Những năm gần đây, Ba Đình nổi lên là một điểm mới lý tưởng của thị trường văn phòng do vị trí trung chuyển giữa trung tâm cũ và trung tâm mới - Ảnh minh họa

Khi công ty của anh Đỗ Quốc Vinh quyết định mở chi nhánh tại miền Bắc, với vai trò giám đốc chi nhánh, anh Vinh muốn tìm thuê trụ sở tại Hoàn Kiếm - quận trung tâm bậc nhất Hà Nội. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất anh Vinh vấp phải là không tìm được mặt bằng có diện tích phù hợp để làm văn phòng ở quận này.

Hoàn Kiếm mất dần sức hút

Hiện phần lớn các tòa văn phòng hạng A tại Hoàn Kiếm đều có diện tích sàn không quá lớn, nguồn cung ít ỏi và luôn trong tình trạng lấp đầy nên anh Vinh không có nhiều lựa chọn. Sau một thời gian tìm kiếm, anh quyết định chuyển hướng tìm thuê khu vực khác.

Trong khi đó, một trong những đề xuất mà chị Ngô Hải Quỳnh và đồng nghiệp kiến nghị trong bản khảo sát mức độ hài lòng của nhân viên đối với công việc là việc di dời trụ sở công ty - một văn phòng hạng A thuộc quận Hoàn Kiếm - sang quận khác có giao thông thuận tiện hơn. 

Chị Quỳnh cho biết một lượng không nhỏ nhân viên trong công ty đang sinh sống ở khu phía tây Hà Nội. Với khoảng cách 8-10km, việc di chuyển từ nơi ở lên văn phòng mất trung bình 45 phút đến 1 tiếng vào các giờ cao điểm vốn luôn ách tắc giao thông. 

Cũng theo chị Quỳnh, các đối tác, khách hàng của công ty cũng tập trung chính ở các khu vực Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy, nên việc di chuyển gặp gỡ khách hàng cũng rất bất cập.

Anh Nguyễn Công Hậu, môi giới chuyên phân khúc văn phòng cho thuê, chia sẻ với vị trí là quận trung tâm nội ô, Hoàn Kiếm là lựa chọn của nhiều công ty, tập đoàn lớn. 

Đặt trụ sở văn phòng ở đây không đơn thuần là thừa hưởng tiện ích, dịch vụ, hệ thống hạ tầng giao thông, xã hội được hình thành đồng bộ, bài bản từ trước, mà còn là cách để nhiều đơn vị khẳng định đẳng cấp, vị thế của mình. 

Do đó, giá thuê văn phòng hạng A tại Hoàn Kiếm luôn ở mức cao nhất và có xu hướng tăng qua các năm. Đến quý 1-2019, giá thuê văn phòng hạng A tại Hoàn Kiếm đã chạm mức 920.000 đồng/m²/tháng.

Dù giá thuê và tỉ lệ lấp đầy cao, cũng theo anh Hậu, khoảng 2 năm gần đây Hoàn Kiếm không còn là lựa chọn duy nhất của khách muốn thuê văn phòng hạng A ở vị trí trung tâm do sự quá tải của hạ tầng giao thông khiến việc di chuyển khó khăn. 

Cùng tiêu chí văn phòng hạng A, vị trí trung tâm, khá nhiều khách hàng chủ động đề xuất ngay từ đầu tìm mặt bằng ở các quận trung tâm khác của Hà Nội như Ba Đình, Đống Đa. Trong khi những năm trước đó, Hoàn Kiếm luôn là cái tên đầu tiên được nhắc đến.

Lý giải về hiện tượng này, ông Bùi Trung Kiên, giám đốc cho thuê bộ phận thương mại của Savills, cho biết Hoàn Kiếm đang áp đảo về số lượng văn phòng hạng A tại Hà Nội, nhưng các văn phòng cho thuê ở đây đang phải đối mặt với quá nhiều thách thức khi đều đã cũ. Tòa nhà mới nhất cũng đã hoàn thành từ 6 năm trước. 

Ngoài ra, khu vực này bị giới hạn chiều cao, Luật di sản văn hóa, quỹ đất khan hiếm nên nguồn cung rất hạn hẹp. Hoàn Kiếm luôn trong tình trạng thiếu nguồn cung tương lai, thiếu diện tích sàn và thiếu những văn phòng có quy mô lớn. 

Do đó, nhiều tập đoàn, công ty lớn như KPMG, PwC, SMBC, Prudential, Standard Chartered đã chuyển văn phòng về các quận trung tâm lân cận.

Ba Đình - lựa chọn kế cận sau Hoàn Kiếm

Một điểm thú vị là cả công ty của anh Đỗ Quốc Vinh và chị Ngô Hải Quỳnh đều chọn Ba Đình là điểm đến tiếp theo sau Hoàn Kiếm. Khảo sát của batdongsan.com.vn cũng cho thấy Ba Đình đang đứng thứ 2 sau Hoàn Kiếm về giá thuê với mức khoảng 800.000 đồng/m²/tháng.

Chị Nguyễn Thu Hồng - môi giới cho thuê văn phòng khu vực Hoàn Kiếm, Ba Đình - cho biết chỉ trong khoảng 2 năm qua, số lượng khách tìm thuê văn phòng tại Ba Đình đã tăng gấp đôi so với thời điểm trước đó. 

Những khách này sẽ chỉ chọn thuê ở khu phía tây nếu như không tìm được mặt bằng ưng ý ở Hoàn Kiếm và Ba Đình.

Tuy nhiên, cũng giống như Hoàn Kiếm, nguồn cung văn phòng tại Ba Đình vô cùng hạn hẹp. Cụ thể, Hoàn Kiếm không có nguồn cung mới do yếu tố nội ô lịch sử, Ba Đình từ đầu năm đến nay cũng chỉ có thêm 1 dự án văn phòng hạng A là Capital Place (29 Liễu Giai, Ba Đình). 

Capital Place gồm 2 tòa tháp cao 37 tầng, cung cấp khoảng 121.000m² tổng diện tích sàn. Đây cũng là dự án văn phòng đầu tiên ở Hà Nội được chứng nhận LEED - chứng nhận tiêu chuẩn quốc tế cho công trình kiến trúc xanh.

Trên thực tế, cũng như Hoàn Kiếm, các tòa tháp văn phòng hạng A tại Ba Đình đều đang có tỉ lệ lấp đầy rất cao. Đơn cử tỉ lệ lấp đầy tại Lotte Centre Hanoi 100%, Daeha Business Center 98%, DOJI Tower trên 90%. 

Ngay đến cả Capital Place, dù dự kiến thời điểm khai trương là quý 3-2020 nhưng tiến độ cho thuê hiện nay rất tốt, đã có hơn 60% doanh nghiệp quốc tế và các tập đoàn lớn trong nước đàm phán với chủ đầu tư để thuê mặt bằng văn phòng và bán lẻ.