Theo ông Thành, chính sách đầu tư nhà ở xã hội (NƠXH) bằng nguồn vốn tư nhân cần phải hướng tới cả hai mô hình: doanh nghiệp đầu tư NƠXH cho thuê và người dân xây nhà trọ cho thuê tại các đô thị hiện nay, bởi đây là mô hình NƠXH đặc biệt.

Doanh nghiệp rất khó thu hồi vốn

Phải khẳng định mô hình nhà trọ cho thuê thì giá mới rẻ được, còn mô hình doanh nghiệp mua đất, vay vốn để làm chung cư NƠXH thì chi phí đầu tư rất lớn.

Thực tế doanh nghiệp vay vốn hoặc bỏ tiền mua đất xây dựng NƠXH cho thuê rất khó thu hồi vốn.

Có một bất cập hiện nay là Luật Nhà ở quy định doanh nghiệp bỏ tiền xây dựng NƠXH cho thuê thì giá cho thuê doanh nghiệp tự quyết định nhưng không được vượt khung giá Nhà nước ban hành.

Khung giá này áp cho cả loại hình NƠXH do Nhà nước đầu tư, đất xây nhà được cấp miễn phí, tiền đầu tư không tính lãi.

Doanh nghiệp làm NƠXH được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải đi mua miếng đất làm nhà nên chi phí doanh nghiệp xây NƠXH sẽ cao hơn Nhà nước đứng ra đầu tư.

Để thực hiện được chính sách NƠXH cho thuê thì vai trò của Nhà nước là quyết định. Nhà nước phải đóng vai trò điều phối chính sách phát triển NƠXH, cấp đất miễn phí cho doanh nghiệp làm NƠXH vì khung giá thuê, thuê mua, mua NƠXH do Nhà nước quyết định.

Nhà nước phải cấp vốn ưu đãi cho doanh nghiệp làm NƠXH. Như gói ưu đãi 120.000 tỉ đồng cho phát triển NƠXH hiện nay là chưa đủ, cần bổ sung một gói tín dụng ưu đãi mới cho gói ưu đãi 120.000 tỉ đồng cho phát triển NƠXH, theo hướng tái cấp bù lãi suất cho doanh nghiệp vay tiền đầu tư gói ưu đãi 120.000 tỉ đồng cho phát triển NƠXH.

Doanh nghiệp vay vốn nhưng Nhà nước đứng ra trả lãi vay. Như vậy mới có thể có được nguồn cung gói ưu đãi 120.000 tỉ đồng cho phát triển NƠXH cho thuê với giá rẻ, do Nhà nước quyết định.

Lãi suất cho vay gói ưu đãi 120.000 tỉ đồng cho phát triển NƠXH phải không quá 5%/năm, giống như gói 30.000 tỉ đồng trước đây mới khả thi.

Những năm qua chúng ta không phát triển được loại hình gói ưu đãi 120.000 tỉ đồng cho phát triển NƠXH cho thuê vì doanh nghiệp làm không có lời, thậm chí lỗ nên không ai làm.

Đã mất tiền mua đất thì doanh nghiệp sẽ chọn làm nhà ở thương mại có lãi chứ không ai chọn làm gói ưu đãi 120.000 tỉ đồng cho phát triển NƠXH để thua lỗ.

Tôi hy vọng khi sửa đổi Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, NƠXH cho thuê sẽ tiếp tục được hưởng ưu đãi giảm 70% thuế, NƠXH để bán được giảm 50% thuế. Như vậy mới thu hút được doanh nghiệp làm NƠXH cho thuê.

Tháo gấp những nút thắt

Hơn nữa, những năm qua thủ tục làm dự án gói ưu đãi 120.000 tỉ đồng cho phát triển NƠXH không khác gì thủ tục làm dự án nhà ở thương mại.

Theo quy định cũ, gói ưu đãi 120.000 tỉ đồng cho phát triển NƠXH cho thuê được giảm 70% thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT. Quy định hiện nay doanh nghiệp làm gói ưu đãi 120.000 tỉ đồng cho phát triển NƠXH bán và cho thuê nộp thuế như nhau.

Về giá cho thuê NƠXH hiện nay do doanh nghiệp tự mua đất, ở khu vực TP.HCM khoảng 200.000 đồng/m2/tháng. Nếu bỏ chi phí mua đất thì giá thuê khoảng 150.000 đồng/m2/tháng thì doanh nghiệp có lời.

Luật Nhà ở 2023 có quy định Nhà nước sẽ tạo quỹ đất cho doanh nghiệp làm NƠXH nhưng thực tế những đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, nhu cầu thuê mua NƠXH rất cao thì dường như Nhà nước không có quỹ đất bố trí cho doanh nghiệp làm NƠXH.

Trong khi các địa phương có quỹ đất thì nhu cầu NƠXH lại không cao. Đây là một nút thắt Nhà nước cần gỡ vướng.

Hơn nữa, nếu Nhà nước có thu xếp được quỹ đất thì thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư làm dự án NƠXH cũng rất nhiêu khê.

Tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư làm dự án NƠXH hiện nay cũng chưa rõ ràng, cần làm rõ tiêu chí chọn nhà đầu tư làm NƠXH là chi phí đầu tư, giá bán, cho thuê, thuê mua thấp nhất hay làm dự án với chất lượng tốt nhất.

Bên cạnh đó, cần phải đẩy mạnh vai trò của công đoàn trong xây dựng NƠXH cho thuê. Luật Nhà ở 2023 đã cho phép công đoàn phát triển dự án đầu tư xây dựng NƠXH. Như vậy đất Nhà nước cấp, vốn từ chính công đoàn rất lớn đã có sẵn.

Công đoàn có lợi thế về quỹ đất được giao, nguồn vốn lớn không tính lãi suất nên cần phải đẩy mạnh vai trò của công đoàn trong việc tăng nguồn cung NƠXH cho thuê.

Giá thuê nhà ở xã hội bao nhiêu là hợp lý?

TP Hà Nội đang lấy ý kiến bộ, ngành về khung giá cho thuê nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn tư nhân, theo đó một căn hộ khoảng 55m², chiều cao tòa nhà từ 31 tầng trở lên có giá thuê 5,4 - 10,9 triệu đồng/tháng.