Xuống cấp nghiêm trọng

Tại quận 1, chung cư Cô Giang được liệt vào hạng chung cư xuống cấp nghiêm trọng nhưng lại chậm được giải quyết nhất. Chung cư này được xây dựng từ năm 1964 gồm bốn lô, mỗi lô cao 5 tầng và hai dãy nhà phố nằm tiếp giáp đường Cô Bắc, Cô Giang.

Từ năm 2006, thành phố có chủ trương di dời chung cư Cô Giang, cho phép đầu tư khu căn hộ và trung tâm thương mại tại đây; trong đó có gần 300 căn phục vụ cho tái định cư tại chỗ.

Đến năm 2011, thành phố có kế hoạch di dời khẩn cấp nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện được do vướng công tác bồi thường. Theo thống kê của Ủy ban Nhân dân quận 1, hiện trên địa bàn quận có 89 chung cư xây dựng trước năm 1975, qua kiểm tra có sáu chung cư xuống cấp, mất an toàn; trong đó có chung cư Cô Giang.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, hiện trên địa bàn thành phố có 1.244 chung cư; trong đó có 533 chung cư, nhà tập thể được xây dựng trước năm 1975 với 50.460 căn, tương đương 3,4 triệu m2 sàn xây dựng. Giai đoạn 1998-2005, thành phố đã tháo dỡ được 10 chung cư (14 lô) với gần 58.000m2 sàn; giai đoạn 2006-2010 tháo dỡ được 11 chung cư cũ (16 lô) với quy mô hơn 95.000m2 sàn, xây mới được 274.000m2 và giai đoạn 2011-2015 tháo dỡ được 11 chung cư (16 lô) với gần 110.000m2 sàn, xây mới được 208.000m2 sàn.

Kết quả nói trên chưa đáp ứng được nhu cầu chỉnh trang đô thị và kỳ vọng của người dân. Nguyên nhân là do công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài, thậm chí không thực hiện được, việc thỏa thuận bồi thường của người dân và chủ đầu tư không khả thi; ít chủ đầu tư có năng lực về quỹ nhà tạm cư, tái định cư, tình trạng pháp lý sở hữu căn hộ qua nhiều thời kỳ phức tạp, chỉ tiêu quy hoạch không đảm bảo hiệu quả đầu tư...

Cùng với đó, việc quản lý chất lượng các khu tái định cư cũng đang còn nhiều hạn chế. Đơn cử, khu tái định cư Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh xuống cấp nghiêm trọng sau khi đưa vào sử dụng, thậm chí có những khu không có người vào ở do tình trạng hư hỏng.

Về loại hình nhà ở biệt thự, theo Viện Nghiên cứu phát triển thành phố, hiện trên địa bàn có khoảng 1.500 biệt thự cổ, được xây dựng trước năm 1975; trong đó có nhiều biệt thự cần được bảo tồn về giá trị di sản về cảnh quan, kiến trúc. Bên cạnh đó cũng có những biệt thự không có giá trị lịch sử, bị chia cắt và đang xuống cấp nghiêm trọng, cần phải được tháo dỡ.

Tuy nhiên do thành phố lại chưa có tiêu chí phân loại, đánh giá một cách công bằng biệt thự nên việc bảo tồn, quản lý chất lượng nhà ở là biệt thự đang gặp nhiều khó khăn, thậm chí mâu thuẫn trong việc bảo tồn và tháo dỡ, nhất là đảm bảo an toàn cho người dân sinh sống trong các biệt thự cũ xuống cấp nghiêm trọng.

Tăng cường phân cấp, ủy quyền

Cải tạo chung cư cũ thuộc chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị nằm trong bảy chương trình đột phá mà Đại hội đại biểu Đảng bộ TP.HCM lần thứ X nhiệm kỳ 2015-2020 thông qua. Riêng năm 2016 hoàn tất kiểm định 474 chung cư cũ, hư hỏng trên địa bàn, để đến năm 2020 hoàn thành tháo dỡ và đầu tư xây dựng mới ít nhất 50%.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý về chủ trương cho thành phố được áp dụng hình thức chỉ định nhà đầu tư đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đang trong tình trạng hư hỏng nặng, cấp độ cực kỳ nguy hiểm, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố quyết định theo thẩm quyền và chịu trách nhiệm cá nhân trước pháp luật. Đây được coi là giải pháp tháo gỡ nút thắt lâu nay trong cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố.

Theo ông Lê Văn Khoa, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố, nếu vẫn tiếp tục thực hiện phương thức cũ sẽ không mang tính đột phá và giải quyết chậm. Trên cơ sở cho phép của Thủ tướng Chính phủ, thành phố sẽ làm theo hướng mới là phân cấp hoặc ủy quyền đi kèm với hướng dẫn và tiêu chí cụ thể để các quận huyện đánh giá, lựa chọn nhà đầu tư, đảm bảo tính công khai, minh bạch, không phát sinh tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư.

Vừa qua, trên cơ sở đề xuất của Sở Xây dựng, Ủy ban Nhân dân TP.HCM đã kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép địa phương trao quyền cho các quận huyện thực hiện các công việc thuộc thẩm quyền của Ủy ban Nhân dân thành phố cũng như của các sở, ngành để đẩy nhanh tiến độ xây mới chung cư cũ trên địa bàn.

Theo đề xuất của Sở Xây dựng, Ủy ban Nhân dân quận huyện được phê duyệt dự toán kinh phí kiểm định, sửa chữa; phê duyệt công bố kế hoạch cải tạo xây mới thay thế chung cư cũ trên địa bàn; công nhận chủ đầu tư theo hình thức chỉ định chủ đầu tư, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phê duyệt phương án di dời, bố trí tạm cư, phương án cưỡng chế phá dỡ khẩn cấp đồng thời ban hành quyết định chấp thuận đầu tư dự án... Sở Xây dựng có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với sở ngành liên quan hướng dẫn Ủy ban Nhân dân quận huyện về chuyên môn nghiệp vụ để đảm bảo triển khai các nội dung đã được phân công.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng Ủy ban Nhân dân thành phố cần chỉ đạo Ủy ban Nhân dân các quận huyện phối hợp chặt chẽ với Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch Kiến trúc xác định chỉ tiêu quy hoạch sơ bộ để cải tạo, xây dựng lại chung cư, đồng thời tiến hành điều tra xã hội học nắm rõ thực trạng tình hình sở hữu, sử dụng nhà chung cư, số lượng căn hộ, hộ khẩu, nhân khẩu, tâm tư nguyện vọng, nhu cầu của người dân chung cư để đạt được sự đồng thuận khi thực hiện cải tạo. Cùng với đó, thành phố cần cân đối chỉ tiêu dân số trong tầm nhìn của toàn thành phố, vượt ra khỏi ranh giới từng quận, cho tăng thêm số lượng căn hộ hợp lý để tạo điều kiện cho nhà đầu tư thu hồi vốn.

Đối với công tác quản lý chất lượng biệt thự, Ủy ban Nhân dân thành phố đã giao Viện Nghiên cứu phát triển phối hợp với các sở ngành liên quan hoàn chỉnh dự thảo “Tiêu chí đánh giá và phân loại các biệt thự cũ trên địa bàn thành phố” và “Quy định quản lý công trình xây dựng trên các khu đất biệt thự cũ không thuộc nhóm bảo tồn”, trình Ủy ban Nhân dân Thành phố ban hành gấp để giải quyết nhanh việc cho phép tháo dỡ và cấp phép xây dựng cho người dân.

Ủy ban Nhân dân thành phố cũng giao Sở Xây dựng phối hợp, hướng dẫn Ủy ban Nhân dân các quận-huyện quản lý chặt chẽ các công trình có nguồn gốc biệt thự cũ, nhằm tránh trường hợp chủ đầu tư tự ý phá dỡ, chia cắt biệt thự trái pháp luật.