Nhiều dự án mới tung ra thị trường đã đạt được hiệu suất tốt, đặc biệt là phân khúc văn phòng và bán lẻ.

Phân khúc văn phòng thoát đà ảm đạm

Trong năm 2015, nếu văn phòng hạng B gia nhập thị trường với lượng nguồn cung lớn thì hạng A lại khá khan hiếm. Thị trường cả nước ghi nhận khá ít dự án văn phòng hạng A mới được đưa vào sử dụng, vì vậy tỉ lệ lấp đầy của hạng này luôn đạt mức 99% ở cả Hà Nội và TP.HCM.

Nhìn chung, trong vòng 10 tháng đầu năm 2015, tổng diện tích tiêu thụ thuần của thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM đạt hơn 98.000m², tăng đáng kể so với mức diện tích tiêu thụ thuần 22.000m² trung bình hàng quý giai đoạn 2012-2014.

Tương tự, tổng diện tích tiêu thụ thuần của thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội đạt 97.000m² trong 9 tháng đầu năm 2015, cao vượt so với con số 29.000m² diện tích tiêu thụ thuần trung bình hàng quý giai đoạn 2012-2014. Số liệu này cho thấy nhu cầu mở rộng diện tích, thuê mới văn phòng đang trở lại.

Đáng chú ý, trong năm 2015 khách thuê văn phòng thuộc lĩnh vực tài chính và ngân hàng chiếm tỉ lệ cao nhất trong tổng số các giao dịch cho thuê trong năm 2015. Xét về mục đích thuê thì di dời và mở rộng văn phòng chiếm hơn 70% tổng số giao dịch cho thuê trong năm 2015.

Trong đó, các công ty nước ngoài chiếm 60% tổng số giao dịch cho thuê năm 2015. Các cao ốc văn phòng loại B tiếp tục dẫn dắt phân khúc văn phòng cho thuê nhờ vào chất lượng tốt cùng với mức giá thuê hợp lý hơn so với các dự án loại A. Số lượng các hợp đồng thuê với diện tích trên 1.000m2 tăng đáng kể trong năm 2015, hầu hết là đến từ các dự án loại A.

Thị trường Hà Nội tuy khởi sắc về công suất thuê và tỉ lệ trống ngày càng giảm nhưng xu hướng giảm giá thuê vẫn chưa dừng lại. Mức giảm bình quân là 2% trên mỗi quý trong năm 2015. Nhìn chung mức giảm này đã chững lại thời điểm cuối năm và xu hướng này dự kiến có thể sẽ chấm dứt trong năm 2016. Hiện mức giá thuê trung bình tại Hà Nội là 21- 37 USD/m² với hạng A và B tùy vị trí, hạng C có mức thuê tầm 14 - 20 USD/m².

Trong khi đó tại TP.HCM, tổng nguồn cung văn phòng hạng A đã giảm, nhất là khu trung tâm. Tỉ lệ lấp đầy của hạng A và B liên tục tăng trong 2 quý cuối năm. Khu vực ngoài trung tâm với mức giá thuê rẻ vẫn duy trì tỉ lệ lấp đầy cao hơn so với khu trung tâm suốt bốn quý qua. Điều này cho thấy giá thuê vẫn là vấn đề quan trọng nhất mà khách thuê quan tâm. Theo đó, giá thuê trung bình ở cả 2 hạng vẫn duy trì ổn định ở mức từ 33 - 47 USD/m² với hạng A, 22 - 32 USD/m² với hạng B. So với năm ngoái, giá thuê đã có sự nhích lên chút ít. Đến quý III/2015, thị trường chính thức kết thúc thời kỳ giảm giá liên tục.

Dự báo trong năm 2016, thị trường văn phòng Hà Nội và TP.HCM tiếp tục sôi động và tăng giá thuê, nhất là với khu vực trung tâm và bất động sản thương mại khi mà nguồn cung không còn nhiều và phải đến năm 2017 mới có thêm nguồn cung mới.

Thị trường bán lẻ chào đón nhiều nhà đầu tư mới

Thị trường bán lẻ chào đón nhiều trung tâm mua sắm mới trong năm 2015 như SC VivoCity, Vincom Quang Trung và Vincom Thủ Đức tại TP.HCM, Aeon Long Biên, Vincom Nguyễn Chí Thanh tại Hà Nội với tổng nguồn cung mới trong năm 2015 đạt khoảng 250.000m². Hầu hết các trung tâm mới mở này đều nằm ở các quận ngoài trung tâm thành phố. Tỉ lệ lấp đầy của trung tâm thương mại và trung tâm mua sắm vẫn ổn định.

Tổng nguồn cung của trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ sẽ tăng trong tương lai nhưng đáng chú ý là phần lớn diện tích khối đế bán lẻ sẽ tập trung tại các quận ngoài trung tâm (quận Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân - Hà Nội và Tân Phú, Thủ Đức, Gò Vấp - TP.HCM). Hàng loạt thương hiệu bán lẻ lần đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam như: Dorothy Perkins, F&F, Mis Selfridge (thời trang) và Komonoya, Sabu Ya trong (ẩm thực)...

Mặt bằng bán lẻ tuy có cải thiện về công suất thuê nhưng sức mua vẫn chưa mấy cải thiện - Ảnh: Phương Uyên

Hiệu suất kinh doanh tại các trung tâm mua sắm mới rất tốt, với công suất thuê đạt cao hơn 90% ở thời điểm mới tung ra thị trường, tuy nhiên để kích thích tiêu dùng vẫn còn là một thách thức.

Phần lớn khách đến các trung tâm mua sắm để thăm thú nhiều hơn là lượng người mua sắm thật sự. Khu ẩm thực, siêu thị, khu trò chơi và rạp chiếu phim trong một trung tâm mua sắm luôn có sức thu hút lớn và đạt hiệu suất hoạt động tốt hơn so với các thương hiệu cao cấp khác ở các tầng thấp hơn của các trung tâm mua sắm.

Giá chào thuê tại các trung tâm mua sắm được ghi nhận là ổn định hoặc giảm nhẹ trong năm 2015 với mức giảm trung bình là 0,5% mỗi quý trong cả năm. Nguồn cung mới ở khu vực ngoại thành với giá thuê thấp hơn cũng làm tăng áp lực phải giảm giá thuê của các trung tâm mua sắm hiện tại có giá thuê cao hơn.