Nhà ở tiếp giáp đường cao tốc khả năng sinh lợi hạn chế vì phải đi vòng - Ảnh: DƯƠNG NGỌC HÀ

Chuyện tréo ngoe này đang xảy ra với nhiều hộ dân ở cạnh đường cao tốc, các tuyến đường lớn. Dù hầu như không thể sử dụng các tuyến đường này vì phải đi vòng khá xa, nhưng khi đóng tiền sử dụng đất nhiều hộ dân vẫn bị áp giá cao vì nhà của họ được coi là mặt tiền đường lớn.

Đây là một bất cập mà TP.HCM đang tìm cách tháo gỡ. Sở Tài nguyên và môi trường TP cho biết đang rà soát, nghiên cứu các trường hợp thực tế để kiến nghị UBND TP có hướng dẫn cụ thể cho một số trường hợp đặc biệt về áp giá đất để thu tiền sử dụng đất của người dân.

Cụ thể như đất mặt tiền đường cao tốc, nhà ở quận này nhưng phải đi vòng qua quận khác mới tới đường.

Mặt tiền đường nhưng... không phải mặt tiền đường

Bà Phạm Thị Yến cho biết bà nhận chuyển nhượng thửa đất ở P.Tân Tạo A, Q.Bình Tân năm 2013. Lúc đó, đường dẫn cao tốc Sài Gòn - Cần Thơ (nay là đường Võ Trần Chí) còn đang thi công. Các thông báo của cơ quan thuế khi nhận chuyển nhượng đều xác định đất của bà thuộc vị trí 2.

Sau đó, bà Yến xin chuyển thành đất ở và ghi nợ tiền sử dụng đất rồi xin phép xây dựng. Phòng quản lý đô thị Q.Bình Tân xác định thửa đất của bà Yến giáp mặt đường Võ Trần Chí tại vị trí không được kết nối ra đường do có thanh chắn không cho xe ra vào.

Đơn vị này đề nghị bà Yến phải cam kết thỏa thuận với các chủ sử dụng đất lân cận về việc được sử dụng lối đi chung để ra đường Võ Trần Chí thì mới xem xét cấp giấy phép xây dựng.

Bản thân bà Yến cũng phải bỏ thêm tiền để làm đường đi từ đất của mình ra tới vị trí được kết nối ra đường Võ Trần Chí.

Đến năm 2016, bà Yến nộp tiền sử dụng đất thì cơ quan chức năng tính tiền sử dụng đất cho bà theo vị trí mặt tiền đường Võ Trần Chí. Bà Yến nộp tiền sử dụng đất và gửi đơn đến UBND Q.Bình Tân đề nghị xem xét lại việc áp giá đất mặt tiền đường Võ Trần Chí cho đất của bà.

Theo bà Yến, thực tế đất của bà không giáp với đường Võ Trần Chí mà cách đường này một rào chắn bằng tôn.

Từ nhà của bà, muốn ra đường Võ Trần Chí phải đi bằng đường tạm bên trong đến điểm kết nối mới ra được đường Võ Trần Chí. Thực tế, đất của bà không được hưởng lợi từ việc kết nối trực tiếp ra đường nên việc áp vị trí mặt tiền đường làm cho bà thiệt thòi.

Trong khi đó, theo UBND Q.Bình Tân, việc áp vị trí mặt tiền đường cho đất của bà Yến phù hợp với hướng dẫn của các cơ quan chức năng về áp dụng bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM.

Theo đó, khu đất, thửa đất có vị trí mặt tiền đường phải có ít nhất một mặt giáp với lề đường có tên trong bảng giá đất ở. Việc xác định vị trí thửa đất căn cứ vào thực tế, không phụ thuộc vào số thửa hay địa chỉ của khu đất...

Đất ở quận này, đường đi ở quận khác

Được biết, một số hộ dân ở các quận Tân Bình, Gò Vấp cũng đang kiến nghị cơ quan chức năng xem xét việc áp dụng giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với những vị trí khá đặc biệt.

Có trường hợp địa chỉ nhà ở Q.3 nhưng phải đi vòng ra một đường khác thuộc địa phận Q.Tân Bình mới ra được đường công cộng. Hoặc nhiều nhà ở khu ấp Doi (P.15, Q.Gò Vấp) phải đi qua đường Tô Ngọc Vân của Q.12 mới ra được bên ngoài.

Trong khi giá đất của Q.Tân Bình thấp hơn giá đất Q.3 và giá đất Q.12 thấp hơn giá đất Q.Gò Vấp. Nếu áp giá đất theo những hướng dẫn từ trước đến nay thì khả năng người dân ở những vị trí đặc biệt này sẽ bị thiệt.

Một chuyên gia về định giá đất tại TP.HCM cho rằng một trong những nguyên tắc khi xác định vị trí để tính tiền sử dụng đất là tính đến khả năng sinh lợi trong tương lai của khu đất đó. Những khu đất có vị trí thuận lợi, khả năng sinh lợi cao sẽ được tính giá tiền sử dụng đất cao hơn.

Tại Việt Nam, với một tuyến đường bình thường, vị trí có khả năng sinh lợi cao nhất là mặt tiền đường do đất có vị trí tiếp giáp lề đường, được kết nối ra đường thuận tiện nhất.

Tuy nhiên, nguyên tắc này cũng có ngoại lệ là các thửa đất tiếp giáp với đường cao tốc không được kết nối trực tiếp ra đường mà phải đi vào đường gom, đường dẫn.

Những khu đất mặt tiền đường cao tốc lúc này không những không có lợi mà có khi bị thiệt hại do ảnh hưởng của khói bụi, tiếng ồn, ánh đèn đường cao áp.

"Vì vậy, khi định giá đất hoặc tính tiền sử dụng đất, đơn vị định giá cần có phân tích thấu đáo từ thực tế để không gây thiệt thòi cho chủ sử dụng đất" - chuyên gia này phân tích.

Sửa đổi Điều 16 Nghị định số 45/2014 về thu tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện Nghị định nêu được trả nợ dần trong thời hạn năm năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư