Nhà phố thương mại (shophouse) đang là suất đầu tư được ưa chuộng - Ảnh minh họa

Sở hữu cùng lúc 3 căn shophouse tại dự án nhà phố thương mại lớn thuộc khu đông TP.HCM, bà Huỳnh Thị Thu Trang - một nhà đầu tư quận 3 - cho biết sẽ rao bán lại toàn bộ cả 3 căn ngay khi giá tăng đến một mức nhất định chứ không giữ lại để kinh doanh hay cho thuê.

Theo nhà đầu tư này, các căn shophouse đang mang lại lợi nhuận rất cao khi giá bán đã tăng từ 150-200% chỉ sau hai năm đầu tư, đây là khoản đầu tư còn lời hơn đất nền, nhà phố.

Không chỉ riêng bà Trang mà phần lớn nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này đều có chung mục đích "mua vào, bán ra", sang nhượng lại thay vì cho thuê hay kinh doanh shophouse lâu dài.

Là một người mua phái sinh 2 căn shophouse tại một dự án khu đô thị thuộc quận Thủ Đức từ giai đoạn đầu năm 2018, ông Ngô Minh Đức (quận 2) cho biết hiện tại nếu bán ra ông có thể kiếm lời gần 6-7 tỉ mỗi căn. 

Được biết giai đoạn đầu triển khai năm 2017, các căn shophouse này chỉ có giá tầm 8- 12 tỉ đồng/căn. Năm 2018, ông Đức mua sang nhượng lại với giá 16 tỉ đồng/căn và hiện tại giá chào bán trung bình các căn này đã ở mức 20- 22 tỉ đồng/căn.

Tuy nhiên, nhà đầu tư này cho biết sẽ chỉ bán ra trong 1- 2 năm tới, bởi khi hạ tầng dịch vụ của khu vực này hoàn thiện, giá có thể lên 30 tỉ đồng/căn hoặc cao hơn.

Khi được hỏi có nên giữ lại kinh doanh cho thuê, ông Đức cho biết dù lợi tức cho thuê kỳ vọng sẽ rất cao, nhưng ngay từ đầu ông không nhắm đến mục tiêu này.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, không chỉ khu Đông, tại một dự án khu dân cư trên đường Phan Văn Trị thuộc quận Gò Vấp hiện giá chào bán sơ cấp các căn shophouse cũng lên đến 10.000 USD/m², tương đương 22 tỉ đồng/căn.

Được biết giai đoạn 2012, dự án này chỉ bán với giá tầm 1.000 USD/m². Không chỉ Gò Vấp, khu vực quận 12 cũng ghi nhận nhiều dự án nhà phố thương mại ở gần trung tâm dân cư có giá chào bán sơ cấp từ 5.000-7.000 USD/m².

Theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cao cấp tại CBRE - nếu xét theo hồ sơ khách mua mà đơn vị nghiên cứu này đang nắm giữ, thì hầu hết khách hàng tham gia thị trường shophouse đều là đầu tư chờ tăng giá chứ không có nhu cầu cho thuê. 

"Tôi thấy rất ít shophouse được khách hàng mua rồi để dành cho thuê làm mặt bằng thương mại. Phần lớn họ mua vào để chờ tăng giá rồi sang nhượng. Có nhà đầu tư còn chọn cách để không trong 2-3 năm, thậm chí 5 năm sau rồi bán bán lại kiếm một khoản tiền lớn".

Do nguồn cung khan hiếm, giá tăng cao, nên shophouse đang đem lại nguồn lợi lớn cho nhà đầu tư - Ảnh minh họa

Sở dĩ nhiều nhà đầu tư shophouse chọn cách sang nhượng thay vì kinh doanh là do lợi nhuận từ việc cho thuê không cao bằng sang nhượng. 

Theo phân tích của giới chuyên môn, các shophouse cho thuê tại TP.HCM có thể đem lại lợi tức khoảng 8-12%/năm, giá chào thuê bình quân đạt từ 15-30 USD/m²/tháng ở các khu vực trung tâm. 

Tuy nhiên, thực tế, không phải tất cả các suất đầu tư shophouse đều mang lại nguồn lợi tức như kỳ vọng.

Nhiều nhà đầu tư cho biết việc cho thuê tài sản này chỉ đem lại tỷ suất sinh lời từ 1,5-5% năm, thấp hơn mức kỳ vọng (8-12%) nhiều lần, thậm chí không so được với lãi suất ngân hàng.

Đây không phải là mẫu số chung của thị trường, nhưng là thực trạng diễn ra ở không ít nhà phố thương mại đang cho thuê hiện nay.

Mặc dù vậy, giá chào bán thứ cấp của nhà phố thương mại lại tăng chóng mặt qua các năm. Số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, giá nhà phố thương mại tăng đến 34% trong quý 1-2019.

Các sản phẩm này ngày càng khan hiếm do quỹ đất hạn chế khi trong 3 tháng đầu năm chỉ có hơn 200 căn nhà phố, biệt thự chào bán.

Tính theo nguồn cung lũy kế thì TP.HCM chỉ có 16.000 căn nhà phố, shophouse và biệt thự, thị trường đang có dấu hiệu thu hẹp so với con số 60.000 căn của Hà Nội, trong khi nhu cầu mua ở hai thị trường là tương đương nhau.

Điều này càng khiến giá sang nhượng sản phẩm nhà phố thương mại tăng chóng mặt trong thời gian tới.

Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng giám đốc Đại Phúc Land - giá trị đầu tư lâu dài của shophouse phụ thuộc vào khả năng lấp đầy, dịch vụ tiện ích, sự đa dạng của cộng đồng cư dân nội khu và kết nối thông suốt, thu hút cư dân bên ngoài dự án. 

Đây là điều không chỉ tác động đến khả năng sinh lợi từ cho thuê mà ngay cả việc sang nhượng thứ cấp cũng chịu ảnh hưởng lớn.

Chính vì vậy, khi đầu tư shophouse - dù là cho thuê hay sang nhượng- nhà đầu tư phải chọn dự án nào có thể đáp ứng các tiêu chí trước khi quyết định "xuống tiền".

Bên cạnh đó, thương hiệu và uy tín chủ đầu tư là những yếu tố mà nhà đầu tư shophouse phải cân nhắc đầu tiên. Yếu tố này rất quan trọng bởi chỉ khi dự án được phát triển và quản lý tốt thì mới đảm bảo hiệu quả sinh lời của suất đầu tư shophouse trong dự án.