Nhận định được TS Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV - đưa ra tại Diễn đàn bất động sản mùa xuân thường niên lần thứ 5, với chủ đề thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes), Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức ngày 19-2 tại Hà Nội.

Vay mua nhà tăng thấp

Dù nguồn cung nhà ở năm 2024 tăng tích cực, số căn hộ mở bán tăng 53% nhưng thị trường đối mặt với thách thức khi giao dịch phục hồi, doanh thu tăng nhưng lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản giảm.

Về giá bán bất động sản, ông Lực cho rằng giá bán đang quá cao và có xu hướng tăng trong năm 2024 nên làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của đa số người dân.

Giá nhà cao cũng khiến nhiều người dân cân nhắc vay ngân hàng để mua nhà, tỉ lệ cho vay mua nhà của các ngân hàng trong năm 2024 chững lại, chỉ tăng 6%, trong khi tăng trưởng tín dụng chung cùng kỳ 15%.

Ông Lực tính toán với giá bán căn hộ bình quân hiện nay và mức thu nhập bình quân 1 hộ gia đình trong năm 2024, thời gian tích lũy đủ để mua một căn nhà của một hộ gia đình khoảng 23,7 năm. Như vậy, một công chức làm việc gần hết đời mới mua nổi một căn hộ.

Điều đáng lo ngại hơn là thời gian hộ gia đình tích lũy để mua nhà có xu hướng tăng lên, dù thu nhập người dân ngày càng được cải thiện. Nó cho thấy tốc độ tăng giá nhà nhanh hơn nhiều lần so với mức độ cải thiện thu nhập đa số người dân.

Số năm tích lũy mua nhà của một hộ gia đình tại Việt Nam hiện cao hơn nhiều lần so với mức bình quân của thế giới khoảng 14,6 năm.

Bài toán đặt ra với thị trường bất động sản lúc này, theo nhiều chuyên gia, là phải kéo giảm số năm tích lũy mua nhà của người dân xuống ngưỡng 20 năm, rồi 16-17 năm.

Lý giải tình trạng nhà tăng 40% trong năm 2024, ông Lực cho rằng có nhiều nguyên nhân như dự án vướng pháp lý đặc biệt tại TP.HCM, chi phí đầu vào cao trong đó có cả chi phí không chính thức, mất cân đối cung cầu, có rất ít dự án nên chủ đầu tư chỉ phát triển những dự án có biên lợi nhuận cao (dự án trung, cao cấp), tình trạng thổi giá, làm giá, đấu giá, té nước theo mưa đẩy chi phí đất đai dự án lên cao.

Bên cạnh đó, hoạt động đầu cơ bất động sản vẫn phổ biến khi có tới 86% người được hỏi trong một khảo sát thị trường cho biết chỉ giữ bất động sản trong 1 năm rồi bán kiếm chênh lệch.

Phát triển nhà ở xã hội chưa đúng hướng đi, thiếu nguồn vốn, gói 145.000 tỉ đồng là gói của ngân hàng thương mại (vốn huy động trong dân), không phải vốn ngân sách nên chỉ giảm vốn trong thời gian đầu.

Thị trường năm 2025 đối mặt nhiều thách thức

Nền kinh tế phục hồi, tăng trưởng cao đang mang đến nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản, nhưng các chuyên gia bất động sản nhận định trong năm 2025 thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức.

Đó là áp lực đáo hạn trái phiếu của nhiều doanh nghiệp ở thời điểm tháng 8-2025 khi hết thời hạn 2 năm giãn, hoãn nợ trái phiếu doanh nghiệp.

Ngoài ra, các vướng mắc pháp lý, định giá đất, chi phí đầu vào tăng cũng là những thách thức doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản phải vượt qua.

Chia sẻ tại diễn đàn, ông Nguyễn Quốc Hiệp - chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam - nói hiện có tình trạng các tỉnh nhìn nhau đưa giá đất lên cao gây khó khăn cho doanh nghiệp. Có dự án chờ định giá đất 2 năm chưa xong, trong khi lãi suất doanh nghiệp bất động sản vay ngân hàng thông thường 8%/năm, có dự án vay đến 60%, lãi vay lên tới vài trăm tỉ đồng.

Cùng quan điểm này, TS Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia - nêu bất cập khi giá bất động sản tăng mạnh thì thu chênh lệch địa tô chỉ nên thu một phần giá thị trường chứ không nên thu 100%. 

Ví dụ miếng đất giá 3 triệu đồng/m², đầu tư xong hạ tầng có giá thị trường 6 triệu đồng/m² thì chỉ thu một phần giá trị chênh lệch.

Tương tự, trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao mà vẫn thu 100% thuế đất theo thị trường (là) rất tàn khốc. Mức thu thuế giao dịch bất động sản 2% trong lúc giá bán tăng cao cũng cần xem lại để tạo cơ hội cho người dân tiếp cận nhà ở.

Giá nhà tăng cao, người vay ngân hàng ‘ôm’ vài chục căn, người không có cơ hội mua

Với thu nhập hiện tại, đa số người dân không mua nổi nhà, trong khi một nhóm nhỏ nhà đầu tư lại vay ngân hàng 'ôm' vài chục căn chờ tăng giá.