Dự án Trung tâm thể dục thể thao Phan Đình Phùng (Võ Văn Tần, Q.3, TP.HCM) - Ảnh: HOÀNG ĐÔNG

Hiện trên nhiều tỉnh, thành có không ít dự án đội vốn cả ngàn tỉ đồng, thực trạng này đang gây ra nhiều nỗi lo về hiệu quả đầu tư. 

Làm sao để các dự án đầu tư được hiệu quả? Có thể hạn chế hoặc chấm dứt tình trạng đội vốn "khủng" được không? Từ số báo hôm nay 21-7, Tuổi Trẻ sẽ mổ xẻ vấn đề này…

Ba lô đất ứng vốn cho dự án gồm: 2.358m² ở số 257 Trần Hưng Đạo, 902m² số 3-3bis Phan Văn Đạt và khu đất 30.000m² ở trường đua Phú Thọ.

Muốn xây dựng một trung tâm hiện đại

Theo Sở VH-TT TP.HCM, chủ trương xây dựng Trung tâm TDTT Phan Đình Phùng (gọi tắt là sân Phan Đình Phùng) theo hình thức BT (xây dựng - chuyển giao) đã được UBND TP.HCM đề xuất và Thủ tướng Chính phủ chấp thuận từ năm 2010.

Trong đó, Thủ tướng cũng đồng ý với đề xuất của UBND TP về việc chỉ định nhà đầu tư cho dự án này là Tổng công ty cổ phần Đền bù giải tỏa và Công ty TNHH An Tạo. 

Dự án có tổng vốn đầu tư 988 tỉ đồng. UBND TP cũng kiến nghị bán chỉ định mặt bằng số 257 Trần Hưng Đạo, P.Cô Giang (Q.1) cho nhà đầu tư để hoàn vốn. 

Nhà nước hoặc nhà đầu tư sẽ thanh toán khoản bù chênh lệch giữa giá trị đầu tư dự án và giá trị mặt bằng nhà, đất này. 

Năm 2011, Công ty TNHH An Tạo xin rút khỏi dự án. Tổng công ty cổ phần Đền bù giải tỏa được duyệt đồng ý cho đơn phương tiếp tục thực hiện dự án. 

Sau đó, đến đầu năm 2018, UBND TP quyết định duyệt chỉ định cho liên danh Tổng công ty cổ phần Đền bù giải tỏa và Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt đầu tư.

Trước đó vào năm 2013, sân Phan Đình Phùng có phương án thiết kế mới. Lúc này khái toán tổng mức đầu tư cho dự án được nâng lên 1.352,7 tỉ đồng. 

Con số này được tính toán trên quy mô công trình, chưa bao gồm chi phí thiết bị, dụng cụ thể dục thể thao cho tập luyện và thi đấu.

Năm 2015, Cục Quản lý hoạt động xây dựng, Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở dựa trên tờ trình của đơn vị đầu tư thì tổng mức đầu tư là 1.783 tỉ đồng. 

Đến năm 2016, UBND TP có quyết định phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi dự án xây dựng sân Phan Đình Phùng với tổng mức đầu tư gần 1.954 tỉ đồng. 

Theo UBND TP, số tiền nâng lên gần 1.954 tỉ đồng là căn cứ vào kết quả thẩm định thiết kế của Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) và báo cáo thẩm tra của đơn vị tư vấn. 

Nhưng vì sao tổng mức đầu tư của dự án do UBND TP duyệt cao hơn mức do Bộ Xây dựng duyệt đến 170 tỉ đồng (từ 1.783 tỉ lên 1.954 tỉ đồng)? Sở VH-TT giải thích là do mức phê duyệt của UBND TP bao gồm cả chi phí dự phòng, phí quản lý doanh nghiệp và cả… lãi vay.

Như vậy, từ khi được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đến nay, dự án sân Phan Đình Phùng đã đội vốn lên gấp 2 lần (từ 988 tỉ lên 1.954 tỉ đồng). 

Theo một quan chức ngành thể thao TP.HCM, sở dĩ đội vốn cao so với tính toán dự án ban đầu là do tăng diện tích xây dựng, tăng chỉ tiêu so với ban đầu. 

"TP muốn xây dựng một trung tâm TDTT hiện đại, đáp ứng nhu cầu luyện tập và thi đấu đúng tiêu chuẩn, đồng thời đáp ứng nhu cầu đời sống tinh thần cho người dân. Đây cũng sẽ là nơi tổ chức các giải đấu tầm cỡ quốc gia và khu vực, nhằm giới thiệu hình ảnh một TP văn minh hiện đại, chú trọng phát triển các công trình phúc lợi xã hội" - vị này nói.

Khu đất tại số 257 đường Trần Hưng Đạo giao với đường Nguyễn Khắc Nhu, Q.1 - Ảnh: HỮU KHOA

Đất thanh toán BT: từ 1 lô đội lên 3 lô

Theo chủ trương được Thủ tướng duyệt thì UBND TP.HCM được bán chỉ định lô đất số 257 đường Trần Hưng Đạo, P.Cô Giang (Q.1) để thanh toán tiền đầu tư xây dựng sân Phan Đình Phùng. 

Sau khi xây dựng xong, giá trị dự án sẽ được kiểm toán. Nếu như giá trị dự án cao hơn giá trị của lô đất trên thì Nhà nước sẽ thanh toán thêm cho nhà đầu tư và ngược lại, nếu giá trị lô đất cao hơn giá trị dự án thì nhà đầu tư phải thanh toán lại khoản chênh lệch cho Nhà nước.

Đến năm 2014, sau khi khái toán giá trị tổng dự án lên đến 1.352 tỉ đồng, UBND TP chấp thuận bổ sung thêm lô đất số 3-3bis đường Phan Văn Đạt (Q.1) để thanh toán cho nhà đầu tư. 

Sau khi UBND TP phê duyệt tổng mức đầu tư dự án là 1.954 tỉ đồng, UBND TP nhận định giá trị của hai lô đất trên cũng chưa đủ để thanh toán cho dự án nên đã rà soát quỹ đất và dự kiến bổ sung thêm khu đất 3ha tại trường đua Phú Thọ (Q.11) để thanh toán cho hợp đồng BT. 

Đầu tháng 7-2018, UBND TP có văn bản kiến nghị Thủ tướng xem xét, chấp thuận bổ sung tiếp hai khu đất số 3-3bis đường Phan Văn Đạt và 3ha ở khu trường đua Phú Thọ để thanh toán hợp đồng BT.

Theo nhận định của giới kinh doanh bất động sản, khu đất trên đều là "đất vàng" theo nhiều nghĩa. 

Cụ thể, khu đất 257 đường Trần Hưng Đạo (2.358m²) giáp hai mặt tiền đường Trần Hưng Đạo và Nguyễn Khắc Nhu (Q.1). 

Trên khu đất hiện chỉ có nhà tập luyện các môn thể thao trong nhà, chỗ để xe và một quán cà phê nhỏ ở mặt tiền đường Trần Hưng Đạo. 

Địa chỉ số 3-3bis Phan Văn Đạt hiện là tòa nhà 3 tầng dùng làm nhà khách của Sở VH-TT, cách quảng trường Mê Linh chưa đến 100m, có thể đi bộ ra bến Bạch Đằng, bờ sông Sài Gòn, phố đi bộ Nguyễn Huệ. Có thể nói khu đất này tọa lạc trong khu vực đắc địa của Q.1.

Khu đất 3ha bên trong trường đua Phú Thọ - Ảnh: HỮU KHOA

Còn khu đất 3ha tại trường đua Phú Thọ lại là một khu đất trống, hiện đang sử dụng tạm làm sân bóng đá. Theo quy hoạch phân khu do UBND TP phê duyệt năm 2015, khu vực này là cây xanh. 

Thế nhưng, mới đây UBND TP đã điều chỉnh quy hoạch, tăng thêm gần 27.000m² đất xây dựng nhằm tạo quỹ đất để dùng thanh toán cho nhà đầu tư dự án sân Phan Đình Phùng.

UBND TP lý giải việc bổ sung quỹ đất thanh toán là cần thiết nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án nhằm hoàn thiện quy hoạch đã được công bố, sớm đưa công trình vào khai thác, sử dụng.

Đại diện nhà đầu tư nói gì?

Đại diện Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt (một bên trong liên danh nhà đầu tư dự án này) nói việc thực hiện dự án BT Trung tâm TDTT Phan Đình Phùng luôn tuân thủ đúng theo quy định pháp luật.

Hiện doanh nghiệp đã hoàn tất đàm phán hợp đồng BT và ký kết thỏa thuận đầu tư với UBND TP cũng như đã thành lập doanh nghiệp thực hiện dự án.

Trả lời về việc trong cơ cấu giá trị của dự án sân Phan Đình Phùng, nhiều ý kiến cho rằng phần chi phí lãi vay, chi phí dự phòng, phí quản lý doanh nghiệp quá cao... đã làm giá trị dự án tăng bất hợp lý?

Đại diện công ty cho rằng tất cả các chi phí này doanh nghiệp đã được lập theo đúng quy định. Và giá trị gần 1.954 tỉ đồng của dự án đã được UBND TP chấp thuận.

Tổng mức đầu tư này đã bao gồm phần xây dựng, các thiết bị cho công trình, thiết bị tập luyện và thi đấu cũng như hạng mục cây xanh. Về giá trị dự án sẽ được quyết toán theo đúng quy định của Nhà nước.

3 khu "đất vàng" có giá bao nhiêu?

Trung tâm dịch vụ thể dục thể thao, số 3 bis Phan Văn Đạt, phường Bến Nghé, Q.1, TP.HCM - Ảnh: HOÀNG ĐÔNG

Theo các chuyên gia thẩm định giá, lô đất 900m² tại số 3-3bis đường Phan Văn Đạt có giá khoảng 350 triệu đồng/m².

Tổng trị giá toàn bộ lô đất này khoảng 300 tỉ đồng. Còn 3ha đất xây dựng hỗn hợp tại trường đua Phú Thọ thì có giá không dưới… 3.000 tỉ.

Trong khi đó, lô đất 2.358m² ở số 257 Trần Hưng Đạo hiện đang được rao bán trên rất nhiều trang mua bán bất động sản trên mạng.

Chỉ cần lên mạng gõ cụm từ "khu đất 257 Trần Hưng Đạo" sẽ cho ra nhiều kết quả rao bán lô đất này.

Trong đó có trang rao bán giá 480 tỉ đồng, có trang rao 500 tỉ đồng. Ngày 20-7, chúng tôi gọi vào một số điện thoại đăng kèm trong tin rao bán thì được thông báo lô đất này hiện tăng lên 650 tỉ đồng.

Người này giải thích: "Giá 480 tỉ đồng là giá năm 2017, bây giờ đã tăng lên 650 tỉ đồng rồi".

Người rao bán còn tư vấn cặn kẽ từng bước mua lô đất: Bên mua phải có thư ngỏ gửi UBND TP và chứng minh tài chính đủ để triển khai dự án.

Trong vòng 3 ngày sau khi ký hợp đồng ghi nhớ phải ký gửi 50 tỉ đồng vào ngân hàng do bên tư vấn chỉ định để đảm bảo thực hiện hợp đồng.

Trước khi có thư mời của ủy ban đến làm việc thì ký gửi tiếp 650 tỉ đồng vào ngân hàng.

Khi được UBND TP chấp thuận lần đầu phải tháo khoán cho bên tư vấn 5%, khi được thuận chủ trương thì tháo khoán tiếp 10%.

Khi có thông báo từ Sở Tài chính việc nộp tiền vô kho bạc thì thanh toán phần còn lại cho bên tư vấn. Khi có công văn của UBND TP phê duyệt thì bên bán chuyển giao mặt bằng, giao sổ và thanh toán hết tiền.

Theo điều tra của chúng tôi, người rao bán lô đất trên tên Cao Tú Anh, là người đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH Đ.A.T.T (đường 37, P.Tân Quy, Q.7).

Công ty này mới bắt đầu hoạt động vào ngày 10-7-2018, với ngành nghề kinh doanh chính là tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất.

Như vậy, theo các chuyên gia, tính sơ giá trị của 3 lô đất được dùng thanh toán BT dự án sân Phan Đình Phùng hiện khoảng 4.000 tỉ đồng.

Trong khi đó dự án xây dựng sân Phan Đình Phùng được duyệt sau 2 lần đội vốn chỉ gần 1.954 tỉ đồng.

Khi biết 3 lô đất dùng để thanh toán hợp đồng BT dự án sân Phan Đình Phùng, nhiều chuyên gia nhận định giá trị của nó là quá lớn so với giá trị của dự án sân Phan Đình Phùng.

Có người khẳng định chỉ riêng khu đất 3ha trường đua Phú Thọ cũng đã cao hơn rất nhiều so với giá trị của dự án trên.

TTO - Khi Tuổi Trẻ thông tin về cuộc thâu tóm "đất vàng" ở Huế thông qua con đường mua lại cổ phần nhà nước, có bạn đọc đã gọi cho phóng viên Tuổi Trẻ nói rằng phải gọi đó là đất "vàng ròng" mới đúng.