Trong luật không hề quy định hai loại đất này, nhưng thực tế hơn một nửa diện tích đất ở TP.HCM được đưa vào diện đất hỗn hợp và dân cư xây dựng mới. Dù trái luật nhưng nhiều năm nay, thực trạng này không được tháo gỡ khiến hàng ngàn ha đất của người dân không được chuyển mục đích và "phép vua" vẫn thua "lệ làng".

"Phép vua" ở đây là những quy định trong các luật, còn "lệ làng" ở đây là quy định riêng của TP.HCM.

Từ năm 2018, HĐND TP.HCM đã nhận diện được vướng mắc này và chất vấn, yêu cầu các sở, ngành giải trình, đưa ra hướng khắc phục nhưng 5 năm qua, vướng mắc chưa được giải quyết, quyền lợi người dân "treo" trên một khái niệm không có trong luật, "vẽ rắn thêm chân".

Việc các quận, huyện không cho chuyển mục đích, tách thửa hoặc cấp phép có thời hạn (đối với đất đã là đất ở nhưng vướng quy hoạch) đã gây bức xúc rất lớn trong nhân dân.

Từ thời điểm 2018, một phó giám đốc Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP đã thừa nhận "bức xúc của người dân là chính đáng". Vướng mắc đã gây ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi chính đáng của người dân, một năm sở này trả lời không dưới 500 đơn thư của người dân về vấn đề này.

Chủ tịch HĐND TP lúc đó là bà Nguyễn Thị Quyết Tâm cũng phải thốt lên "dân chịu đựng cũng có mức độ thôi". Vấn đề là, tại sao một bức xúc chính đáng của người dân như vậy lại để kéo dài dai dẳng, bao nhiêu cuộc họp cũng chưa tháo gỡ được?

Vấn đề này không hề nhỏ, bởi nó vừa liên quan đến việc quy hoạch, sử dụng tài nguyên đất đai hiệu quả, vừa ảnh hưởng quyền lợi chính đáng của rất nhiều người dân. Thống kê của HĐND TP từ một cuộc khảo sát năm 2018 cho thấy trong số tổng diện tích hơn 82.600ha đã lập đồ án quy hoạch phân khu toàn TP, đất dân cư xây dựng mới chiếm 51,8%.

Tại huyện Bình Chánh, đất dân cư xây dựng mới chiếm 47% diện tích đất dân cư. Con số cũng tương đương ở huyện Hóc Môn. Nghịch lý là nhiều khu đất quy hoạch, dân cư đang sinh sống rất dày đặc. Chủ trương mềm hóa quy hoạch, tức làm sao quy hoạch không gây ra vướng mắc của TP, dường như bị đi ngược?

Từ những cuộc họp về vấn đề này, có thể hiểu lãnh đạo TP và các sở, ngành muốn đưa loại quy hoạch dân cư xây dựng mới vào để tạo cơ sở kêu gọi đầu tư các dự án khu dân cư đồng bộ về hạ tầng. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra, các địa phương khác không có quy hoạch này vẫn phát triển các dự án đô thị.

Mặt khác, không thể vì nỗi lo về bồi thường, giải phóng mặt bằng cho một chủ đầu tư (rất khó kêu gọi) nào đó trong tương lai để rồi "treo" quyền lợi người dân trong hiện tại. Đất đai vì thế cũng bỏ trống, hoang hóa, lãng phí.

Không chỉ ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng của người dân, mà Nhà nước cũng thất thu các loại thuế thu từ việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Cũng cần phải nói thêm, pháp luật đất đai dần điều chỉnh theo hướng để doanh nghiệp thương lượng với người dân khi làm dự án thương mại, khu đô thị… Do vậy, tư duy đất nông nghiệp sẽ bồi thường rẻ hơn đất ở hẳn cũng sẽ phải xem xét lại. Vì vậy, dù có quy hoạch chức năng gì cũng cần tính đến đảm bảo quyền lợi người dân trong thời gian tìm kiếm nhà đầu tư.

Lãnh đạo TP.HCM gần đây đưa ra nhiều thông điệp về việc tập trung tháo gỡ và giải quyết các vấn đề liên quan thuộc thẩm quyền. Vướng mắc về quy hoạch dân cư xây dựng mới nên được nhìn nhận là một vấn đề "thuộc thẩm quyền đó" để có sự quyết liệt, dứt điểm gỡ vướng, trả lại quyền lợi cho người dân.

Đất dân cư xây dựng mới ở TP.HCM: Tự 'đẻ' khái niệm mới, dân gặp khó

Nhiều năm nay, trong các đồ án quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết xây dựng (1/2.000) ở TP.HCM "đẻ" thêm khái niệm "quy hoạch dân cư xây dựng mới".