Để ngăn chặn tình trạng biến tướng khi tách thửa và lập ra các “dự án ma”, ngoài việc chính quyền địa phương cảnh báo, Nhà nước cũng cần xem xét lại quy định hoặc nâng cao điều kiện tách thửa, không để “đầu nậu” đất lợi dụng trục lợi - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Mặc cho nhiều địa phương vất vả cảnh báo cho người dân nhưng các “đầu nậu” vẫn có những chiêu thức đối phó.

Các chuyên gia cho rằng cần phải nhìn từ sâu xa của vấn đề tách thửa, phân lô từ các quy định hiện hành và cần có sự điều chỉnh mạnh mẽ hơn để giải quyết "tận gốc" vấn đề này.

"Cuộc chiến" bảo vệ... biển cảnh báo "dự án ma"

Thời gian qua, các quận 9, Bình Tân, Thủ Đức, huyện Hóc Môn (TP.HCM) đã phát thông tin về "dự án ma", nhà phố vi phạm xây dựng để cảnh báo người dân khỏi mua nhầm. Đồng thời các biển cảnh báo cũng được cắm tại thực địa nhưng chúng liên tục bị lén nhổ đi.

Huyện Hóc Môn là địa phương có nhiều khu đất nông nghiệp có dấu hiệu phân lô bán nền. Huyện đã cảnh báo về 13 khu đất tại các xã Đông Thạnh (5 khu), Xuân Thới Thượng (4 khu), Nhị Bình (4 khu)... Trên địa bàn quận Bình Tân cũng có 9 khu đất đang bị phân nền trên giấy được chính quyền địa phương này cảnh báo. 

Tương tự ở các quận 9, quận Thủ Đức cũng đã phát đi thông tin cảnh báo về các khu đất nông nghiệp có dấu hiệu phân lô bán nền vẽ ra các "dự án ma". Hầu hết các điểm có dấu hiệu vẽ ra "dự án ma" để phân lô bán nền đều có cắm biển, băngrôn cảnh báo nhưng đa số bị đối tượng lén lút tháo gỡ, bôi xóa.

Thậm chí, có trường hợp nhà xây "lụi" bị xử phạt, chính quyền gắn biển cảnh báo nhưng sau đó "đầu nậu" lén tháo dỡ khiến khách hàng không nắm được thông tin và đã mua nhầm.

Trong khi đó, Công an quận Bình Tân đang xử lý đơn của hơn 80 khách hàng tố cáo chủ đầu tư "dự án ma" tại đường Hồ Văn Long, phường Bình Hưng Hòa B, quận Bình Tân. 

Tại dự án này, UBND phường có cắm biển cảnh báo nhưng sau đó ít ngày nội dung cảnh báo bị lột sạch chỉ còn khung sắt. UBND phường tiếp tục làm khung, biển cảnh báo kiên cố hơn nhưng vẫn bị lén lút tháo dỡ. 

Để ngăn tình trạng này, UBND phường Bình Hưng Hòa B phải lắp camera giám sát sau khi khôi phục biển cảnh báo. "Có lẽ do còn nhiều người có nhu cầu để ở, lại không biết thông tin các "dự án ma" nên vẫn tới các khu đất để xem và mua dẫn đến tình trạng các đối tượng đã xóa, nhổ bỏ, di dời biển cảnh báo tại khu đất để tiếp tục bán được..." - ông Nguyễn Thanh Duy Tân, chủ tịch UBND phường Bình Hưng Hòa B, nhận định. 

Để bảo vệ biển cảnh báo, một số địa phương phải cho lực lượng đi tuần tra, gắn camera giám sát, đồng thời đề nghị cơ quan công an điều tra, xử lý hành vi phá hoại biển báo.

Ngoài việc cắm biển cảnh báo các "dự án ma", UBND quận 12 đưa lên trang tin điện tử cụ thể về người đứng tên sử dụng đất, số tờ, số thửa, vị trí, hình ảnh và tình trạng quy hoạch của các khu đất bị rao bán trái phép. Qua đó cho thấy tất cả những khu đất rao bán đều đang được quy hoạch cây xanh, công trình công cộng... không thể tách thửa và chuyển thành đất ở.

Còn ông Lê Văn Thinh - chủ tịch UBND quận Bình Tân - cho hay ngoài bố trí camera theo dõi, quận cũng đề nghị cơ quan công an điều tra, xử lý hành vi phá hoại biển báo, đồng thời phối hợp điều tra xử lý các công ty, đơn vị vẽ "dự án ma" này.

Một “dự án ma” ở phường Bình Hưng Hòa B, quận Bình Tân, TP.HCM có nhiều nạn nhân bị lừa. Đây là 1 trong 9 “dự án ma” mà UBND quận cảnh báo người dân - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Tách thửa biến tướng

Phần lớn các "dự án ma" lừa được người mua đất đều dựa trên thực tế về việc hình thành các khu phân lô bán nền trên nền quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa của UBND các tỉnh, thành.

Nghị định 84 năm 2007 hướng dẫn thực hiện Luật đất đai 2003 giao cho UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được quy định diện tích tối thiểu để tách thửa. Một nguyên phó cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và môi trường cho biết quy định này giải quyết cho người dân có đất muốn chuyển nhượng, tặng, cho một phần diện tích đất mình đang sử dụng. 

Mục tiêu là để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình. Tuy nhiên, quá trình thực hiện quy định này của các địa phương đã xảy ra nhiều biến tướng hình thành các khu phân lô hộ lẻ diện tích lớn.

Quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa đầu tiên của TP.HCM được ban hành năm 2009 là việc tách thửa có hình thành đường giao thông. Theo đó, giao trách nhiệm cho UBND các quận, huyện duyệt tổng mặt bằng với hạ tầng kỹ thuật của khu đất có diện tích từ 2.000m2 trở xuống.

UBND P.Thạnh Xuân (Q.12, TP.HCM) cắm bảng cảnh báo người dân giao dịch đất nền trên khu đất không được phép phân lô, tách thửa, phát triển dự án trên địa bàn - Ảnh: MAI THƯƠNG

Quy định còn hướng dẫn các khu đất này phải được chuyển mục đích trước, làm hạ tầng được UBND quận, huyện nghiệm thu rồi mới làm thủ tục tách thửa thành từng nền nhỏ. Quy định này là "giấy khai sinh" cho hàng loạt khu phân lô bán nền có hình thành đường giao thông, hệ thống điện, cấp thoát nước có diện tích nhỏ hơn 2.000m2.

Quy định này đáp ứng được nhu cầu của người dân cũng như những người đầu tư đất nền. Nhiều người dân có đất nông nghiệp lớn được chuyển mục đích sử dụng, chia lô bán nền. Người chưa có nhà ở có cơ hội mua được nền đất giá rẻ hơn so với nền đất trong các dự án. Nguồn đất nông nghiệp ở các đô thị bị bỏ hoang lâu nay do sản lượng thấp được "cởi trói", thành tiền, thành vốn làm ăn giúp nhiều gia đình ổn định cuộc sống.

Tuy nhiên, mặt trái là những khu đất nông nghiệp lớn hơn 2.000m2 đáng ra phải hình thành dự án theo quy định có diện tích cho cây xanh, trường học, chợ thì lại được các "đầu nậu" (có khi đứng sau là các công ty bất động sản) chia ra thành nhiều khu nhỏ dưới 2.000m2 để được phân lô bán nền theo quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa trên mà không phải tốn một mét vuông đất nào cho các công trình công cộng. 

Bên cạnh đó, với thủ thuật đứng tên cá nhân làm các thủ tục, số tiền sử dụng đất đóng cho Nhà nước thấp hơn, nên giá bán cũng rẻ hơn so với giá đất của những dự án được lập bài bản. Thị trường đất nền phân lô hộ lẻ hình thành với lợi nhuận "khủng" thuộc về các đầu nậu và người mua đầu cơ.

Trước tình hình đó, TP.HCM đã nhiều lần sửa quy định về phân lô tách thửa, nâng tiêu chuẩn về đường giao thông từ rộng 4m lên 7m, có lề đường. Mới đây nhất là hướng dẫn yêu cầu Sở Quy hoạch - kiến trúc phải duyệt các phương án hạ tầng trong những khu đất tách thửa có hình thành đường giao thông... nhằm tránh trường hợp phân đất thành từng khu nhỏ để phân lô tách thửa, phá nát quy hoạch.

Sau này, tình trạng phân lô bán nền tràn về các vùng ven, ngoại thành, các xã nông thôn - nơi mà người dân không có nhu cầu cao về nhà ở. Giá đất bị các đầu nậu đẩy lên để bán qua tay nhiều người nhưng không thể hình thành khu dân cư vì nhiều lý do. Người mua đất mất tiền nhưng khi nhận ra được chân tướng sự việc thì không thể khởi kiện hay khiếu nại vì đã lỡ ký vào các hợp đồng với nhiều điều khoản ràng buộc bất lợi.

Video: Tự bịa ra dự án, phân lô bán nền thu về hàng chục tỉ đồng

TTO - Tự vẽ ra một dự án không có thực gần biển Quảng Nam, một công ty bất động sản tại quận Ngũ Hành Sơn (TP.Đà Nẵng) cho giới thiệu rầm rộ rồi phân lô bán nền, thu hàng chục tỉ đồng từ người dân.