Tòa nhà PVI Tower đã lấp đầy hoàn toàn - Ảnh: viettimes.vn

Trong bối cảnh chiến tranh thương mại, nhiều chuyên gia lo lắng dòng vốn đầu tư nước ngoài sẽ rời khỏi Việt Nam nhằm tìm kiếm nơi trú ẩn an toàn. Khi đó, thị trường văn phòng hạng A sẽ chịu áp lực dư thừa khi đối tượng khách hàng chủ lực không còn nữa.

Song theo đánh giá của nhiều chuyên gia, nguồn cung văn phòng hạng A sẽ tiếp tục khan hiếm trong thời gian tới, bất chấp chiến tranh thương mại.

Khan hiếm nguồn cung

Ông Bùi Trung Kiên, phụ trách cho thuê của Savills Hà Nội, cho hay tổng nguồn cung thị trường văn phòng hiện nay khoảng 1,7 triệu m², bao gồm hạng A, B, C. Trong đó văn phòng hạng B vẫn đang chiếm nhiều nhất, trong khi văn phòng hạng A chỉ chiếm khoảng 25%, một con số khá thấp so với các thị trường trong khu vực ASEAN.

Điều này khiến giá thuê văn phòng hạng A liên tục tăng và ở mức cao hơn so với các phân khúc văn phòng khác.

Phía tây Hà Nội, theo ông Kiên, giá thuê đang ở mức cao nhất từ trước tới nay với mức giá trung bình 25 USD/m²/tháng, cao hơn rất nhiều so với thời điểm năm 2013 chỉ khoảng 20 USD/m²/tháng. Hiện tỉ lệ lấp đầy văn phòng hạng A ở khu vực phía tây đã lên tới 95%.

Ví dụ như tòa nhà Keangnam Hanoi Landmark Tower tỉ lệ lấp đầy đã lên tới 98-99%; tòa nhà PVI Tower đã lấp đầy hoàn toàn do nhu cầu rất lớn của khách hàng, trong đó có Samsung Việt Nam.

Không chỉ khu vực phía tây, nhu cầu thuê văn phòng cũng rất lớn tại các khu vực như Hoàn Kiếm, Cầu Giấy, Từ Liêm. Điều này cho thấy nhu cầu khách hàng trải dài ở khắp địa bàn tại Hà Nội. Hiện nay, để tìm kiếm một mặt bằng 500-1.000m² văn phòng hạng A là rất khó.

Vậy ai là người thuê văn phòng hạng A? Theo giám đốc Savills Hà Nội Matthew Powell, ngành tài chính - kế toán vẫn là ngành đóng góp lớn nhất trong tỉ lệ lấp đầy văn phòng hạng A tại Hà Nội. Tiếp đó là các ngành liên quan tới sản xuất, trong đó công ty như Samsung Việt Nam là đơn vị lớn nhất thuê văn phòng hạng A hiện nay. Ngoài ra, các ngành liên quan tới phần mềm, công nghệ thông tin cũng chiếm tỉ lệ lớn do đây là ngành có tốc độ tăng trưởng và có quy mô mở rộng nhanh.

Xét về quốc gia, ngoài các công ty nội địa, các tập đoàn nước ngoài đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản đang đóng góp một phần rất lớn trong việc "tiêu thụ" văn phòng hạng A tại Hà Nội.

Thực tế câu chuyện thiếu các văn phòng hạng A đã được nhiều tổ chức nghiên cứu đưa ra nhận định từ khá lâu. Theo nghiên cứu của CBRE, năm 2017 là năm đầu tiên chứng kiến việc tăng giá thuê ở cả hạng A và B trong vòng 5 năm qua. Kết thúc năm 2017, giá chào thuê hạng A ở mức 24,8 USD/m²/tháng (chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ), tăng 9,5% theo năm.

Trong khi đó, văn phòng hạng B chỉ tăng giá nhẹ so với năm ngoái (tăng 0,4% theo năm), đạt 13,6 USD/m²/tháng.

Về tỉ lệ lấp đầy, CBRE cho biết tỉ lệ trống của hạng A cải thiện rõ ràng sau một năm không có nguồn cung mới, trung bình đạt 91,1%, tăng 6,8 điểm % so với năm 2016. Đây cũng là mức cao kỷ lục trong vòng 5 năm qua.

"Trong năm 2018, giá thuê của cả văn phòng hạng A và hạng B sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt ở hạng A khi không có nguồn cung mới" - theo CBRE.

Tiếp tục kéo dài?

Căng thẳng thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc vẫn tiếp tục leo thang và không có dấu hiệu giảm nhiệt trong thời gian dài sắp tới. Theo chuyên gia Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) tại Việt Nam, cuộc chiến này về dài hạn sẽ làm nhu cầu của thế giới giảm, kéo theo sự suy giảm xuất khẩu của những quốc gia có độ mở kinh tế lớn như Việt Nam.

Nhiều chuyên gia còn nhận định dòng vốn đầu tư gián tiếp (FII) và đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) sẽ rút khỏi nền kinh tế mới nổi như Việt Nam, để trở về nơi trú ẩn an toàn như Mỹ hoặc các nước EU.

Song thực tế lại diễn biến theo chiều hướng khác. Trong nghiên cứu gần đây nhất, ông Chua Hak Bin, kinh tế gia trưởng của Tập đoàn Maybank Kim Eng, cho hay dòng vốn FDI vào Việt Nam sẽ còn tiếp tục tăng mạnh.

Theo phân tích của Maybank Kim Eng, có nhiều dấu hiệu cho thấy dòng vốn FDI tiếp tục đổ mạnh vào khu vực ASEAN, trong đó thấy rõ nhất là thị trường Việt Nam, Thái Lan và Malaysia. Điều này là do các doanh nghiệp đang tìm kiếm mạng lưới sản xuất linh động hơn và nằm ngoài Trung Quốc nhằm "né" thuế từ thị trường Hoa Kỳ.

Chứng minh nhận định này, số liệu của Maybank Kim Eng cho thấy FDI vào Thái Lan trong nửa đầu năm 2018 đã tăng cao nhất trong 4 năm qua, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất. Tương tự, FDI vào Việt Nam trong lĩnh vực sản xuất cũng tăng gần 20% trong 3 quý đầu năm 2018. Vốn FDI vào Malaysia trong lĩnh vực sản xuất trong nửa đầu năm nay cũng tăng cao nhất trong lịch sử.

Nguồn cung văn phòng trong nước vốn đã khan hiếm, kết hợp với dòng vốn FDI tiếp tục đổ mạnh vào thị trường trong nước khiến sự khan hiếm nguồn văn phòng hạng A sẽ còn tiếp tục kéo dài.

Dù các nhà đầu tư đều hiểu rõ về sự khan hiếm nguồn cung văn phòng hạng A. Tuy nhiên, để đầu tư và vận hành được các tòa nhà này là không hề đơn giản.

Ông Huỳnh Minh Việt - tổng giám đốc LeadvisorSanei Hospitality Holdings, đơn vị vừa cho ra mắt tòa nhà văn phòng hạng A với tổng diện tích xây dựng gần 28.000m² - cho hay việc đầu tư và vận hành tòa nhà văn phòng hạng A theo chuẩn quốc tế là không hề đơn giản.

Vị tổng giám đốc này cho biết thêm đầu tư xây dựng văn phòng, đặc biệt là văn phòng hạng A, hơi khác so với đầu tư căn hộ để bán.

Đầu tư căn hộ để bán tiến hành theo quy trình là xin giấy phép, bán nhà trước khi xây và chưa xây xong đã bán xong. Trong khi đầu tư xây dựng tòa nhà văn phòng là cả một quá trình kéo dài, chủ đầu tư sẽ phải đồng hành cùng sản phẩm của mình hàng chục năm, chưa kể dòng tiền cũng kéo dài tương ứng.

"Do đó, bài toán kinh tế trong xây dựng văn phòng sẽ phải tính toán kỹ, làm sao với sản phẩm đó, chất lượng đó phù hợp với thị trường và phù hợp với bối cảnh kinh tế trong hàng chục năm tới" - ông Việt nói.

Trong tương lai, việc phát triển phân khúc văn phòng hạng A sẽ còn nhiều hứa hẹn khi theo số liệu thống kê, tổng diện tích văn phòng hạng A tại Hà Nội mới chỉ khoảng 455.000m², chỉ chiếm 7-15% diện tích văn phòng hạng A của các thành phố khác trong khu vực Đông Nam Á.

Theo dự báo của Savills, trong 2 năm tới nguồn cung văn phòng hạng A tại Hà Nội sẽ tăng khoảng 9%/năm và nhu cầu tăng khoảng 7%/năm.

"Điều này có thể khiến tỉ lệ lấp đầy giảm nhẹ một chút, xuống khoảng 85-90%, song đây là con số an toàn cho các chủ đầu tư" - theo ông Matthew Powell.