Việc Nhà nước triển khai gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng để thực hiện chính sách nhà ở xã hội đã đạt được những kết quả nhất định, song đó chưa phải là mấu chốt khiến thị trường bất động sản thủ đô Hà Nội sôi động trở lại, cân đối được cung - cầu.

Nhà ở phổ cập là căn hộ dưới 1 tỷ đồng

Theo các chuyên gia, chính sách quan trọng nhất để phát triển thị trường nhà ở Hà Nội hiện nay là hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển mạnh loại nhà ở phổ cập, loại hình nhà ở thương mại phù hợp với sức mua của tầng lớp thu nhập trung bình trong xã hội.

Theo kinh nghiệm quốc tế, loại hình nhà ở được gọi là phổ cập là khi hộ gia đình không phải chi quá 30% tổng thu nhập hàng tháng để thuê ở, hoặc giá mua không quá giá tiền thuê nhà trong vòng 10 năm.

Lấy ví dụ, 5 năm trước, thu nhập bình quân đầu người Hà Nội là 50 triệu đồng và đó cũng là thu nhập đầu người/năm của tầng lớp thu nhập trung bình Hà Nội. Nếu 1 hộ gia đình 4 người có tổng thu nhập 200 triệu đồng/năm, tức khoảng 16 – 17 triệu đồng/tháng thì sẽ có khả năng chi khoảng 5 triệu đồng/tháng vào chi phí thuê nhà và điện, nước cho căn hộ khoảng 45 – 50m². Căn hộ nào đáp ứng được các yêu cầu đó thì gọi là căn hộ phổ cập trong điều kiện tại Hà Nội. Giá bán một căn hộ như vậy khoảng 600 triệu đồng/căn.

Thực tế, hiện nay tầng lớp thu nhập trung bình có nhu cầu nhà ở Hà Nội là rất lớn nhưng sức mua chưa mạnh do một thời gian dài cả nhà đầu tư và chính quyền đều không quan tâm đến phân khúc này. Sau đó, với sự định hướng của chính sách, thị trường và cả chính quyền đã chuyển hướng sang nhà ở xã hội nhưng chỉ quan tâm đến nhà cho người thu nhập thấp với những ưu đãi nhất thời.

Điểm trên thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm 2017 cho thấy, nguồn cung căn hộ mới tầm 1 tỷ đồng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay và đã được chủ đầu tư mở bán khá lâu, số lượng còn lại không nhiều. Giá bán tại các dự án này dao động quanh mức 16 - 18 triệu đồng/m². Cụ thể như các dự án: ICID Complex Hà Đông, Start Up Tower Đại Mỗ, Tứ Hiệp Plaza, Xuân Phương Residence, Gemek Premium Hoài Đức, Tòa T2 - Thăng Long Victory An Khánh, The Golden An Khánh… Ngoài ra, còn một số "ông lớn" khác công bố chiến lược sẽ ra mắt nguồn cung lớn căn hộ chung cư vừa túi tiền nhưng hiện vẫn chưa ra mắt thị trường.

Các chuyên gia cho rằng, nếu như chính sách nhà ở của Hà Nội tạo điều kiện phát triển nhà ở phổ cập tại các khu đô thị mới và cải tạo các chung cư cũ nội đô thì chắc chắn thị trường bất động sản sẽ có sức sống mới, tăng trưởng mạnh mẽ. Manh nha của thị trường này chính là chung cư mini, tiếc rằng còn trống những chính sách hướng dẫn và cơ chế vay ưu đãi để phát triển bền vững hơn.

Nhà ở phổ cập - lợi ích kép

Các chuyên gia cũng nhận định, để phát triển được thị trường nhà ở phổ cập, chính quyền cần khuyến khích các hộ có nhu cầu nhà ở thành lập hợp tác xã nhà ở để tự tổ chức xây dựng nhà ở chung cư nhiều tầng cho mình hoặc cải tạo lại chung cư cũ đang ở và tự quản chung cư đó.

Công cụ để tạo điều kiện phát triển nhà ở phổ cập là giá đất phải chăng; kết nối hạ tầng khu vực; lãi suất tín dụng không quá 10% (Nhà nước trợ giúp lãi suất nếu vượt quá 10%). Đối với các dự án nhà ở đang bị tạm dừng thì được phép thương lượng với bên góp vốn mua để tự chịu trách nhiệm chuyển đổi một phần hay toàn bộ sang dự án nhà ở phổ cập mà không phải xin phép.

Cũng theo đề xuất, nhà ở phổ cập được xây dựng tại các khu đô thị mới đa chức năng sử dụng đất đai hỗn hợp, được tổ chức thành đường phố dạng bàn cờ với tầng 1 dành cho kinh doanh dịch vụ. Kiểu nhà ở phổ cập chỉ nên xây 4 - 5 tầng cộng thêm tầng hầm để giảm giá thành và chi phí quản lý, và tuỳ vị trí có "chen" cao ốc, văn phòng, chung cư cao cấp.

Theo đó, mật độ xây dựng được tăng cao hơn mức bình thường để tạo ra khu vực "đô thị nén". Trường học các cấp, phòng khám, bệnh viện và công viên khu vực đều do chính quyền đầu tư hoặc thực hiện xã hội hoá.

Một khoản tiền tương đương gói hỗ trợ nhà thu nhập thấp 30 nghìn tỷ đồng chuyển sang cho vay phát triển nhà ở phổ cập, ưu tiên cho 5 thành phố lớn, kể cả cho chính quyền vay để thực hiện dự trữ đất và xây dựng công trình hạ tầng xã hội tại các khu vực phát triển nhà ở phổ cập cũng được các chuyên gia nêu ý kiến. Chính sự tăng trưởng trở lại của thị trường các đô thị lớn sẽ thúc đẩy sự tăng trưởng chung cả nước.

Đối với người thu nhập thấp, chính quyền cũng áp dụng chính sách xã hội về nhà ở với vốn vay ưu đãi dài hạn để mua nhà ở phổ cập tại nơi nào phù hợp với nhu cầu sinh sống. Trường hợp tái định cư nên đền bù nhà ở bằng tiền dưới dạng chứng phiếu để họ tự tìm mua nhà phổ cập. Chính quyền cũng có thể mua nhà phổ cập làm nhà công vụ.

Thực tế, nhà ở phổ cập cho thuê cũng rất cần thiết cho những người chưa đủ tiền mua nhà cũng như những người mới chuyển đến đô thị để lập nghiệp. Thế nhưng các nhà kinh doanh bất động sản chưa quan tâm đến loại nhà này vì chậm quay vòng vốn.

Hơn nữa, lợi nhuận hấp dẫn từ phân khúc căn hộ cao cấp đã khiến các doanh nghiệp bất động sản bỏ quên phân khúc cốt lõi của thị trường nhà giá rẻ. Bởi lẽ phân khúc nhà giá rẻ vừa tốn nhiều thời gian hoàn thành thủ tục bán nhà vừa mang lại lợi nhuận thấp.

Đánh giá về triển vọng phân khúc nhà giá rẻ thời gian tới, các chuyên gia bất động sản cũng cho biết thêm do nguồn cung khan hiếm nên các dự án nhà ở giá rẻ càng trở nên đắt giá, đặc biệt là những dự án chất lượng tốt, có vị trí thuận tiện, giá phù hợp.

Đã đến lúc cần hình thành Quỹ tín thác đầu tư bất động sản bởi đây là cơ hội phát triển loại nhà ở cho thuê phổ cập. Mô hình này đã được nhiều nước châu Á áp dụng và đạt mức độ thành công khác nhau với hình thức phát hành cổ phiếu thu gom các nguồn vốn nhàn rỗi nhỏ lẻ trong xã hội rồi dành từ 90% vốn trở lên đầu tư vào thị trường bất động sản và trả cổ tức hàng tháng. Theo mô hình này, Nhà nước ủng hộ quỹ để đa dạng hoá nguồn vốn rót vào thị trường bằng cách không thu thuế thu nhập.