Các chuyên gia tham dự tọa đàm "Tìm kiếm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý chung cư" - Ảnh: BĐS

Vấn đề đặt ra hiện nay là người mua nhà cần gì để bảo vệ mình trước thực trạng trên.

Tại buổi tọa đàm “Tìm kiếm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý chung cư” vừa diễn ra ở TP.HCM, vấn đề được nhiều người đặt ra nhất hiện nay là việc công khai thông tin dự án và trách nhiệm của phía ngân hàng trong việc quản lý vốn vay BĐS.

Theo ông Nguyễn Thanh Hiền - giám đốc Công ty Luật ATIM, vấn đề thiếu công khai thông tin dự án là mấu chốt tạo ra những trường hợp đáng tiếc trong giao dịch nhà đất thời gian qua. Trong Luật Kinh doanh và Luật Nhà ở đã có hướng dẫn cụ thể về nội dung công khai thông tin, báo cáo tình hình thực hiện dự án cho các cơ quan chức năng và người mua nhà trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Kể từ khi Luật Kinh doanh và Luật Nhà ở sửa đổi chính thức có hiệu lực, quy định này càng được thắt chặt hơn. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án được bán công khai nhưng người mua nhà vẫn không được cung cấp đầy đủ thông tin.

“Bên cạnh việc thiếu thông tin, người mua cũng có thể vì chạy theo lợi nhuận mà cố tình làm lơ các vấn đề pháp lý. Đôi khi người mua vì quan tâm đến lợi nhuận mà sẵn sàng mua căn hộ không đủ pháp lý để kiếm lời, nên mới có chuyện nhiều người chuộng mua các dự án chưa hoàn thiện về thủ tục, ít minh bạch về thông tin vì sản phẩm này mang lại lợi nhuận đầu tư cao. Thành ra khi sự cố phát sinh họ lại là người chịu thiệt nhiều nhất”, ông Hiền nhấn mạnh.

Về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Hồ Bá Tình cũng cho rằng thực tế người mua nhà hiện nay không đủ am hiểu các cơ sở pháp luật của một dự án. Việc dự án có đủ điều kiện bán không, đã được ngân hàng thẩm định, thời gian bao lâu, điều kiện thế nào thì nhận sổ hồng, sổ đỏ… không được họ quan tâm bằng giá bán, chiết khấu, lợi nhuận.

Khe hở ở đây là người mua nhà thường ở thế yếu hơn do đó họ cần phải được bảo vệ bởi cơ quan quản lý. Bên cạnh đó, ông Tình góp ý luật pháp cần phải có chế tài phạt nặng với những chủ đầu tư cố tình vi phạm hoặc phải xây dựng một tổ chức trung gian chuyên giám sát các vấn đề thông tin pháp lý để tăng uy tín của dự án. Khi thị trường phát triển cao thì cần phải có những tổ chức trung gian, uy tín như vậy hỗ trợ, điều này sẽ giúp thị trường minh bạch hơn.

Còn theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, cục phó Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng: Để bảo vệ quyền lợi của mình, bản thân người mua nhà cần phải trở thành một khách hàng thông minh. Trước khi ký hợp đồng, người mua phải quan tâm đến 2 yếu tố để tránh những rủi ro không đáng có.

Thứ nhất là nên tìm hiểu về chủ đầu tư vì đây là đối tác lâu dài. Thứ hai nghiên cứu kỹ quy định luật pháp trước khi tham gia giao dịch, ví dụ như quy định về thế chấp, giao dịch bảo đảm, có thể viết đơn đề nghị lên cơ quan quản lý để được biết thông tin liên quan dự án.

Đồng thuận với các quan điểm trên, ông Phan Trường Sơn, trưởng phòng phát triển nhà và thị trường BĐS - Sở Xây dựng TP.HCM, cho rằng bên cạnh việc xem xét kỹ tính pháp lý của dự án thì người mua cũng phải hiểu rõ được sản phẩm. Liên quan đến việc ký kết hợp đồng, ngoài quy định rõ từ pháp luật thì cần có điều khoản cụ thể trong hợp đồng. Vấn đề bảo lãnh hay thế chấp của dự án cũng được ông Sơn nhấn mạnh, đó là trách nhiệm của chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư đã thế chấp rồi, muốn bán thì phải giải chấp. Khách hàng cần lưu ý chọn các dự án đã được bảo lãnh bởi ngân hàng.

Cũng trong buổi tọa đàm, trách nhiệm của bên ngân hàng lại một lần nữa được các chuyên gia nhắc đến. Qua đó, ngân hàng cần có trách nhiệm hơn trong việc giám sát và siết chặt nguồn tín dụng dành cho BĐS, quản lý chặt chẽ cách thức cho vay tín dụng.

Ông Lê Hữu Nghĩa - giám đốc Công ty Lê Thành - nhìn nhận hầu như 90% dự án hiện nay đều thế chấp để huy động vốn từ ngân hàng. Trong hợp đồng thế chấp chắc chắn sẽ ghi rõ là đất và nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời sẽ có điều khoản cho bán dự án để thu tiền trả nợ ngân hàng.

Nội dung thỏa thuận thế chấp thì đã rõ nhưng vấn đề là giám sát đến đâu. Phải có văn bản pháp lý để loại trừ các căn hộ đã được thế chấp ra khỏi danh sách nhằm tránh thế chấp lần 2, đồng thời công khai thông tin này trên các kênh truyền thông để người mua có thể tiếp cận.

Với tư cách là đại diện bên phân phối, đại diện Công ty Danh Khôi Á Châu cho rằng khi dự án được thế chấp thì chủ đầu tư công khai thông tin cho bên phân phối, nhưng vấn đề giải chấp thì các đơn vị phân phối không được đề cập đến. Họ chỉ biết dự án đã có thế chấp, nhưng việc giải chấp bao nhiêu, căn hộ nào thì lại không nắm rõ.

Để tránh tình trạng thiếu minh bạch trên, cần có phải có một đơn vị đánh giá thông tin rõ ràng để giúp người mua có niềm tin hơn vào thị trường BĐS.