Với phương án xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích căn hộ, có thể thấy việc diện tích/người sẽ theo hướng tăng lên.

Theo đó, với chung cư thương mại, Hà Nội quy định căn hộ 1 phòng từ 25 - 45m2 chỉ tính cho 1 người ở, căn hộ 2 phòng diện tích từ 45 - 70m2 tính cho 2 người ở, từ 70 - 100m2 tính cho 3 người ở. Với các chung cư nhà ở xã hội cũng có quy định về diện tích/người.

Người dân nói lệch với thực tế

Quy định với các chi tiết như trên được áp dụng trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng thể mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại.

Phía TP Hà Nội giải thích quy định này để quản lý hạ tầng đô thị trong quá trình cấp phép xây dựng chung cư trên địa bàn, nhưng đa số người dân sống trong nhà chung cư hiện nay đều cho rằng quy định này quá chênh lệch với thực tế cuộc sống tại các tòa chung cư và khả năng chi trả của người mua nhà.

Vì thế, quy định sẽ có tác động tới tất cả các dự án chung cư, chung cư hỗn hợp được đề xuất xây mới tại Hà Nội trong thời gian tới.

Anh Nguyễn Nam Trung (40 tuổi, quê Hà Nam), một cư dân đang sống tại tòa HH02-1 khu chung cư Thanh Hà (Thanh Oai, TP Hà Nội), cho biết anh đã mua căn hộ 67m2 trong tòa nhà từ năm 2020, cả nhà 4 người gồm hai vợ chồng, con gái và mẹ vợ (từ quê lên ở cùng để trông cháu) sống khá thoải mái trong nhiều năm qua.

Căn hộ của anh Trung được chia thành 2 phòng ngủ, 1 phòng khách thông với bếp, vừa đủ cho cả nhà sinh hoạt.

Anh Trung chia sẻ: "Ai cũng mong muốn có một chỗ ở rộng rãi, thoải mái hơn nhưng với thu nhập của đại đa số người lao động làm công ăn lương như hiện nay, giá nhà lại tăng cao thì đa số người lao động thu nhập ở mức trung bình không đủ khả năng mua nhà để ở.

Việc có quy định tăng diện tích/người ở nữa, trong tương lai người có nhu cầu mua nhà sẽ càng khó khăn hơn".

Tương tự, chị Nguyễn Minh Phương (35 tuổi, quê Hải Dương), một cư dân đang sống trong căn hộ chung cư 47m2 tại khu đô thị mới Linh Đàm (Hoàng Mai, TP Hà Nội), cho biết hai vợ chồng và con trai đã sống trong căn hộ 3 năm nay.

Căn hộ của chị Phương dù có diện tích nhỏ nhưng vẫn được thiết kế thành 2 phòng ngủ và khu bếp để tiện sinh hoạt.

"Không gian sống khá chật nhưng so với việc đi thuê phòng trọ với diện tích khoảng 20m2 thì tốt hơn rất nhiều. Đây cũng là tài sản mà gia đình tôi tích cóp nhiều năm mới mua được", chị Phương cho hay.

Trong khi đó, anh Trung cũng cho rằng đa số căn hộ có diện tích từ 45 - 70m2 hiện nay đều được thiết kế đủ không gian 2 phòng ngủ, đủ sinh hoạt cho một gia đình có cha mẹ và 2 con nhỏ.

Quy định mang tính kỹ thuật

Trao đổi với Tuổi Trẻ, KTS Đào Ngọc Nghiêm, phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng mục đích việc ban hành văn bản của Hà Nội là để phân bố dân cư trong các khu đô thị xây dựng mới.

Việc tính toán dân cư đô thị hiện nay có nhiều cơ sở pháp lý khác nhau, trong đó có quy chuẩn, tiêu chuẩn nhà chung cư.

Khung pháp lý của Nhà nước có quy định tiêu chuẩn căn hộ chung cư nhưng tại Hà Nội thời gian qua có sự khác biệt trong tính toán dân số các nhà chung cư. Có những dự án nằm trong khu vực gần trung tâm chủ đầu tư tính bình quân 6m2/người, với cách tính toán này sẽ ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Quy định về nhà ở chung cư này chỉ có ý nghĩa thể hiện quyết tâm của TP trong việc thực hiện chương trình phát triển nhà ở đã được duyệt.

Theo đó, diện tích nhà ở bình quân của Hà Nội hiện nay là 29m2/người, TP đang phấn đấu đạt 31m2/người trong những năm tới và sẽ nâng dần lên mức 35 - 40m2/người.

Ông Nghiêm cũng cho rằng dân số Hà Nội đang tăng rất nhanh, nên việc Hà Nội bổ sung quy định là để tính toán quy hoạch nhằm bảo đảm phân bố dân cư hợp lý, đặc biệt đối với hạ tầng xã hội xung quanh các tòa chung cư như trường học, nhà trẻ, giao thông...

"Quy định diện tích căn hộ chung cư theo đầu người vừa được TP Hà Nội ban hành không có ý nghĩa để rà soát lại chung cư và thực hiện hạn chế số người sinh sống trong mỗi căn hộ. Đây là định hướng của TP để tiếp tục phát triển nhà ở, đặc biệt phục vụ tính toán quy hoạch các khu ở mới", ông Nghiêm nhấn mạnh.

Một số chuyên gia cũng cho rằng quy định của Hà Nội chỉ mang tính kỹ thuật, phục vụ việc phê duyệt chi tiết xây dựng các tòa chung cư chứ không kiểm soát việc mua bán nhà ở. Bởi việc kiểm soát mua bán nhà ở còn phụ thuộc vào nhiều luật khác như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản...

Tuy nhiên, TP cần hướng dẫn, tuyên truyền để người dân hiểu. Về nguyên tắc, tiêu chuẩn căn hộ trong đó có tiêu chí diện tích theo đầu người chỉ chặn dưới mà không chặn trên, chỉ khống chế quy mô căn hộ tối thiểu còn lớn hơn thì không khống chế.

Cần bảo đảm an toàn tối thiểu

GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, lại cho rằng quy định số mét vuông chung cư trên đầu người mà TP Hà Nội vừa đưa ra trước mắt không để làm gì và nó có thể tác động làm tăng giá chung cư.

Ông Võ phân tích chung cư hiện nay rất khan nguồn cung, trong khi giới đầu cơ lại tung ra nhiều tin để kích giá. Câu chuyện lúc này theo ông Võ không là từ những vụ cháy xảy ra thời gian qua, Hà Nội cần quan tâm tới việc nâng cấp đô thị.

Các khu phố nghèo cần được tổ chức lại để có đất mở rộng đường, bảo đảm cấp nước cho chữa cháy. Bài toán đang nằm ở nâng cấp các khu phố nghèo, còn với nhà chung cư sau vụ cháy chung cư mini đã có những quy định khá mạch lạc trong Luật Nhà ở.

Cùng quan điểm này, KTS Trần Huy Ánh, ủy viên thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội, nêu quan điểm: Hà Nội có 260 triệu m2 nhà ở, với khoảng 10 triệu dân đang sinh sống, nếu tính bình quân là 26m2 nhà ở/người.

Nhìn vào con số bình quân này thì thấy Hà Nội không thiếu nhà ở nhưng thực tế có khoảng 1/4 người tại Hà Nội đang phải sống trong các khu nhà trọ không đạt chuẩn.

Giờ Hà Nội muốn nâng chất lượng sống cho người dân thông qua nâng số mét vuông sàn nhà ở/người nhưng lại bỏ qua nhu cầu ở an toàn tối thiểu của người dân là bất cập.

Những khu nhà trọ mất an toàn cháy nổ, thiếu trường học, thiếu nhà trẻ cần được ưu tiên trước khi nghĩ tới việc nâng diện tích nhà ở/người, ông Ánh nhấn mạnh.

* Ông Vũ Ngọc Anh (vụ trưởng Vụ Khoa học công nghệ và môi trường, Bộ Xây dựng):

Quy định của Hà Nội không mâu thuẫn với quy chuẩn quốc gia về nhà ở chung cư

Quy định diện tích căn hộ theo đầu người vừa được TP Hà Nội ban hành không mâu thuẫn với quy chuẩn quốc gia về nhà chung cư được Bộ Xây dựng ban hành trong thông tư 03 năm 2021 (quy chuẩn 03).

Căn cứ theo quy chuẩn 03 thì các địa phương như Hà Nội, TP.HCM được phép quy định số người sống trong mỗi căn hộ, diện tích căn hộ theo đầu người.

Quy chuẩn quốc gia chỉ tính toán quy mô dân số cho toàn đô thị.

Ví dụ như quy định một đô thị phải đáp ứng về diện tích đất, số dân, cây xanh, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu người dân.

Quy định của Hà Nội tính bình quân số người ở mỗi căn hộ là 3,6 người, còn thực tế sẽ có những căn hộ 50m2 có tới 5 - 6 người ở và cũng sẽ có những căn hộ cao cấp 100m2 chỉ có 2 người ở thôi.

* Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):

Quy chuẩn về nhà ở chung cư cần thống nhất trên toàn quốc

Quy định cơ cấu phòng và diện tích căn hộ tương ứng với số người ở theo tôi không nên là quy định của một địa phương.

Bộ Xây dựng cần vào cuộc để đưa ra quy chuẩn này cho phù hợp và áp dụng trên phạm vi toàn quốc.

TP Hà Nội đã giải thích quy định chỉ để tính số lượng căn hộ trong một dự án chứ không kiểm soát người sống thực tế trong các căn hộ sau khi hoàn thành.

Cho nên những căn hộ nhỏ hơn 45m2 vẫn được ở nhiều người. Có điều đây là vấn đề của quy chuẩn xây dựng nhà chung cư cần được áp dụng thống nhất trên cả nước.

Cần coi quy định của Hà Nội chỉ là một gợi ý để Bộ Xây dựng tạo lập một quy chuẩn chung cho nhà chung cư, không nên để người mua nhà phải lo lắng.

Chỉ tiêu căn hộ 70 - 100m² chỉ 3 người ở chỉ có trên giấy, thực tế khác xa

Theo quy định mới về chỉ tiêu dân số của Hà Nội áp dụng cho nhà chung cư, căn hộ 2 phòng ở, diện tích sử dụng căn hộ từ trên 45 - 70m², tính 2 người ở.