Xây căn hộ 100 - 200 triệu đồng, khả thi không?

Dù được xem là nơi có thị trường bất động sản sôi động nhất với sự tham gia của hàng trăm doanh nghiệp nhưng những con số thống kê cho thấy TP.HCM cũng là nơi mà nhu cầu nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp ngày càng trở nên bức thiết theo guồng quay của một đầu tàu kinh tế.

Vậy liệu nhà ở xã hội có giá bán từ 100 – 200 triệu đồng/căn, với 20 mét vuông sàn và 10 mét vuông gác lửng như điển hình hiện nay tại Bình Dương, có thể trở thành sự thật ở nơi “gạo châu củi quế” như TP.HCM không? Câu trả lời của các nhà xây dựng, mà đại diện là Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã khẳng định tính khả thi về kỹ thuật của bài toán này. Tất nhiên, các dự án ấy phải tọa lạc tại một số khu vực có điều kiện tương đồng như tỉnh Bình Dương hiện nay (nền địa chất, hạ tầng giao thông, các khu công nghiệp, trường học, bệnh viện, khu vui chơi, giải trí…).

Cụ thể, trên cơ sở điều chỉnh quy hoạch chi tiết, TP.HCM có thể làm nhà ở xã hội tại Khu Chế xuất Linh Trung I, II và III (326 ha), Khu Công nghệ cao (913 ha), Công viên phần mềm Quang Trung (43 ha), Đại học quốc gia TP.HCM (647 ha; trong đó có khoảng 2/3 diện tích thuộc Bình Dương).

Riêng Khu đô thị công nghiệp cảng biển Hiệp Phước với diện tích đến 3.600 ha cũng có điều kiện thuận lợi về quỹ đất nhưng vì nền đất yếu, chưa đầy đủ hạ tầng, dịch vụ nên chi phí đầu tư nhà ở xã hội ở đây sẽ cao hơn.

Hiệu quả dự án nhà ở xã hội giá 100 - 200 triệu đồng/căn

Theo tính toán của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, với những nguồn quỹ đất tương tự điều kiện hạ tầng và địa chất với nơi có nhà ở xã hội giá 100 - 200 triệu đồng như ở Bình Dương, TP.HCM có thể làm được khoảng 10.000 căn hộ như vậy.

Tuy nhiên, số lượng này mới đáp ứng được một vài phần trăm so với nhu cầu thực tế. Nghĩa là đa số công nhân, lao động, người thu nhập thấp và người nhập cư tại TP.HCM vẫn sẽ không tiếp cận được loại nhà này, và như vậy chưa đảm bảo được công bằng xã hội. Do đó, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hình thức nhà ở xã hội cho thuê sẽ phù hợp với nhu cầu thực tế của nhiều người nhập cư và người lao động hơn.

Cũng theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, địa bàn này đang rất thiếu nhà ở xã hội cho thuê, và nhất là loại căn hộ thương mại cho thuê giá rẻ, với mức giá thuê từ 1 - 3 triệu đồng/tháng.

Phát triển nhà ở xã hội: Trước hết phải dùng đất công

Một trong những bài toán nan giải nhất với các nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội là tìm được địa điểm phù hợp. Ngoài nội dung về điều chỉnh quy hoạch chi tiết một số dự án hiện có, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng quỹ đất công là nơi cần được sử dụng hiệu quả trước nhất cho chủ trương phát triển nhà ở xã hội.

Nếu “điểm danh” sơ lược có thể thấy quỹ đất từ các nông trường như Lê Minh Xuân, Phạm Văn Hai, Phạm Văn Cội, nông trường bò sữa Củ Chi, nông trường Láng Le, nông trường Tam Tân, con số đã gần 8.700 ha. Tất nhiên, có một thực tế là để làm được nhà ở xã hội tại các nông trường này sẽ cần đầu tư rất lớn cho hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội.

Một nguồn đất công khác là các nhà xưởng sản xuất ô nhiễm thuộc diện phải di dời vào khu công nghiệp; quỹ đất công của các cơ quan nhà nước thuộc diện sắp xếp lại theo Quyết định 09/2007/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ; quỹ đất công của các doanh nghiệp nhà nước thực hiện chủ trương cổ phần hóa hoặc thoái vốn nhà nước; quỹ đất công được tạo lập trong quá trình quy hoạch các khu đô thị vệ tinh, các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất.

Tiếp theo là sử dụng quỹ đất nhà ở xã hội được trích lập từ 20% đất kinh doanh thuộc các dự án nhà ở thương mại. Sau đó mới là khuyến khích xã hội hóa, huy động các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Khảo sát của Sở Xây dựng và Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM cho biết thành phố hiện có gần 500.000 hộ gia đình chưa có nhà.

Trong khi đó, giai đoạn từ năm 2016 - 2020, TP.HCM có khoảng 81.000 hộ dân cần nhà ở xã hội. Hiện có tới 70% lao động các khu chế xuất, khu công nghiệp tại TP.HCM đều đang thuê nhà trọ; 87% chỗ ở của người nhập cư tại TP.HCM đều do các hộ gia đình, cá nhân xây dựng. Mỗi năm, TP.HCM có 50.000 cặp kết hôn mới.