Trao đổi với Tuổi Trẻ, TS Nguyễn Văn Đính - phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần phải quy định rõ hơn về đặt cọc, nhất là thời điểm đặt cọc, để tránh các chủ đầu tư lợi dụng khoảng hở này huy động tiền trái phép.

Cần một bên trung gian giữ tiền cọc?

* Dự thảo luật chỉ quy định đặt cọc từ thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và giao kết hợp đồng. Nhưng thực tế có việc đặt cọc khi chủ đầu tư mới "vẽ" dự án, thậm chí có trường hợp chủ đầu tư thu trước gần như toàn bộ giá trị căn nhà?

- Chúng tôi đã nghiên cứu việc đặt cọc trên thị trường bất động sản ở nhiều nước trên thế giới, các nước đều cho phép đặt cọc.

Tuy nhiên, việc đặt cọc này không thể giao dịch trực tiếp giữa hai người, bên bán và bên mua, mà cần phải có một tổ chức trung gian thứ ba. Đây là tổ chức đứng ra giám sát việc đặt cọc và quản lý tiền cọc này. Có thể ví dụ là cần có một tổ chức tài chính hoặc ngân hàng để mở ra một tài khoản chung.

Nếu khách hàng muốn mua nhà của chủ đầu tư này, họ có thể chuyển khoản vào đó nhưng tiền không vào túi của chủ đầu tư mà do ngân hàng quản lý. Hiện luật cấm chủ đầu tư huy động tiền nhưng ở đây doanh nghiệp không cầm tiền của khách hàng nên theo tôi không vi phạm. Ngân hàng cầm tiền của khách hàng, chịu trách nhiệm với khoản tiền này.

Cụ thể, nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết như không xây dựng, không thể ký hợp đồng theo quy định pháp luật thì lúc đó khách hàng hoàn toàn được lấy tiền về. Thậm chí, khách hàng có thể hưởng lãi suất của số tiền đặt cọc trong thời gian gửi vào ngân hàng, khách hàng chẳng lo mất tiền.

Điều này sẽ tạo ra một thị trường chắc chắn hơn cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng, chủ đầu tư sẽ thấy được tính hấp thụ của thị trường đến đâu để an tâm đầu tư, còn khách hàng cũng mua được nhà rẻ hơn từ lúc đặt cọc.

* Vậy đặt cọc bao nhiêu phần trăm là hợp lý bởi có rất nhiều chủ đầu tư "tay không bắt giặc", ngay từ đầu đã thu tiền cọc khách hàng?

- Theo tôi, dưới 20% là mức chấp nhận được. Mức đặt cọc này mang tính đảm bảo hơn bởi ít quá thì người dân cũng dễ dàng bỏ cọc.

Tuy nhiên, cái quan trọng là chủ đầu tư không được rút tiền về, như vậy theo luật hiện hành là anh đã huy động vốn trái phép khi chưa đủ điều kiện bán hàng.

Doanh nghiệp phải có thực lực mới làm dự án

* Dòng tiền không về được túi chủ đầu tư thì e rằng cũng khó để tăng thêm nguồn cung nhà ở bởi thực tế các chủ đầu tư cũng "chơi chiêu", lấy tiền của khách hàng rồi mới làm dự án?

- Cần hiểu rõ là nếu quy định việc đặt cọc trước thời điểm đủ điều kiện bán, giao kết hợp đồng nhằm mục đích giúp doanh nghiệp xác định được thị trường, đảm bảo đầu ra. Ví dụ, anh làm dự án 1.000 căn, anh đã nhận cọc được chừng đó là yên tâm triển khai dự án. Còn nếu doanh nghiệp lợi dụng đặt cọc để huy động tiền của khách hàng là trái luật.

Doanh nghiệp phải có một nguồn vốn nhất định để thực hiện dự án tới một giai đoạn nhất định. Các ngân hàng có thể thẩm định doanh nghiệp, thấy dự án khả thi, có dòng tiền thì sẵn sàng bơm vốn giúp đẩy nhanh tốc độ hoàn thiện để có thể được bán. Đến khi đủ điều kiện ký hợp đồng, doanh nghiệp giải tỏa số tiền cọc này, chuyển thành tiền của chủ đầu tư.

Song nói gì thì nói, doanh nghiệp phải có nguồn lực ban đầu nhất định để xây tối thiểu đến phần móng của công trình, còn ngay cả chừng đó mà không có, cứ "tay không bắt giặc" thì nguy hiểm và rủi ro cho thị trường.

* Cũng có không ít người dân biết rủi ro nhưng vẫn sẵn sàng đóng tiền khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện nhận cọc?

- Theo luật, sở xây dựng các địa phương phải thẩm định đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, nếu dự án đã đủ điều kiện bán hàng thì sẽ ra văn bản thông báo dự án đó đủ điều kiện huy động vốn.

Trước khi có văn bản của sở xây dựng xác nhận đủ điều kiện, chủ đầu tư tự bán, tự nhận đặt cọc là vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, trên thực tế nếu chủ đầu tư, khách hàng cứ dấm dúi với nhau thì cơ quan chức năng cũng khó biết. Chỉ khi có đơn thư khiếu kiện thì cơ quan chức năng mới xử lý vi phạm.

Do đó, nếu người dân và doanh nghiệp đều có nhu cầu, cần phải mở ra các quy định để các bên thực thi thì theo tôi, việc có thể làm được là quy định một bên trung gian giám sát tiền đặt cọc này.

Môi giới cũng ngại giao dịch bất động sản qua sàn

* Dự thảo luật có quy định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải qua sàn, nhưng quy định này đang nhận được khá nhiều ý kiến phản đối?

- Nhà nước rất mong muốn có sự kiểm soát các giao dịch để bảo vệ cho tính minh bạch của thị trường và lợi ích của người tiêu dùng. Do đó, tôi cho rằng đề xuất của dự thảo đang hướng đến việc bảo vệ thị trường bất động sản ở Việt Nam một cách tốt hơn khi nó đang mong manh, nhạy cảm và lộn xộn.

Còn ở góc độ các sàn môi giới, tôi thấy nếu quy định như dự thảo luật thì cũng sẽ khó khăn hơn khi buộc các sàn, các nhà môi giới phải tuân thủ nghiêm túc các quy định pháp luật.

Bản thân các sàn, các nhà môi giới cũng chỉ muốn luật như hiện tại, sự kiểm soát không mang tính chặt chẽ, mua bán qua sàn chỉ mang tính khuyến khích. Nếu luật thay đổi, họ phải chuyên nghiệp hơn, chuẩn chỉ hơn, có mã số hành nghề, kiểm soát thông tin kỹ hơn...

Tuy nhiên, tôi thấy việc này là cần thiết bởi nó sẽ làm cho thị trường trật tự hơn, tính minh bạch cao hơn. Việc bảo vệ khách hàng sẽ tốt hơn khi các sàn phải kiểm tra tính pháp lý của bất động sản trước khi bán cho khách hàng, vì nếu rủi thì họ phải đền.

Bên cạnh đó, các sàn là người gác cửa, rất khó để các bên mua bán trốn thuế, khó rửa tiền và sàn sẽ tổng hợp thông tin, cập nhật dữ liệu cho Nhà nước để có dữ liệu thị trường, nhất là dữ liệu về giá thị trường mà trước nay chưa làm được.

Cần bảo vệ tối đa người mua nhà

Trao đổi với Tuổi Trẻ, luật sư Nguyễn Văn Hậu - phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM - cho rằng việc quy định đặt cọc được thực hiện theo tiến độ dự án nhằm đảm bảo người dân có mua tài sản đó hay không, nếu buông là mất cọc.

Tuy nhiên, hiện nay các doanh nghiệp địa ốc không sẵn tiền nên bắt người mua gần như đóng hết, lấy tiền đó để làm dự án hoặc đi làm việc khác.

Theo ông Hậu, tiền cọc cần phải được công khai, minh bạch, doanh nghiệp phải cam kết không được lấy tài sản đã bán này để mang đi cầm cố, thế chấp. Thực tế hầu hết các doanh nghiệp địa ốc đều mang các dự án đi thế chấp, điều này dễ dẫn đến tranh chấp.

"Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi phải sửa cho được điểm này, doanh nghiệp phải thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án và phải công khai, minh bạch, khi nào ra được giấy chứng nhận thì người dân mới đóng 100% tiền. Do đó, cần có cơ chế kiểm soát được điều này bởi nhiều dự án chủ đầu tư đi thế chấp sổ chính của dự án rồi", ông Hậu nói.

Ông Hậu cho rằng một trong những điểm bất cập đối với các doanh nghiệp địa ốc là quy định về vốn điều lệ, do đó cần phải nâng quy định vốn điều lệ của các doanh nghiệp, đảm bảo một tỉ lệ nhất định để doanh nghiệp thực hiện dự án.

Theo ông Hậu, luật phải thiết kế những nguyên tắc để bảo vệ tối đa người mua nhà, tránh trường hợp doanh nghiệp lợi dụng lòng tin của người dân, lấy tiền xong không xây nhà hoặc dùng sai mục đích, gây nên những tranh chấp. Bên cạnh đó phải xử lý hình sự về tội lừa đảo đối với những người lấy tiền người mua nhà để dùng sai mục đích.

Quy định đặt cọc mua nhà đang bị một số chủ dự án lợi dụng

Nhiều chủ dự án lợi dụng khoảng trống pháp luật để ký kết hợp đồng, văn bản thỏa thuận đặt cọc mua nhà nhằm huy động vốn trái phép, làm phát sinh tranh chấp, gây bất ổn thị trường bất động sản.