Ông Nguyễn Trí Hiếu - Ảnh: Đình Dân

Thị trường bất động sản (BĐS) đang ấm lên, vốn ngân hàng đang chảy nhiều hơn vào kênh này. Các chuyên gia cảnh báo nếu ngay bây giờ không kiểm soát tốt tín dụng vào BĐS thì thị trường này sớm quay về thời kỳ “bong bóng”.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: “Thị trường BĐS đang đà phục hồi nhưng chưa thật sự bền vững. Hiện các ngân hàng (NH) thương mại đã tăng hạn mức tín dụng vào miếng bánh BĐS. Nhưng miếng bánh ngon này cũng lơ lửng cái bẫy phía trên”.

* Thị trường BĐS đang đà phục hồi, cả lượng giao dịch thành công và giá đều tăng so với năm ngoái. Dòng tiền từ NH cũng đang chảy mạnh hơn vào thị trường này, cũng chính từ đây có các cảnh báo bong bóng BĐS?

- Thị trường BĐS phát triển theo chu kỳ, khi cung thấp hơn cầu thì nó khuyến khích người ta đầu tư vào BĐS. Nhưng thị trường này không bao giờ có cân bằng cung cầu tuyệt đối, khi cung lên cao vượt cầu thì hàng tồn kho BĐS quá lớn, đưa thị trường vào tình trạng bong bóng và khủng hoảng. Dấu hiệu khủng hoảng xảy ra dựa vào giá BĐS.

Cụ thể, khi biến động giá từ 5-10% được xem là bình thường, từ 10-20% là tăng trưởng nóng, 20-30% là tăng trưởng rất nóng, từ 30-40% chuẩn bị rơi vào bong bóng và bong bóng xảy khi giá bị đẩy lên từ 40-50%.

Đáng nói, mức tăng giá trên là tăng ảo do nhà môi giới, dân đầu cơ tạo ra chứ không phải giá thực của thị trường.

Như vậy, hiện nay sau thời kỳ khủng hoảng thì giá của thị trường BĐS VN theo tôi đang nằm ở mức 10%. Tức là vẫn trong mức độ chấp nhận được, chưa có dấu hiệu của tình trạng bong bóng.

Tuy nhiên thị trường này đang chuyển tiếp sang giai đoạn phát triển nóng nên phải rất tỉnh táo trong điều hành. Điều này thể hiện ở số lượng giao dịch trên thị trường thành công tăng cao so với năm ngoái.

Giá BĐS đã tăng, có khu vực trên 10%. Các chủ đầu tư đang ồ ạt nhảy sang xây chung cư, nhà phố cao cấp, trong khi lượng tồn kho ở phân khúc này vẫn còn nhiều. Đáng nói, nhiều khu vực giá BĐS đang bị môi giới và dân đầu cơ đẩy lên…

* Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã nới lỏng cho vay BĐS khi giảm hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 250% còn 150%. Nhiều NH thương mại cũng đã tăng hạn mức cho vay tín dụng liên tục trong sáu tháng qua cũng là một điều cần cân nhắc cho sự an toàn của thị trường?

- Trong năm 2015, các NH đổ tín dụng rất nhiều vào BĐS, tỉ lệ cho vay BĐS tăng mạnh, chiếm 9-10% của tổng dư nợ quốc gia, tăng trưởng cho vay BĐS đang cao hơn tất cả các lĩnh vực khác.

Đây cũng là điều dễ hiểu bởi sau thời gian vướng vào nợ xấu, năm ngoái lợi nhuận NH không cao nên năm nay để bù trừ, rất nhiều NH nhảy vào BĐS khi thị trường này đang nóng lên, kéo theo nhu cầu vay vốn cao.

Có thể nói NHNN đã nới lỏng tín dụng BĐS, cụ thể giảm hệ số rủi ro cho các NH thương mại đối với lĩnh vực BĐS từ 250% rút xuống còn 150%.

Theo tính toán, nếu hệ số rủi ro ở mức bình thường thì một NH có 9 đồng vốn sẽ cho vay được 100 đồng, nhưng hệ số rủi ro ở mức 250% thì 9 đồng NH chỉ có thể cho vay được 40 đồng thôi, nay rút xuống 150% họ có thể cho vay ra 67 đồng với 9 đồng vốn tự có đó.

Vì vậy tín dụng cho vay BĐS dù còn siết nhưng đã được khuyến khích cho vay. Đó cũng là lý do khiến tín dụng BĐS tăng mạnh trong thời gian qua.

Ở một góc độ khác, vừa qua NHNN đã tăng hạn mức sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 30% lên 60%. Đây cũng được xem là nới cho vay BĐS bởi nhu cầu vay BĐS đều là vay trung và dài hạn.

Trong lúc này NH cần tỉnh táo bởi thị trường BĐS đang trong giai đoạn phục hồi nhưng chưa thật sự ổn định bởi hàng tồn kho còn nhiều.

* Sự tỉnh táo ở đây có nghĩa là gì, thưa ông?

- Các NH đang rất cẩn thận sau thời điểm “thấm đòn” vướng vào nợ xấu BĐS, nhưng phải nhớ rằng bẫy BĐS rất khó lường.

Để tránh rủi ro, mỗi NH dựa vào thực lực của mình tự quy định một hạn mức tăng trưởng tín dụng BĐS nhất định. Các NH cần lưu ý rằng không chỉ cho vay mua nhà, xây sửa nhà mới là cho vay BĐS mà cần tính cả các khoản vay được bảo đảm bằng BĐS để định được mức rủi ro.

Hiện nay trong các hệ thống NH cho vay BĐS để mua, xây sửa nhà ngoài mức 10%, nhưng nếu tính cả các khoản vay có thế chấp BĐS có thể lên đến mức 60% tổng dư nợ quốc gia. Đây là con số rất cao nên phải thật sự tỉnh táo, đặc biệt trong khâu thẩm định cho vay.

Rủi ro cho vay BĐS nằm nhiều nhất trong khâu thẩm định. Trước cho vay ào ào, thẩm định giá cao rồi cho vay 70-80% trên tài sản thẩm định đó cao hơn giá trị thực. NH ở ta đang áp dụng cơ chế thẩm định giá BĐS bằng chính nhân viên, cán bộ của NH nên mới xảy ra tình trạng đó.

Đây cũng không theo thông lệ quốc tế, ở Mỹ nếu thẩm định cá nhân nhà ở riêng lẻ thì nhân viên NH có thể tự thẩm định nhưng với những tín dụng BĐS thương mại thì NH phải thuê công ty thẩm định giá bên ngoài nên rủi ro được tính toán tốt hơn. Tóm lại, quy trình để thực hiện cho vay BĐS phải được rà soát và xem xét một cách kỹ lưỡng.

Tiếp theo là thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng, với chủ đầu tư là kèm theo khả năng triển khai dự án. Hiện nay hàng loạt dự án BĐS đang triển khai trở lại, có những chủ đầu tư sáu tháng bung ra 15-20 dự án chung cư ở phân khúc trên 20 triệu đồng/m², hầu hết các dự án đều sử dụng phần lớn vốn vay từ NH…

Kế đến là cơ chế phân cấp, phân quyền ở hệ thống NH đang tạo ra cơ hội cho lòng tham tư lợi trỗi dậy. Một giám đốc chi nhánh vẫn có thể thoải mái bơm vốn vào thị trường BĐS qua những thẩm định thiếu thực tế…

* Có ý kiến cho rằng NH cần hướng dòng vốn vào những dự án BĐS đáp ứng nhu cầu thực của đại bộ phận người dân?

- Đúng vậy, NH phải kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn và chọn lọc những dự án tiềm năng để cho vay. Trong đó, cần chú trọng đến những dự án căn hộ có mức giá phù hợp, trên dưới 1,5 tỉ đồng.

Đây mới là phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của đại bộ phận người dân. Nếu NH cũng “say máu” theo các chủ đầu tư đổ tiền vào làm toàn căn hộ cao cấp thì thảm kịch lại trở lại.

Đồng thời, NH cần chú trọng các ưu đãi lãi suất cho vay đối với người mua nhà, bởi đây mới là nhân tố quyết định đầu ra của thị trường BĐS.

Đối với các con nợ cũ, NH tiếp tục rót vốn cho các dự án có đầu ra tốt để chủ đầu tư có thể hoàn thiện dự án, bán hàng ra để thu hồi vốn trả nợ. Nhưng cũng cần chọn lọc tránh tiếp tục bơm vốn cho những chủ đầu tư, những dự án không còn khả năng triển khai.