Khu công nghiệp Tân Bình, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Tại một số thành phố lớn, thậm chí còn rất ít quỹ đất công nghiệp. Chính những nguyên nhân trên đã đẩy giá đất thuê tại các khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất, cụm công nghiệp... tăng theo, gây khó khăn thu hút đầu tư. Vậy giải pháp nào cho vấn đề này?

Giá cứ tăng, sẽ lớn chuyện

Theo đánh giá của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), giá đất đầu năm 2021 tại các địa phương tăng 15-20% so với 5 năm trước. 

Nguyên nhân tăng giá đất là do UBND các tỉnh, thành phố đã xây dựng và ban hành bảng giá đất trên địa bàn giai đoạn 2020 - 2024. Bên cạnh đó, các địa phương đã quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong năm 2021 để thực hiện.

Chính việc đất tăng giá đã gây không ít lo ngại cho các nhà đầu tư phát triển hạ tầng KCN. Nhiều nhà đầu tư cho biết chi phí đất đai đầu vào tăng sẽ đẩy chi phí thuê mặt bằng trong các KCN tăng mạnh trong thời gian tới, tình trạng khan hiếm đất công nghiệp tại một số điểm nóng về thu hút đầu tư sẽ căng thẳng hơn. 

Nếu không sớm có giải pháp khắc phục sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới chiến lược thu hút đầu tư của cả nước.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Phạm Minh Hùng - cán bộ ban quản lý KCN Phú Thái, tỉnh Hải Dương - cho hay việc các địa phương điều chỉnh tăng bảng giá đất tác động trực tiếp tới các nhà đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN. Việc đầu tư mở rộng các KCN mới sẽ khó khăn hơn, chủ đầu tư sẽ phải tính toán kỹ hơn khi đầu tư mở rộng các KCN. 

Nhà đầu tư hạ tầng KCN sẽ phải tính toán tới việc lựa chọn khu vực đầu tư có giá thuê đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng hợp lý. Để tìm được vị trí vừa thuận lợi về giao thông, vừa có giá thuê hợp lý sẽ rất khó khăn.

Từ góc nhìn cơ quan quản lý, ông Phan Đức Cường - phó trưởng ban phụ trách Ban quản lý các KCN Thái Nguyên - cũng khẳng định giá thuê đất KCN chắc chắn sẽ tăng vì việc áp dụng giá đất mới thời kỳ 2020 - 2024 cao hơn, giá bồi thường giải phóng mặt bằng các KCN tăng.

TP.HCM không thể mở thêm KCN

Trong số 6 tỉnh thành phát triển nhất của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, nguồn cung bất động sản công nghiệp của TP.HCM chỉ đứng thứ 5 (sau Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An) và chỉ xếp trên (nhưng cách biệt không lớn) với Tây Ninh.

Tại buổi làm việc với Sở Kế hoạch và đầu tư đầu tháng 3 vừa qua, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong cho biết hạ tầng KCN và khu công nghệ cao chưa đáp ứng được yêu cầu của nhà đầu tư nước ngoài. 

Trong 5 năm qua, TP.HCM không có thêm KCN mới nào. Trong số hơn 26.000ha đất nông nghiệp được Chính phủ cho phép chuyển mục đích sử dụng thì cũng chỉ có khoảng 1.000ha đất công nghiệp. 

Trong năm 2020 giá trị trung bình một dự án có vốn đầu tư nước ngoài ở TP.HCM chỉ khoảng 500.000 USD, thấp hơn nhiều so với mức 2 triệu USD của năm 2018 - 2019.

Hiện TP.HCM không có nguồn cung mới về KCN, khu chế xuất. Tổng số KCN của TP.HCM vẫn giữ nguyên là 18 khu, cung cấp gần 3.700ha đất công nghiệp cho thuê. Nguồn cung đất công nghiệp mới đã gặp phải một số vấn đề về giá đất tăng cao, từ đó vướng vấn đề đền bù và giải phóng mặt bằng. 

Các doanh nghiệp vẫn có nhu cầu thuê đất công nghiệp tại TP.HCM nhưng đã gặp không ít khó khăn, e ngại một phần không kiếm được quỹ đất hoặc giá thuê đất tăng, từ đó kéo theo chi phí đầu tư cũng tăng lên.

Theo Công ty Colliers International, tính đến tháng 12-2020, giá thuê đất KCN bình quân tại TP.HCM đạt 160 USD/m2/kỳ, cao nhất cả nước. Từ đó TP.HCM đang bị cạnh tranh bởi tỉnh sát bên là Long An. Bởi theo nghiên cứu, Long An đang tiếp tục nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư tìm kiếm các phương án thay thế các KCN truyền thống tại TP.HCM.

Còn ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) - cũng cho biết nhiều doanh nghiệp đang có xu hướng chuyển về các KCN ngoài TP.HCM. Dòng dịch chuyển đầu tư từ TP.HCM về các tỉnh vừa có nguyên nhân khách quan (thị trường các tỉnh tăng độ hấp dẫn) và chủ quan (môi trường kinh doanh kém).

Dù giá thuê đất công nghiệp tại Long An cũng tăng nhưng so ra còn khá mềm so với những nơi khác. Theo bảng giá cho thuê đất công nghiệp trong các KCN đã hoàn chỉnh hạ tầng, đang tiếp nhận nhà đầu tư vào thuê được công bố tháng 3-2021 đã tăng từ 1,5 đến 2,5 lần so với thời điểm năm 2015.

Trong khi đó, đánh giá về chi phí sử dụng hạ tầng của các KCN tại Đồng Nai năm 2021, lãnh đạo của một doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng (không nêu tên) cho hay: "Phí thuê đất đã có sự điều chỉnh tăng từ 10 - 20% so với năm 2020 tùy KCN và tăng từ 30 - 50% so với 5 năm trước đó. 

Nguyên nhân tăng một phần là do có sự phát triển hạ tầng giao thông, các khu đô thị lớn trong khu vực. Đặc biệt là tại tỉnh Đồng Nai có sân bay Long Thành, các tuyến đường cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, đường vành đai 3... cũng đã làm cho giá đất tăng, kéo theo giá thuê đất ở các KCN tiếp tục tăng theo. Từ đó ít nhiều gây e ngại cho các nhà đầu tư vì chi phí đầu tư tăng theo giá đất".

Không có đất, sao mở nhà máy?

Khu công nghiệp Nhơn Trạch 3, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Đó cũng là một trong những giải pháp "dọn ổ" để đón "đại bàng" đầu tư trong tương lai.

Kết quả rà soát quỹ đất quy hoạch khu công nghiệp (KCN) không có khả năng thực hiện vừa được Bộ Tài nguyên và môi trường gửi tới Chính phủ ghi nhận đến hết năm 2020 cả nước có 20.573ha đất quy hoạch KCN không có khả năng thực hiện.

Bộ Tài nguyên và môi trường đề nghị Thủ tướng điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất KCN theo hướng bổ sung quỹ đất KCN cho các địa phương có nhu cầu, cắt giảm chỉ tiêu đất công nghiệp tại các địa phương không có khả năng thực hiện.

Trước đó, để đón đầu làn sóng dịch chuyển đầu tư nước ngoài tới Việt Nam, tháng 7-2020 Chính phủ đã ban hành nghị quyết 105 điều chỉnh hơn 10.896ha đất KCN và 2.202ha đất ở đô thị tại một số địa phương. Trong đó có cả việc giảm quy hoạch đất KCN tại các địa phương không có khả năng sử dụng, tăng diện tích quy hoạch cho các địa phương thực sự có nhu cầu.

Bộ Tài nguyên và môi trường chỉ rõ một số địa phương như Phú Thọ, Hòa Bình có 1.750ha đất quy hoạch KCN không có khả năng thực hiện. 

Mới đây, tỉnh Thái Bình cũng đề xuất giảm diện tích 2 KCN trên địa bàn không có khả năng thu hút nhà đầu tư, đó là giảm diện tích KCN Phúc Khánh từ 200ha xuống 159,03ha, KCN Sông Trà từ 200ha xuống 150,48ha. Trong khi nhiều tỉnh lại đề xuất bổ sung thêm quy hoạch đất KCN, trong đó Thái Nguyên 975ha, Lào Cai 375ha, Hậu Giang 120ha.

Việc sắp xếp lại hơn 20.573ha đất KCN không có khả năng thực hiện trong thời gian tới, theo Bộ Tài nguyên và môi trường, là rất cần thiết, bởi trong khi một số địa phương để đất KCN quy hoạch treo thì một số địa phương lại đang thiếu đất làm KCN.

Để đáp ứng nhu cầu bổ sung đất phát triển công nghiệp tại một số địa phương, thời gian qua Thủ tướng đã đồng ý điều chỉnh bổ sung quy hoạch phát triển KCN tại các tỉnh thành Bắc Giang, Thái Nguyên, Hải Dương, Đồng Nai, Bình Dương, Đà Nẵng, Cần Thơ. Một loạt KCN tại các địa phương cũng được phê duyệt chủ trương đầu tư như KCN Tân Đức (Bình Thuận), KCN Sông Lô II (Vĩnh Phúc), KCN Gia Bình, KCN Yên Phong 2A (Bắc Ninh)...

Hiện Bộ Tài nguyên và môi trường cũng như một số tỉnh thành đang đề xuất tăng quỹ đất công nghiệp.

Ông Phan Nhân Duy, bí thư Huyện ủy Đức Hòa (Long An): "Hiện tại, huyện Đức Hòa đang xin chủ trương thêm khoảng 2.000ha cho đất công nghiệp đến giai đoạn 2030. Khi định hướng quy hoạch những vùng làm công nghiệp, chúng tôi đều chủ ý để giữ giá đất ở các khu vực đó không bị tăng cao".

Giá còn tăng khó thu hút đầu tư công nghiệp

Công nhân công ty may mặc sản xuất tại một khu công nghiệp ở Đồng Nai - Ảnh: SƠN ĐỊNH

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Văn Được - bí thư Tỉnh ủy Long An - cho biết thời gian qua giá đất có nhiều đợt tăng cao gây ảnh hưởng đến việc đền bù giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư. 

"Do đó, tỉnh đã chỉ đạo các địa phương, sở ban ngành phải có chiến lược giải quyết giá đất làm sao bảo đảm được lợi ích hài hòa cho người dân, cho Nhà nước nhưng vẫn phải để nhà đầu tư thấy hấp dẫn tìm kiếm lợi nhuận" - ông Được nói thêm.

Nêu ví dụ cụ thể, ông Phan Nhân Duy - bí thư Huyện ủy Đức Hòa - chia sẻ: Những khu vực sát ranh TP.HCM vẫn có hiện trạng người dân, "cò" đất mua đi bán lại, thổi giá đất lên cao hơn. 

"Nhưng đối với những đơn giá đất trong các dự án do Nhà nước phê duyệt, chúng tôi vẫn phải đảm bảo mức tương đồng hoặc thấp hơn giá của các dự án đã được phê duyệt trước đó. Như trong năm 2020 vừa qua, khi ban hành mức giá bồi thường giải phóng mặt bằng để một khu công nghiệp (KCN) vào hoạt động tại Long An, huyện chỉ phê duyệt mức giá trung bình 450.000 - 550.000 đồng/m2 tùy theo vị trí" - ông Duy nói.

Một trong những giải pháp khác cần khuyến khích là mở rộng các KCN nếu còn quỹ đất. Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, giám đốc cấp cao Công ty Savills Việt Nam, nhận định: Chủ trương và chỉ đạo mới đây của Thủ tướng Chính phủ trong việc hỗ trợ và mở rộng các bất động sản công nghiệp để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản VN là một yếu tố tích cực.

"Đại dịch kéo dài thậm chí được kỳ vọng sẽ là yếu tố đẩy nhanh việc di dời các cơ sở sản xuất của các công ty đa quốc gia ra khỏi Trung Quốc. Đáng chú ý nhất là các nhà cung cấp linh kiện và lắp ráp cho Apple là Pegatron và Foxconn từ Đài Loan; Sharp, Nintendo và Komatsu từ Nhật Bản; và Lenovo từ Hong Kong đã công bố kế hoạch chuyển đến hoặc mở rộng sản xuất tại Việt Nam" - ông Khương dẫn chứng.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, những tỉnh thành còn ít quỹ đất công nghiệp như TP.HCM cần nâng cao chất lượng đầu tư công nghiệp chứ không phải số lượng nữa. Bởi vì quỹ đất cho TP.HCM phát triển KCN có giới hạn, chi phí giải phóng mặt bằng cao dẫn đến giá cho thuê cao là bất lợi khi cạnh tranh với các tỉnh xung quanh khi hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện.

"Cần phải thay đổi tư duy phát triển TP.HCM từ địa giới hành chính cố định sang phát triển vùng TP.HCM. Và cũng cần định hướng phát triển công nghiệp tại TP.HCM theo hướng công nghệ cao, sáng tạo, giảm dần công nghiệp thâm dụng lao động" - ông Châu gợi ý.

Địa phương mở thêm khu công nghiệp

Để đáp ứng nhu cầu thuê đất của các doanh nghiệp, TP Đà Nẵng đang đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án đầu tư xây dựng thêm 3 khu công nghiệp (KCN) mới với tổng diện tích 880ha. 

Trong đó, KCN Hòa Ninh rộng 400ha với chi phí thực hiện dự án 3.504 tỉ đồng (không gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng); KCN Hòa Nhơn rộng 360ha với vốn đầu tư 3.158 tỉ đồng và KCN Hòa Cầm (giai đoạn 2) rộng 120ha, vốn đầu tư 1.158 tỉ đồng...

Còn theo thống kê từ Ban quản lý khu kinh tế tỉnh Long An, hiện tại tỉnh này có 35 KCN đã được Thủ tướng Chính phủ bổ sung vào quy hoạch phát triển các KCN ở Việt Nam năm 2015 và định hướng đến năm 2020 với tổng diện tích 11.945,79ha. Trong đó, có 26 KCN đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư với diện tích 8.613,09ha.

Ngoài ra, Ban quản lý khu kinh tế tỉnh Long An cũng đang theo dõi một số hồ sơ xin điều chỉnh diện tích, xin cấp chủ trương của Thủ tướng Chính phủ để thành lập mới, mở rộng hơn 10 KCN trên địa bàn. 

"Việc thêm chỉ tiêu quy hoạch diện tích KCN mới, giải phóng mặt bằng dựa trên việc tính toán của từng địa phương các huyện, thị xã, thành phố. Và việc phê duyệt giá đất áp dụng cho các dự án mới cũng dựa trên tính toán của các địa phương, trên cơ sở hài hòa lợi ích cho người dân, nhà đầu tư và Nhà nước" - ông Nguyễn Thành Thanh, trưởng Ban quản lý khu kinh tế Long An, nói.

Tại Đồng Nai, UBND tỉnh này cho hay cuối năm 2020 Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt đề án điều chỉnh, bổ sung quy hoạch các KCN trên địa bàn tỉnh, đồng ý phát triển thêm 3 KCN là Long Đức 3, Bàu Cạn - Tân Hiệp (huyện Long Thành), Xuân Quế - Sông Nhạn (huyện Cẩm Mỹ) với tổng diện tích gần 6.500ha. Như vậy, trên địa bàn tỉnh hiện được quy hoạch 38 KCN và đã có 32 KCN được thành lập.

Giá đất tăng mạnh so với 5 năm trước

TTO - Sau khi Tuổi Trẻ Online đăng loạt bài “Đừng tăng giá đất làm ngạt thở thêm, kìm giá đất giúp dân”, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết giá đất đầu năm 2021 tăng 15-20% so với 5 năm trước.