Thật ra với những gì đã và đang xảy ra ở hầu hết mọi nơi trên thế giới, vấn đề cốt lõi là do cách thức triển khai chứ không phải mức giá đền bù. Với cơ chế hiện tại, khó mà xác định được mức đền bù để các bên đều hài lòng.

Chúng ta biết rằng giá trị thực của một mảnh đất được xác định từ lợi ích tương lai mà nó tạo ra. Đất trồng lúa thuần túy thì giá trị của nó được xác định qua sản lượng lúa. Đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thì giá trị thực của chúng dựa vào lợi ích sau khi thay đổi mục đích đem lại. Đây chính là giá trị thuộc về người có quyền sử dụng hiện tại.

Cái khó là không ai có thể xác định được giá trị thực của đất khi đô thị hóa ở mức cao. Mức giá được mua bán trên thị trường sau khi một dự án nào đó được công bố thường là giá đầu cơ mà nó cao hơn rất nhiều so với phần chủ sở hữu hiện tại được hưởng. Cơ sở hạ tầng sẽ được đầu tư và đầu cơ là hai yếu tố chính đẩy giá lên.

Ví dụ, việc triển khai kế hoạch xây dựng các cây cầu và đường hầm bắc qua sông Sài Gòn và các hạ tầng khác đã làm đất ở Thủ Thiêm gia tăng chóng mặt, nhất là trong cơn sốt nhà đất năm 2008.

Với cơ chế hiện tại, người có quyền sử dụng đất nói riêng, người dân nói chung thường chỉ được xem là đối tượng cần phải thương lượng, chứ không phải là người cùng tham gia và có tiếng nói trong việc ra quyết định. Nói một cách đơn giản, người dân đang được xem là khách trong “ngôi nhà” của mình chứ không phải là ông chủ thật sự.

Do chỉ đóng vai trò “đối tác” bảo vệ lợi ích của mình nên người bị thu hồi đất đòi hỏi mức đền bù theo giá thị trường là hợp lý cho dù mức giá này mang yếu tố đầu cơ phi lý cộng với phần thuộc về chủ đầu tư hay của người khác.

Hơn thế, căng thẳng sẽ bùng phát ở những nơi chính quyền địa phương bị chi phối bởi các nhóm lợi ích cố tình bắt chẹt người dân để đền bù một mức giá rẻ mạt. Tính chính danh của chính quyền sẽ bị thách thức và những phản ứng thái quá theo kiểu “tức nước vỡ bờ” là khó tránh khỏi.

Việc điều chỉnh Luật đất đai, cách thức xác định giá trị đền bù cũng như những thiết chế liên quan khác là cần thiết, nhưng việc thiết thực nhất là làm sao đưa chỉ thị số 30-CT/TW của Bộ Chính trị về xây dựng và thực hiện quy chế dân chủ cơ sở từ năm 1998, và pháp lệnh thực hiện dân chủ ở xã phường, thị trấn năm 2007 thật sự đi vào cuộc sống.

Khi dân chủ ở cơ sở chưa được thực thi theo đúng bản chất của nó để dân được biết, được làm và được kiểm tra thì chẳng có công thức hay mức giá mầu nhiệm nào giải quyết được những bất ổn liên quan đến đất đai cũng như những vấn đề khác đang ngày một nghiêm trọng hơn.