Quyết định nói trên cũng cho phép UBND quận, huyện xét “hoàn cảnh đặc biệt khó khăn” của hộ gia đình, cá nhân để giải quyết cho tách thửa đất với diện tích nhỏ hơn quy định. Nhưng do quy định chưa rõ ràng nên nhiều người dân có nhu cầu tách thửa đất dưới chuẩn không tách được.

Không mua bán được

Bà Y. ở P.An Phú, Q.2 có miếng đất 28m² tại khu dân cư ổn định và đã xây nhà ở từ năm 1990. Hiện miếng đất này còn đứng chung trên giấy chủ quyền với một thửa đất khác, tổng cộng khoảng 54m² dù thực tế hai thửa đất riêng, đã xây nhà, sử dụng riêng từ nhiều năm qua.

Gần đây, bà Y. muốn tách riêng thửa đất 28m2 để làm giấy chủ quyền nhà đất, nhưng nhân viên ở bộ phận tiếp nhận hồ sơ thuộc UBND Q.2 giải thích đất của bà không tách thửa được do diện tích quá nhỏ. Muốn tách thửa, đất (đã có nhà ở) phải có diện tích tối thiểu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m. Bà Y. mang giấy chủ quyền chung đến phòng công chứng để công chứng chuyển nhượng 28m2 cũng bị từ chối với lý do diện tích đất dưới chuẩn không công chứng được.

Một trường hợp khác tại Q.2 có diện tích đất 25m² và đã xây nhà ở nhưng không tách thửa được để làm giấy chủ quyền bán, sang tên cho người khác nên phải bán bằng giấy tay.

Thực tế cho thấy nhiều người dân tại các quận, huyện khác gặp khó khăn tương tự khi muốn tách thửa đất dưới chuẩn để làm giấy chủ quyền. Điều này gây khó khăn cho người dân khi mua bán, thế chấp nhà đất...

Lãnh đạo một phòng công chứng cho biết việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất căn cứ theo quyết định 19 của UBND TP, tức phải đảm bảo diện tích đất tối thiểu, trừ khi có ý kiến khác của chủ tịch UBND quận, huyện nơi có đất.

Nếu không có diện tích đất tối thiểu theo quy định, người dân có thể tìm thửa đất của hộ bên cạnh để thương lượng mua, nhập thửa cho đủ chuẩn hoặc cùng đứng tên trên giấy chủ quyền với hộ bên cạnh (cũng có diện tích không đủ chuẩn).

Nhưng cả hai giải pháp này khó khả thi vì đa số người có đất nhỏ là người nghèo, không có khả năng mua thêm đất để có diện tích đủ chuẩn, làm giấy chủ quyền riêng. Còn đứng tên đồng sở hữu sẽ phát sinh nhiều rắc rối khi một trong hai người có nhu cầu thế chấp, giao dịch liên quan đến nhà đất trên.

Thế nào là “hoàn cảnh đặc biệt khó khăn”?

Theo quyết định 19, trường hợp hộ gia đình, cá nhân có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn hoặc khi thừa kế, hòa giải tranh chấp có nhu cầu tách thửa thì UBND TP cho phép UBND quận, huyện căn cứ vào quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật đô thị, điều kiện để hợp khối, cảnh quan khu vực và quy chuẩn xây dựng để giải quyết cho tách thửa với diện tích nhỏ hơn quy định.

Quy định này cũng lưu ý diện tích tối thiểu của các thửa đất hình thành mới không nhỏ hơn 25m² (đối với trường hợp đất ở).

Tuy nhiên, như thế nào là “có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn” hiện nay chưa được hướng dẫn cụ thể. Theo Phòng tài nguyên - môi trường (TN-MT) Q.Tân Bình, người dân có nhu cầu tách thửa đất dưới chuẩn nộp đơn tại UBND quận để được xem xét, giải quyết.

Để xác định đối tượng có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn hay không, trước tiên phải do UBND phường nơi người dân cư trú xác nhận. Sau đó phòng TN-MT quận sẽ kiểm tra điều kiện thực tế cũng như quy hoạch khu vực để xem xét, đề xuất UBND quận cho tách thửa.

Phòng TN-MT Q.12 cho rằng dù quy định yêu cầu chỉ xét cho tách thửa đất dưới chuẩn đối với trường hợp có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn, nhưng nếu áp dụng cứng nhắc như quy định sẽ gây khó khăn cho dân. Do vậy thời gian qua tùy hoàn cảnh từng trường hợp, UBND quận cũng xem xét cho tách thửa đất dưới chuẩn nếu người dân không thể mua đất hai bên để mở rộng diện tích.

Lãnh đạo phòng TN-MT một quận cho rằng hiện mỗi nơi hiểu “hoàn cảnh đặc biệt khó khăn” khác nhau nên có nơi xét cho tách thửa đất dưới chuẩn, nơi không xét. Do vậy cơ quan thẩm quyền cần hướng dẫn cụ thể thế nào là trường hợp đặc biệt khó khăn để các quận, huyện áp dụng thống nhất, tránh gây thiệt thòi cho dân.