Môi giới nhà đất giới thiệu đất nền dự án cho khách tại khu dự án ở huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai - Ảnh: TỰ TRUNG

Điều đại biểu và nhiều chuyên gia quan tâm là làm sao để định giá đất sát giá thị trường? Sở dĩ có sự quan tâm đó là bởi lâu nay thông tin thật về giá chuyển nhượng, mua bán nhà đất bị nhiễu loạn, trong khi Nhà nước chưa có một hệ thống thông tin chuẩn về giá giao dịch trên thị trường.

Khung giá đất không theo kịp thị trường

Đánh giá tác động chính sách của dự án Luật đất đai (sửa đổi), Bộ Tài nguyên - Môi trường nhận định thời gian qua, khung giá đất không theo kịp biến động giá đất trong thực tế, chưa điều chỉnh kịp thời, biên độ quá rộng. Khung giá đất thấp dẫn đến khó khăn cho địa phương ban hành bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường. 

Một số địa phương đề nghị cho phép ban hành bảng giá đất vượt khung giá, có địa phương đề nghị bỏ khung giá đất. Do đó, việc bỏ khung giá đất nhằm hoàn thiện cơ chế định giá đất, trao quyền chủ động cho các địa phương ban hành bảng giá đất phù hợp với thị trường.

Mặt khác, các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất được xác định thường thấp hơn so với giá đất trên thị trường. Chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương. Chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Quy trình định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất chưa bảo đảm tính khách quan, yếu tố chuyên môn để quyết định giá đất theo cơ chế thị trường.

Dự thảo luật sửa đổi đề ra mục tiêu bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, đồng thời quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất, thẩm định giá đất. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt và xử lý nghiêm các vi phạm.

Người dân làm thủ tục đất đai tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ hành chính khu vực 2, TP Thủ Đức, TP.HCM chiều 1-11 - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên.

Hạn chế việc kê khai giá thấp khi giao dịch đất đai, giúp tăng thu ngân sách từ thuế chuyển nhượng bất động sản. Đồng thời, bỏ khung giá đất cũng sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án bởi nếu bị thu hồi đất mà được đền bù dựa trên giá thị trường, người dân cũng dễ đồng thuận hơn. 

"Khi giá đất được xác định theo giá thị trường, giá bồi thường thỏa đáng, hiện tượng khiếu kiện giảm, sẽ giúp đẩy nhanh công tác đền bù giải phóng mặt bằng, đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, xây dựng bất động sản. Có thể chi phí đầu vào của dự án sẽ tăng lên, nhưng các chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán, đưa ra phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế mang lại sẽ lớn hơn", báo cáo nêu.

Giá thị trường phải linh hoạt và minh bạch

Đồng tình với việc bỏ khung giá đất, đại biểu Trịnh Xuân An, ủy viên chuyên trách Ủy ban Quốc phòng - An ninh của Quốc hội, cho rằng việc định giá đất chính là mấu chốt của mọi vấn đề phát sinh khiếu nại, khiếu kiện thời gian qua. Khi đã bỏ khung giá đất, việc định giá đền bù khi thu hồi đất cũng phải theo giá thị trường. Tuy nhiên, ông An cho rằng việc xác định giá đất theo thị trường phải đánh giá rất kỹ.

Dù dự thảo luật đã đề ra cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, đồng thời quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất, thẩm định giá đất, nhưng cần xác định rõ đây là thị trường nào. 

"Các chuyên gia có nêu việc xác định được giá đất bằng 80% thị trường là đúng. Nhưng mức 70 - 80% hay mức nào đó không quan trọng mà quan trọng phải xác định đúng bản chất. Nếu luật được thông qua thì việc định giá đất sẽ dựa vào kết quả đấu giá, giá bình quân hay các yếu tố khác? 

Theo tôi, việc xác định giá đất phải có các tiêu chí về mặt kỹ thuật, tức là phải cấu thành đầy đủ yếu tố về giá để định giá đúng và đầy đủ", ông An nêu và cho rằng giá thị trường phải linh hoạt nhưng cần phải có sự theo dõi, đánh giá để có sự công bằng, minh bạch, khách quan với các yếu tố cấu thành, từ đó sẽ xác định được giá hợp lý, đúng ý nghĩa.

Giá đất Nhà nước công bố với giá trên thị trường chênh lệch nhau rất cao. Trong ảnh: khu dân cư trên đường Lê Lợi, quận 1, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Đại biểu Nguyễn Mạnh Hùng, ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho rằng nguyên tắc xác định giá đất theo thị trường cần phải được tính toán từ nhiều yếu tố. Một điểm nghẽn lớn khi xây dựng luật đang còn lúng túng là việc xác định phương pháp định giá. 

Có ý kiến cho rằng giá thị trường là bằng mức khoảng 70% giá giao dịch, nhưng giá giao dịch hiện nay chúng ta không kiểm soát được. Đây là vấn đề cần cân nhắc kỹ. Ngoài ra, việc xác định giá đất theo giá thị trường cần có thêm nhiều thành viên độc lập tham gia để định giá, trên cơ sở thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất, như các công ty thẩm định giá đất, công ty bất động sản. 

"Khi chúng ta thị trường hóa được quyền sử dụng đất, với nhiều thành phần tham gia sẽ đảm bảo được tính khách quan và xác định giá đất theo giá thị trường sát hơn", ông Hùng nói.

TS Nguyễn Thị Anh, phó trưởng khoa luật Trường kinh tế luật và quản lý nhà nước Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, cho rằng bỏ khung giá đất là giải pháp mang tính đột phá nhưng đặt ra nhiều thách thức. Để có cơ sở cho bảng giá đất phù hợp với giá thị trường, cơ sở dữ liệu về đất đai là yếu tố then chốt. Các giao dịch về đất đai phải được quản lý và lưu giữ trên hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia. 

Muốn làm được điều này, đòi hòi tất cả các giao dịch phải được thực hiện qua hệ thống trung tâm quản lý giao dịch về đất đai và thực hiện thanh toán qua ngân hàng. Việc yêu cầu công chứng, chứng thực giao dịch về đất đai có thể sẽ thay thế bằng hình thức xác nhận của trung tâm giao dịch đất đai.

"Khi đó, việc không thực hiện xác nhận giao dịch qua trung tâm có thể làm giao dịch vô hiệu. Điều này sẽ giúp Nhà nước có được thông tin của từng giao dịch về đất và có cơ sở quy định bảng giá tại mỗi tỉnh", bà Anh ý kiến.

Đồ họa: TẤN ĐẠT

* Đại biểu Quốc hội HOÀNG VĂN CƯỜNG: Xây dựng bảng giá sát với giá trị thị trường

Việc bỏ khung giá đất là một đổi mới căn bản xóa bỏ cơ chế quản lý đất đai theo hành chính áp đặt sang xây dựng bảng giá sát với giá trị thị trường. Nhà nước cần hướng xác định giá trị và bảng giá đất phải phản ánh kịp thời giá trị đất đai. Khi có yếu tố làm thay đổi giá trị như quy hoạch đất đai, thay đổi mục đích sử dụng, vùng phát triển thì bảng giá phải thay đổi theo.

Khi bảng giá đất sát với giá trị thị trường sẽ là căn cứ, cơ sở để người giao dịch tham khảo mua cao hoặc thấp hơn nhưng không quá nhiều. Một khi chênh lệch quá nhiều chỉ có hai trường hợp là Nhà nước không thay đổi kịp thời khi giá trị thật hoặc chỉ là giá bong bóng.

(THÀNH CHUNG)

* Đại biểu Quốc hội PHAN ĐỨC HIẾU: Kỳ vọng tháo được điểm nghẽn

Việc sửa Luật đất đai kỳ vọng sẽ giải quyết được điểm nghẽn, đó là tạo ra sự cải cách đột phá về vấn đề thủ tục đất đai, đơn giản hóa thủ tục, hồ sơ, điều kiện một cách hợp lý, rút ngắn thời gian giấy tờ.

Tinh thần cải cách thể chế và thủ tục hành chính liên quan tới quy định đất đai cũng không chỉ đơn thuần dừng lại ở việc cắt giảm thời gian, cắt giảm giấy tờ, cắt giảm điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin, mà còn phải cải cách mạnh mẽ hơn nữa thủ tục tổng thể trong chuỗi dự án đầu tư, xây dựng.

(NGỌC AN)

Trên thực tế hiện nay khung giá đất không theo kịp biến động giá đất thị trường đã cho biên độ quá rộng - Ảnh: QUANG ĐỊNH

* Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM): Nên xây dựng bảng giá đất 5 năm một lần

Nếu buộc các địa phương phải ban hành bảng giá đất hằng năm - có hiệu lực vào ngày 1-1, thì sẽ làm tăng khối lượng công việc của các cơ quan liên quan, nhất là sở tài nguyên - môi trường. Vì vậy tôi đề xuất chỉ quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ năm năm một lần như quy định hiện hành. Mỗi năm các tỉnh xem xét điều chỉnh hệ số giá đất theo từng đối tượng là hợp lý, sát thực tiễn.

Việc xem xét tăng giảm hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm cũng góp phần thực hiện chính sách của các tỉnh qua việc ưu tiên thu hút đầu tư, phát triển hoặc hạn chế đối với những lĩnh vực nhất định.

* Ông Nguyễn Tiến Dũng (chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Sài Gòn Triển Vọng - SAVISTA): Hỗ trợ các địa phương xây dựng bảng giá đất

Khung giá đất của Chính phủ lâu nay cũng là một căn cứ để các địa phương tham vấn, tham khảo. Một khi bỏ khung thì nhiều địa phương rất áp lực trong việc xây dựng bảng giá đất vì họ thiếu điểm tựa, thiếu một hệ tham chiếu để biết giới hạn nằm ở đâu. Vì vậy Chính phủ, bộ, ngành phải lưu ý hỗ trợ về nhân sự và chuyên môn cho các địa phương, nhất là địa phương đang đô thị hóa, có sự chuyển đổi mạnh mẽ cơ cấu sử dụng đất và biến động giá cả lớn.

Bên cạnh đó Chính phủ phải xây dựng một cơ chế để thu thập thông tin dữ liệu thật của giá đất trên thị trường. Khi đã có cơ sở dữ liệu này, các địa phương chỉ phải điều tra, thu thập dữ liệu để xây dựng bảng giá đất cho năm đầu tiên. Những năm sau thì địa phương chỉ cập nhật hằng ngày những biến động đất đai, thông tin giá cả mua bán, cường độ, số lượng giao dịch và tính toán ra kết quả tăng giảm của thị trường thực tế làm cơ sở cho việc xây dựng bảng giá đất.

(K.YÊN)

* Ông Hoàng Mạnh Thắng (trưởng Phòng công chứng số 7, TP.HCM): Cần có phương pháp xác định bảng giá đất khoa học

Bỏ khung giá đất là hợp lý để cho các địa phương chủ động xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường. Tuy nhiên, cần có một phương pháp định giá khoa học, dễ làm, dễ hiểu để các địa phương xây dựng được bảng giá đất sát giá thị trường.

Theo tôi, xác định giá trị của một vật nào đó phải dựa trên khả năng khai thác, khả năng tạo ra giá trị, sản xuất ra của cải vật chất của vật đó. Giá trị của đất phải được xác định dựa trên khả năng sinh lợi, khả năng khai thác đất.

Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng cần xây dựng cơ chế để xác định được giá giao dịch thật của bất động sản nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin minh bạch để tránh thất thu thuế.

(K.YÊN)

Phải tạo được cơ chế xác định giá đất chuẩn xác gắn với thị trường

TTO - GS Lê Hồng Hạnh cho hay nếu không có được cơ chế xác định giá đất gắn với cung cầu thì những quy định về đấu thầu dự án sử dụng đất, đấu giá sử dụng đất còn luẩn quẩn và sẽ là cội nguồn của tham nhũng, lãng phí, lợi ích nhóm.