Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước bắt đầu có hiệu lực từ 1-9-2023 đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều.

Doanh nghiệp lo

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa phải "khẩn thiết" đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi, bổ sung một số điểm chưa hợp lý, tạo "rào chắn" vay vốn.

Điểm chưa hợp lý được lãnh đạo hiệp hội bất động sản cũng như nhiều doanh nghiệp nhắc đến tại khoản 2 điều 1 với việc bổ sung thêm bốn trường hợp khách hàng có nhu cầu vốn không được cho vay tín dụng.

Với quy định không cho vay "để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh", ông Phạm Đức Toản, tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc ở Hà Nội, lo ngại thị trường bất động sản đã khó càng "tắc" thêm.

Theo ông Toản, pháp luật quy định rõ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Trước khi được đưa vào kinh doanh, doanh nghiệp cần huy động nhiều nguồn để thực hiện dự án ngoài vốn tự có.

"Khi chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tức là chưa bán được cho khách hàng. Còn nếu dự án được bán rồi thì cơ bản có thể huy động từ khách hàng, lúc ấy đâu cần nhận góp vốn, vay tín dụng lãi suất rất cao. Nhiều nguồn "tắc" rồi, thêm tín dụng nữa doanh nghiệp sao phục hồi?", ông Toản thắc mắc.

Ông Toản nói thêm: khó khăn lớn vừa qua với doanh nghiệp bất động sản là dòng tiền và thủ tục pháp lý. Với quy định mới tại thông tư 06, ông nhận thấy "bế tắc" khi doanh nghiệp khốn khổ vì vướng mắc pháp lý, dự án kéo dài. Sắp tới, nếu chưa đủ điều kiện kinh doanh thì lại không được vay vốn.

Tác động đến nhiều ngành, lĩnh vực

Quy định này không chỉ tác động đến doanh nghiệp và dự án bất động sản, mà còn tác động đến nhiều dự án đầu tư lĩnh vực khác.

Theo ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch HoREA, các dự án đầu tư theo phương thức PPP thực hiện các công trình hạ tầng, cầu đường, cảng, sân bay, nhà máy phát điện, bệnh viện, trường học, nông, lâm, ngư nghiệp... cũng có thể nằm trong danh sách cấm cho vay.

Chẳng hạn, dự án đầu tư nguồn phát điện sau khi đã hoàn công, đấu nối, phát thử nghiệm, đã có giá bán điện thì tại thời điểm này các chủ đầu tư không còn nhu cầu huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư nữa.

Do vậy, doanh nghiệp sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận là chủ đầu tư dự án PPP thì đã có đủ pháp lý và tại thời điểm này mới phát sinh nhu cầu huy động vốn để bù đắp tài chính cho các khoản đầu tư thực hiện dự án, hoặc có nhu cầu tìm "bên thứ 3" để mời góp vốn, hợp tác đầu tư để thực hiện dự án. Tuy nhiên, thông tư 06 lại quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với "bên thứ 3".

Điều "cấm" này, theo chuyên gia, dẫn đến vấn đề là chủ đầu tư phải có đủ nguồn vốn đầu tư hoặc có khả năng tự mình vay vốn để thực hiện dự án, hoặc tìm được "bên thứ 3" có đủ năng lực hoặc có thể huy động vốn của nước ngoài để có thể tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh phát triển dự án. 

Như vậy, khả năng đáp ứng của các doanh nghiệp trong nước không nhiều nhưng lại tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài do có lợi thế "nguồn vốn rẻ".

Nhiều dự án khó có khả năng hoàn thành

Miền Bắc thiếu điện, nhưng nếu với cơ chế vay vốn bị chặn như thông tư 06, rất nhiều dự án sẽ khó có khả năng hoàn thành.

Chia sẻ với Tuổi Trẻ, lãnh đạo một công ty điện gió ở Bình Thuận băn khoăn: Thế nào là đủ điều kiện kinh doanh, liệu có phải do các ngân hàng gặp khó khăn ở một số dự án điện tái tạo chuyển tiếp vừa qua nên đặt ra quy định này?

Vị này còn cho rằng quy định này nếu áp dụng thì có phần "nghịch lý". Bởi thông thường trước khi đầu tư vào các dự án sẽ tính toán vay bao nhiêu, ở đâu, lãi suất ra sao, hiệu quả khả thi dự án. 

"Nếu khởi công dự án rồi mới tính vay, nhận góp vốn thế nào thì rất dễ đắp chiếu. Nếu dự án đi vào vận hành rồi thì cần gì nhận vốn nữa. Nếu có nhu cầu chắc chỉ cần để đảo nợ", vị lãnh đạo doanh nghiệp lo ngại.

Khó càng thêm khó

Ông Võ Hồng Thắng, giám đốc dịch vụ tư vấn và phát triển dự án (DKRA Group), cho biết việc Ngân hàng Nhà nước ban hành thông tư 06, với thị trường bất động sản, cả người mua nhà lẫn nhà phát triển dự án sẽ bị siết tín dụng, điều kiện vay vốn.

Theo ông Thắng, nếu thị trường ổn định, việc ban hành thông tư có thể giúp dòng vốn minh bạch hơn. Tuy nhiên, thời điểm này thị trường đang gặp khó khăn, việc tăng cường kiểm soát, siết dòng vốn vào bất động sản sẽ khiến ngành này khó càng thêm khó.

Theo ông Thắng, trước đây doanh nghiệp địa ốc dùng hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) để tiếp cận vốn, vay vốn làm dự án. Nếu doanh nghiệp sai phạm, dùng vốn không đúng mục đích, doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm. Còn với quy định mới này, chủ đầu tư bị chặn luôn.

Còn với tín dụng cá nhân, những khoản vay để bù đắp tài chính cũng hẹp cửa. Điều này khiến người dân tiếp cận vốn ngân hàng để mua bất động sản thời gian tới chắc chắn khó hơn.

Ông Thắng cho rằng việc áp dụng thông tư này kể từ tháng 9 sẽ khiến các doanh nghiệp khó xoay xở, nên chăng có lộ trình áp dụng dài hơn, ở thời điểm phù hợp hơn.

Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh dù Ngân hàng Nhà nước đã giải thích nhưng rõ ràng thông tư này đã dựng "rào chắn". Đặc biệt với điều 9 quy định dự án không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì không được vay vốn, ông Châu cho biết với các doanh nghiệp sản xuất thì dễ xác định, còn với dự án bất động sản lại chưa phù hợp và điều này "mơ hồ".

Ví dụ với dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư cần vốn khi đã có giấy phép xây dựng và bắt đầu xây dựng công trình. Còn khi đã đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư đã huy động vốn khách hàng với lãi suất 0% chứ sao lại đi vay của ngân hàng với lãi suất 12 - 14%/năm.

Còn các dự án PPP (đối tác công tư), ông Châu cho rằng trước khi được thu phí BOT, các doanh nghiệp cần nguồn vốn để triển khai dự án. Còn nếu hiểu theo nghĩa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, tức doanh nghiệp đã có trạm BOT, thì lúc đó doanh nghiệp cũng sẽ không còn nhu cầu vay vốn.

Lo bị dựng ‘rào chắn’ vay vốn, HoREA kiến nghị sửa thông tư 06

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi kiến nghị đến Thủ tướng, Ngân hàng Nhà nước, đề xuất sửa thông tư 06 sẽ có hiệu lực vào tháng 9 tới do lo bị rào chắn về vay vốn.