Trong bối cảnh nguồn vốn ưu đãi dành cho phát triển nhà ở xã hội gặp khó giải ngân, các chuyên gia nhận định việc Chính phủ phát hành trái phiếu chính phủ để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội sẽ khơi thông vốn cho đề án xây dựng 1 triệu căn hộ từ nay tới 2030.

Thủ tướng Chính phủ vừa giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan nghiên cứu, đề xuất phương án phát hành trái phiếu chính phủ (TPCP), hỗ trợ lãi suất cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, báo cáo Thủ tướng trong tháng 4-2024.

Cần khoảng 850.000 tỉ đồng để làm 1 triệu căn nhà ở xã hội

Theo Bộ Xây dựng, để thực hiện mục tiêu xây ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn từ nay đến năm 2030 sẽ cần nguồn vốn khoảng 849.500 tỉ đồng. Vì thế, bên cạnh việc huy động nguồn lực từ xã hội, nguồn vốn từ Chính phủ tham gia vào đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đóng vai trò quan trọng.

Trao đổi với Tuổi Trẻ về chủ trương phát hành TPCP để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng trong bối cảnh chương trình tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng cho vay đầu tư, mua nhà ở xã hội với lãi suất thấp hơn lãi bình quân thị trường từ 1,5 - 2% gần như không giải ngân được, việc Chính phủ chủ trương phát hành TPCP với lãi suất thấp hơn lãi vay thương mại, thời gian vay dài hơi hơn để hỗ trợ người dân mua nhà ở xã hội, hỗ trợ doanh nghiệp vay vốn xây nhà ở xã hội rất cần thiết.

Chính phủ sẽ dùng số tiền huy động được từ phát hành TPCP cho các ngân hàng thương mại vay lại, các ngân hàng sẽ dùng số tiền này để cho doanh nghiệp vay đầu tư dự án nhà ở xã hội, cho người dân vay mua nhà ở xã hội với lãi suất thấp. Và để hỗ trợ người có thu nhập thấp mua nhà ở xã hội, lãi suất càng thấp càng tốt, nhưng điều này còn phải căn cứ vào mức lãi suất huy động của TPCP.

"Nếu Chính phủ phát hành TPCP với lãi suất 4 - 5%/năm, lãi vay mua nhà ở xã hội sẽ khoảng 6 - 7%/năm vì phải cộng thêm 2% chi phí quản lý của các ngân hàng thương mại. Trường hợp lãi suất huy động TPCP quá thấp sẽ không hấp dẫn nhà đầu tư trái phiếu, không huy động được vốn", ông Hiếu nói.

Trong khi đó, theo TS Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, việc phát hành TPCP hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội nên hướng tới phát hành TPCP để tài trợ cho các dự án nhà ở xã hội thông qua việc cho doanh nghiệp đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội vay lại.

Ví dụ Chính phủ phát hành TPCP với lãi suất từ 3 - 3,5%/năm, sẽ cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội vay lại với mức lãi suất khoảng 5%/năm, thời hạn cho vay có thể khoảng 20 năm. Điều kiện cho doanh nghiệp vay lại TPCP để làm nhà ở xã hội cung cần dễ dàng hơn.

"Với người mua nhà ở xã hội, nên tạo điều kiện cho họ vay ngân hàng với một mức lãi suất ưu đãi cứng nào đó, như tại Singapore chỉ khoảng 2,5%/năm. Phần chênh lệch lãi suất so với thị trường sẽ do ngân sách cấp bù", ông Nghĩa đề xuất.

Lãi suất phải thấp, thời gian kéo dài

Cũng theo ông Nghĩa, Việt Nam nên học tập kinh nghiệm của Trung Quốc là giao cho chính quyền địa phương quản lý dự án nhà ở xã hội để bảo đảm dự án được xây dựng đúng tiến độ, tiêu chuẩn chất lượng, bảo đảm không gian sống phù hợp. Chính quyền các địa phương sẽ ban hành một khung giá bán các dự án nhà ở xã hội.

Doanh nghiệp làm xong dự án nhà ở xã hội sẽ bàn giao lại cho các địa phương, như vậy doanh nghiệp sẽ không phải đứng ra làm thủ tục xét duyệt đối tượng mua nhà, không phải lo phân phối nhà.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng cho rằng phát hành TPCP để cung ứng vốn cho xây dựng nhà ở xã hội là giải pháp cần thiết để tăng nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho phát triển nhà ở xã hội.

Đây là phương thức huy động vốn dài hạn từ xã hội kể cả trong nước và nước ngoài để thực hiện chương trình dài hạn phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu ở của số đông người dân. Việc phát hành TPCP làm nhà ở xã hội thuộc thẩm quyền của Chính phủ, điều này đã được Luật Nhà ở cho phép.

"Vấn đề là loại TPCP sẽ được phát hành với lãi suất bao nhiêu để hút được nhà đầu tư. Cần coi việc phát hành TPCP để thực hiện đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội như một chương trình mục tiêu quốc gia. Và lãi suất cho doanh nghiệp, tổ chức vay lại để xây dựng nhà ở xã hội cần cân nhắc ở mức phù hợp", ông Châu đề nghị.

Cũng theo ông Châu, việc phát hành TPCP làm nhà ở xã hội nên chia làm hai loại. Thứ nhất là loại TPCP kỳ hạn 10 năm để cho vay đầu tư, mua, thuê mua nhà ở xã hội. Thứ hai là đúng chu kỳ ân hạn ưu đãi tín dụng của người mua nhà ở xã hội là 25 năm.

Hầu hết các dự án nhà ở xã hội sẽ được hoàn vốn sau một thời gian, dự án nhà ở xã hội để bán sẽ hoàn vốn ngay, còn với dự án nhà ở xã hội cho thuê mua sẽ hoàn vốn trong khoảng 5 năm, dự án cho thuê hoàn vốn trong khoảng 18 - 20 năm.

"Vì thế, lãi suất huy động TPCP để phát triển nhà ở xã hội có thể cao hơn khoảng 0,5% so với việc Chính phủ phát hành TPCP để huy động vốn phát triển hạ tầng, thực hiện các chương trình mục tiêu quốc gia những năm qua, nếu lãi vay lại quá cao sẽ không đạt được mục tiêu đề ra", ông Châu nói.

TP.HCM nghiên cứu xây nhà ở xã hội cho văn nghệ sĩ, vận động viên, người có thu nhập trung bình

Bên cạnh các dự án nhà ở xã hội đang triển khai, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi đề nghị các sở ngành đề xuất xây nhà ở xã hội cho người có thu nhập trung bình, văn nghệ sĩ, vận động viên có thành tích cao.