Một khu đất ở phường Bình Chiểu (Q.Thủ Đức, TP.HCM), chủ đất đang cho xây nhà tạm để tách thửa, phân lô với diện tích nhỏ - Ảnh: TIẾN LONG

Sau nhiều lần sửa đổi, Sở Tài nguyên - môi trường TP.HCM đã hoàn chỉnh dự thảo quyết định thay thế quyết định 33/2014/QĐ-UBND về diện tích tối thiểu được tách thửa và trình UBND TP ký ban hành.

So với quyết định 33, dự thảo quyết định thay thế có nhiều quy định chặt chẽ, lấp các lỗ hổng đã từng bị người sử dụng đất, đầu nậu lợi dụng để tách thửa tràn lan, phá nát quy hoạch.

Tuy nhiên, dự thảo quyết định thay thế lần này vẫn giữ nguyên quy định phân biệt diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đối với thửa đất ở có nhà ở hiện hữu và thửa đất chưa có nhà ở.

Giữ nguyên quy định phân biệt diện tích

Cụ thể, theo dự thảo quyết định thay thế quyết định 33, đối với khu vực 1, thửa đất ở hình thành sau khi tách thửa phải là 50m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m đối với đất chưa có nhà.

Còn đối với đất có nhà ở hiện hữu, thửa đất hình thành sau khi tách thửa phải đạt 45m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới ≥ 20m, 36m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới < 20m.

Tương tự, đối với khu vực 2, nếu đất chưa có nhà, thửa đất ở hình thành sau khi tách thửa phải đạt 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m. Còn đất đã có nhà hiện hữu thì thửa đất ở hình thành sau khi tách thửa phải là 50m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m.

Ông Nguyễn Gia Thái Bình - phó chủ tịch UBND quận Bình Tân - cho rằng việc phân biệt diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở trống và đất có nhà hiện hữu là “không rõ dựa vào cơ sở nào”.

Có thể quy định này là nhằm bảo đảm diện tích không quá nhỏ, tạo điều kiện sinh sống tốt hơn cho người dân. Tuy nhiên, mấu chốt vấn đề cần giải quyết điều kiện sống của người dân về giao thông, điện nước, trường trạm, chợ...

Do vậy, chỉ cần quy định một diện tích tối thiểu tách thửa hợp lý và thống nhất cho cả đất ở có nhà và không có nhà hiện hữu.

Theo ông Bình, hiện nay quy định tại quy chuẩn xây dựng thì đất ở đô thị có diện tích trên 36m², đảm bảo chiều rộng không nhỏ hơn 3m là đủ điều kiện được cấp phép xây dựng nhà ở. Ngay cả ở TP cũng có không ít dự án nhà có diện tích khoảng 50m² hoặc nhỏ hơn (quy cách 4x16m, 4x15m...).

Nên áp dụng một tiêu chuẩn diện tích tối thiểu

Đồng tình ý kiến trên, ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - cho rằng không cần thiết phân biệt diện tích thửa đất ở hình thành sau khi tách thửa là thửa đất đã có nhà ở hoặc thửa đất chưa có nhà ở.

Thay vào đó nên áp dụng một tiêu chuẩn diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đất ở, không phân biệt thửa đất có nhà ở hiện hữu với thửa đất chưa có nhà ở.

Ông Châu gợi ý có thể quy định đối với khu vực 1, diện tích tối thiểu là 45m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới từ 20m trở lên; diện tích tối thiểu là 36m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới dưới 20m.

Đối với khu vực 2, có thể diện tích tối thiểu là 50m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m.

Theo ông Châu, việc giữ nguyên quy định phân biệt diện tích tối thiểu được tách thửa như trên là không cần thiết. Thậm chí, nguy cơ tạo điều kiện tiếp diễn tình trạng chủ đất, giới đầu nậu có khu đất ở trống lớn, sau đó “lách” bằng cách xây dựng những căn nhà “dã chiến”, tạm bợ để xin tách thành những thửa nhỏ.

Đi kèm với đó dễ phát sinh việc “bắt tay” để ngó lơ vi phạm của chính quyền địa phương với giới đầu nậu. Như vậy những quy định chặt chẽ khác trong dự thảo cũng khó cản ngăn quá trình phá nát quy hoạch của giới đầu nậu, vốn muốn tận thu nguồn lợi từ việc phân lô bán nền.

“Nếu quy định một chuẩn diện tích tối thiểu tách thửa, như vậy sẽ làm đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm bớt quy trình công tác xét duyệt của cơ quan nhà nước và chấm dứt được tình trạng người sử dụng đất đối phó bằng cách xây nhà tạm để được tách nhiều thửa đất ở nhỏ hơn như trong thời gian qua” - ông Châu nói.