Quyết định 33 của UBND TP.HCM có nhiều quy định chưa được giải thích rõ nên các chủ đất vin vào đó để tách thửa, phân lô bán nền tràn lan. Trong ảnh: một khu đất đã phân lô tại huyện Hóc Môn - Ảnh: Hữu Khoa

Dự thảo lần này có nhiều quy định mới so với quyết định 33 nhằm khắc phục tình trạng phân lô bán nền lộn xộn. Thời gian qua, nhiều quận, huyện không nhận hồ sơ xin tách thửa. Khi dự thảo này được thông qua sẽ tháo gỡ tình trạng ách tắc hồ sơ dạng này.

Ngăn chặn chủ đất lách luật

Trước đây, quyết định 33 của UBND TP có đưa ra một số quy định, nhưng không được làm rõ về thuật ngữ nên nhiều chủ đất lợi dụng việc này khi tách thửa. Điều này dẫn đến tình trạng chủ đất tách thửa, phân lô ồ ạt trong khi hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội không đảm bảo, nhiều nơi tạo nên những “khu ổ chuột” mới, phá nát quy hoạch chung.

Khắc phục tình trạng này, dự thảo quy định chủ đất có thửa đất ở diện tích từ 2.000m² trở lên khi tách thửa phải lập thành dự án theo quy định của Luật nhà ở.

Một quy định khác trong quyết định 33 thường được chủ đất vin vào để tách thửa là quy định diện tích tối thiểu được tách thửa với đất ở. Cụ thể quyết định 33 quy định diện tích tối thiểu tách thửa giữa đất ở đã có nhà hiện hữu và đất ở chưa có nhà là khác nhau.

Tuy nhiên, quyết định 33 không nói rõ loại đất ở đã có nhà hiện hữu là như thế nào. Do vậy từ một thửa đất trống, chủ đất “lách” bằng cách xây một căn nhà tạm, nhỏ để được tách thửa, phân thửa đất thành những lô đất nhỏ hơn (nếu để đất trống).

Để khắc phục tình trạng này, trong dự thảo Sở TN-MT TP giải thích rõ đất ở có nhà hiện hữu phải là nhà ở được hình thành từ trước ngày quyết định 33 có hiệu lực (ngày 25-10-2014), đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở.

Ngoài ra, lâu nay có trường hợp thửa đất không đủ diện tích tối thiểu được tách thửa theo quyết định 33 thì các chủ đất (đất thuộc sở hữu chung) lách bằng cách kiện ra tòa đòi phân chia thửa đất. Sau khi có bản án thì thi hành án theo phán quyết của tòa, nên thửa đất vẫn được giải quyết tách thửa.

Dự thảo lần này quy định bản án, quyết định của tòa án, quyết định của cơ quan thi hành án được ban hành kể từ sau ngày quyết định thay thế quyết định 33 có hiệu lực thi hành, trong đó có phân chia thửa đất (tách thửa), thì diện tích thửa đất hình thành sau khi phân chia phải đảm bảo diện tích tối thiểu quy định tại quyết định này.

Đất nông nghiệp tối thiểu 500m²  mới được tách thửa

Quyết định 33 của UBND TP chỉ quy định diện tích tối thiểu khi tách thửa đất ở khu vực đô thị và đất ở tại khu vực nông thôn, không điều chỉnh đến đất nông nghiệp. Tuy nhiên, nhiều quận, huyện thực hiện quyết định 33 theo kiểu “biến tướng”, cho phép tách thửa đất nông nghiệp bằng cách chuyển từ đất nông nghiệp sang đất trồng cây lâu năm rồi chuyển thành đất ở để phân lô.

Dự thảo lần này quy định việc tách thửa cho cả đất ở trong đô thị, đất ở nông thôn và đất nông nghiệp. Cụ thể theo dự thảo, thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp được phép tách thửa, nhưng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu 500m².

Riêng đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp thì phải 1.000m² mới được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.

Còn nếu thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Sau đó thực hiện tách thửa theo diện tích tối thiểu tương ứng với từng loại đất.

Cũng theo dự thảo, đối với hộ gia đình, cá nhân sẽ căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để xem xét giải quyết tách thửa. Cụ thể là căn cứ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2.000 hoặc quy hoạch nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xem xét giải quyết.

Trường hợp chưa có quy hoạch 1/2.000 thì căn cứ quy hoạch sử dụng đất, trong đó quy hoạch được duyệt xác định thửa đất ở thuộc ba loại đất: quy hoạch dân cư hiện hữu, dân cư hiện hữu chỉnh trang kết hợp xây dựng mới và dân cư hiện hữu kết hợp xây dựng mới thì được tách thửa.

Một tin vui đối với người sử dụng đất là dự thảo này quy định: “Trường hợp thửa đất có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi đất để thực hiện dự án, sau ba năm chưa có quyết định thu hồi đất và cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất được tách thửa theo quy định”.

Giữ nguyên diện tích tối thiểu được tách thửa

Dự thảo quy định diện tích tối thiểu được tách thửa được giữ nguyên như tại quyết định 33: