Bảng quảng cáo bán đất trên đường 63, quận 2, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Tuổi Trẻ trao đổi với PGS.TS Phạm Duy Nghĩa, Đại học Fulbright Việt Nam và ông Nghĩa chia sẻ:

- Việt Nam đã có nhiều người rất giàu, song phần lớn họ không hề giàu lên như các nhà công nghiệp bởi các sáng chế, phát minh, tạo ra thương hiệu với thương phẩm cạnh tranh. 

Ngược lại, sự giàu có của họ trong 30 năm qua phần lớn từ chính sách và kinh doanh đất đai. Từ đó có thể thấy dấu hiệu phân bổ phúc lợi tăng thêm về giá trị của nhà đất chưa minh bạch, chưa công bằng.

PGS.TS Phạm Duy Nghĩa, Đại học Fulbright Việt Nam

* Hiện nay ở nhiều địa phương, đặc biệt tại các địa phương có công bố quy hoạch đặc khu kinh tế, giá đất tăng đột biến. Thậm chí nhiều khu vực tăng không có quy luật, không theo sự phát triển của hạ tầng... Vậy theo ông, nguyên nhân từ đâu dẫn đến tình trạng này?

- Nếu nhìn lại 30 năm trở lại đây tại Việt Nam đã xảy ra nhiều đợt "". Mỗi đợt "sốt đất" thường có nhiều nguyên nhân như về kinh tế, tâm lý, xã hội...

Trên thế giới đất là loại hàng hóa đặc biệt chỉ có thể giảm đi chứ không tăng lên. Dân số ngày càng tăng, đất bao giờ cũng là tài nguyên khan hiếm. 

Do vậy những khu vực phát triển, nhu cầu về đất tăng lên sẽ đẩy giá đất tăng.

Mặt khác, kinh tế tăng trưởng, người dân có mức thu nhập khá giả có nhu cầu của cải để dành. Nếu vàng, ngoại tệ và chứng khoán không "đáng tin" thì người dân sẽ chọn kênh tích lũy đất. 

Tuy nhiên ngoài những nguyên nhân trên, tại Việt Nam chính quản lý nhà nước chưa tốt góp phần làm giá đất tăng lên đột biến.

* Quản lý nhà nước về đất đai hiện có bất cập gì, thưa ông?

- Tại Việt Nam, các bước thực hiện quy hoạch chưa minh bạch, không có đầy đủ thông tin cho người dân, không cho phép người dân phản biện. Vì thế, không loại trừ tình trạng chính quyền chỉ nghe thấy tiếng nói của doanh nghiệp khi quy hoạch. 

Thậm chí, những chủ đầu tư có tiềm lực kinh tế lớn có thể dẫn dắt tầm nhìn quy hoạch của lãnh đạo địa phương.

Thông thường, khi tầm nhìn của lãnh đạo địa phương được chuyển thành nghị quyết của hội đồng nhân dân, thông tin quy hoạch sẽ được minh bạch dần. 

Trong quá trình đó, do thiếu minh bạch dẫn đến thiếu cạnh tranh công khai, hai yếu tố này tạo nhiều cơ hội thao túng những giá trị tăng thêm ẩn sau thông tin.

Mặt khác, nhiều chính sách của Nhà nước phân bổ giá trị tăng thêm của đất đai chưa công bằng, đầu tư của Nhà nước có thể mang lại lợi ích cho ít người, nhiều người dân bị loại ra khỏi lợi ích đó. Tất cả những điều đó dẫn đến đầu cơ, những cuộc đổ xô vào gom, tích trữ đất.

Đông đảo người dân làm thủ tục nhà đất tại Văn phòng tiếp nhận hồ sơ UBND Q.9, TP.HCM - ẢNH: Q.ĐỊNH

* Theo ông, việc giá đất tăng đột biến như hiện nay sẽ có thể dẫn đến những hệ lụy gì?

- Giá đất tăng chưa chắc đã tăng thu ngân sách bởi với hệ thống quản lý thông tin đất đai hiện nay rất khó để xác minh được giá trị thực của giao dịch chuyển nhượng giữa các bên. Song, giá đất tăng chắc chắn sẽ tăng chi phí sản xuất kinh doanh, thêm gánh nặng cho doanh nghiệp.

Tiền nhàn rỗi trong dân không đầu tư vào sản xuất kinh doanh sinh lời mà đầu tư vào đất đai. Trong khi đó, giá đất tăng cao làm cho tiết kiệm của người lao động nghèo mất giá trị, người nghèo khó mua được nhà ở.

Thêm nữa, nếu các ngân hàng không kiểm soát tốt việc cho vay mua nhà, tích lũy của xã hội đổ dồn vào bất động sản, dễ sinh ra bong bóng. Khi bong bóng vỡ sẽ gây rối loạn vĩ mô, để lại hậu quả khó lường.

* Vậy giải pháp nào để quản lý đất đai thông minh hơn và việc tăng giá nhà đất trở thành thực chất hơn?

- Để giá đất không tăng bất thường, "sốt giá" như hiện nay phải có những giải pháp cả về mặt quản lý nhà nước và thị trường.

Phần nào của thị trường thì tự thị trường điều tiết bằng những quy luật của thị trường. Còn về quản lý nhà nước, giải pháp quan trọng nhất là thúc đẩy minh bạch, công khai trong vấn đề quy hoạch.

Từ khi có ý tưởng phát triển quy hoạch một địa phương, khu vực… phải có sự tranh luận, phản biện, thậm chí phải điều trần trước các cơ quan dân cử để những lợi ích đa dạng bật ra cho toàn xã hội nhận biết. Khi đó nhà nước phải trả lời, giải thích, cắt nghĩa ý đồ phát triển.

Mặt khác, từ ý tưởng chuyển dịch thành văn bản, quyết định hành chính phải cho người dân quyền được biết, tham gia, thậm chí quyền phản đối, phản bác lại những quyết định gây thiệt hại cho họ. Làm như thế để tăng minh bạch, tăng trách nhiệm giải trình của cơ quan nhà nước.

Ngoài quy hoạch, nhà nước có một công cụ kinh điển để chống đầu cơ, tích trữ đất, đó là các chính sách thuế. Điều đáng tiếc, dự thảo Luật Thuế tài sản do Bộ Tài chính vừa công bố đã nhận được phản ứng dữ dội của người dân.

Nếu giải thích rõ bản chất thuế tài sản đối với nhà đất cần để lại 100% cho chính quyền địa phương, họ lấy tiền đó để phát triển hạ tầng kỹ thuật, giao thông công chính phục vụ người dân. 

Nếu Luật thuế tài sản được thiết kế khéo léo sẽ trở thành công cụ hữu hiệu điều tiết việc tăng giá đất cũng như chống đầu cơ đất đai.

TTO - Cơn sốt đất lần này đã xuất hiện sờ sờ bong bóng: đất quận 9 có nơi cao hơn quận 2 (TP.HCM); có nơi tăng 2, 3 lần chỉ trong một vài tháng; mua - bán chủ yếu trong giới mua đi bán lại...