Chủ nhà nói, do diện tích mỗi căn nhà không đủ để tách thửa, nếu tôi mua thì làm giấy mua bán và ra công chứng (phòng công chứng tư), sau khi chủ nhà bán hết 5 căn còn lại sẽ làm giấy đồng sở hữu cho 6 hộ.

Xin hỏi, trong trường hợp này căn nhà có được pháp luật công nhận về tính pháp lý? Có giấy tờ nào chứng minh đây là tài sản của tôi?

Chủ nhà nói khi nào bán hết sẽ giao sổ gốc cho 1 trong số 6 hộ gia đình giữ, nếu người giữ sổ không đàng hoàng mà cầm sổ làm chuyện bậy thì sao, ai sẽ là người chịu trách nhiệm? 5 hộ còn lại sẽ căn cứ vào đâu để chứng minh tài sản của mình?

Nếu sau này Nhà nước mở cửa cho những hộ gia đình có diện tích nhà nhỏ được tách thửa thì 6 hộ gia đình chúng tôi có tự đi làm được không hay lại phải nhờ đến chủ nhà?

Mong luật sư giải đáp và có thể cho tôi những lời khuyên, cần lưu ý điều gì khi mua nhà trong trường hợp này.

Thuy Ngo trung (thuydhsb@... )

- Trả lời:

Theo nội dung thư bạn nêu, chúng tôi hiểu, trên cùng một diện tích đất, chủ nhà đã xây thành 6 căn nhỏ với diện tích mỗi căn 3,4m x 13,5m. Do diện tích căn nhà nhỏ không đủ chuẩn để tách thửa nên chủ nhà không thể tách thửa và không được cấp giấy chủ quyền đối với mỗi căn nhà nhỏ này.

Mua nhà không có sổ hồng, sẽ bị thiệt thòi!

Trên thực tế, với các trường hợp xây nhà dưới chuẩn để bán tương tự như trường hợp bạn nêu thường tồn tại những vấn đề như, xây nhà không phép, hoặc xây dựng không đúng giấy phép, hoặc không hoàn công để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà...

Giả thuyết rằng, căn nhà bạn định mua được xây dựng trên đất thổ cư, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi nôm na là sổ đỏ) nhưng nếu căn nhà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng), khi mua nhà trong những trường hợp này, quyền lợi của người mua sẽ không được pháp luật đảm bảo.

Với việc mua bán nhà bằng “giấy tay”, sẽ hoàn toàn không có cơ sở pháp lý để khẳng định quyền sở hữu của người mua đối với căn nhà, khi có tranh chấp, phần thiệt sẽ nghiêng về phía người mua…

Trong trường hợp chủ nhà giao sổ đỏ chung cho 1 trong 6 người đã nhận chuyển nhượng nhà, đúng như điều bạn lo lắng, không có cơ chế nào để đảm bảo người cầm giữ sổ không thực hiện các giao dịch có liên quan đến căn nhà trong khi không được sự đồng ý của những người còn lại. Người có “lợi thế” hơn hết vẫn là chủ nhà, bởi mặt dù đã bán nhà trên thực tế nhưng về mặt pháp lý người này vẫn là chủ sở hữu căn nhà.

Có thể nhận chuyển nhượng, khi có “sổ hồng”

Trong trường hợp, căn nhà có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bạn có thể nhận chuyển nhượng một trong những căn nhà nhỏ theo hình thức là chuyển nhượng một phần căn nhà.

Tuy nhiên, trên thực tế, đối với hợp đồng chuyển nhượng một phần căn nhà không đủ diện tích tách thửa, có nơi từ chối công chứng do vướng quyết định số 19 ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM.

Theo chúng tôi, để đảm bảo hơn cho quyền lợi của bạn, bạn (hoặc cùng với người khác) nên nhận chuyển nhượng hai căn nhà liên kề nhau. Khi đó, với diện tích hai căn nhà (3,4m x 13,5m) x 2, bạn đủ điều kiện để được tách thửa đất và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định.

Trong trường hợp cùng mua nhà, bạn và người cùng mua nhà sẽ được đứng tên chung trên giấy chủ quyền với tư cách là đồng sở hữu, và giấy chủ quyền sẽ được cấp riêng cho từng chủ sở hữu nhà.

Với cách này, nếu trong thời gian tới quy định về việc tách thửa đất có thay đổi, bạn và những đồng sở hữu khác có thể thực hiện các thủ tục tách thửa theo quy định mà không phải phụ thuộc vào người chủ cũ.

Tuy nhiên, bạn và những người cùng nhận chuyển nhượng căn nhà sẽ gặp không ít phiền toái khi thực hiện các giao dịch về nhà ở. Bởi, bất cứ giao dịch nào liên quan đến quyền sở hữu căn nhà như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê… cũng phải được sự đồng ý của đồng sở hữu còn lại.

Đối với trường hợp một trong các đồng sở hữu đã có vợ hoặc chồng, nếu chỉ người vợ hoặc chồng đứng tên trên giấy chủ quyền nhưng khi thực hiện giao dịch liên quan đến căn nhà phải được sự đồng ý của cả người vợ và người chồng.

Bạn cũng cần liên hệ với UBND huyện Hóc Môn để tìm hiểu thông tin quy hoạch, các thông tin khác có liên quan đến quyền sở hữu căn nhà trước khi quyết định mua nhà.

Trân trọng.