Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (Bình Dương) nêu quan điểm về phương pháp định giá đất, như phương pháp thặng dư, bà kiến nghị không nên quy định, bỏ phương pháp thặng dư định giá đất.

Phương pháp định giá đất thế nào cho phù hợp?

Theo đại biểu, kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp này là giả định ước tính nên mức độ tin cậy chưa cao. Giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian nhưng xác định giá trị lúc nào cũng tăng dần là không hợp lý, đặc biệt trong trường hợp giá trị thửa đất có thể giảm do tình hình kinh tế khó khăn.

Ngoài ra, việc tính toán yếu tố giả định là phức tạp, không chính xác và có sai số lớn, chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu là thay đổi kết quả định giá, cách hiểu của mỗi người khác nhau. Thực tế áp dụng còn khó khăn vướng mắc, các yếu tố hình thành định giá còn chung chung. 

"Việc áp dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở thuyết minh dự án nhưng rất sơ sài và không đủ dữ liệu thuyết minh, nên cần cân nhắc tính khả thi, không gây ách tắc thực hiện. Nếu thực hiện giữ phương pháp này cần có van kiểm soát việc định giá đất" - đại biểu nêu.

Về vấn đề này, tại báo cáo tóm tắt giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho hay phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp (điều 158) là vấn đề còn nhiều quan điểm khác nhau trong quá trình thảo luận ở cả 2 kỳ họp trước của Quốc hội.

Có ý kiến đề nghị không quy định tại luật về nội dung phương pháp định giá đất, giao Chính phủ quy định chi tiết để có hướng dẫn cụ thể và có sự linh hoạt, phù hợp với điều kiện thực tiễn.

Ý kiến khác đề nghị quy định tại luật về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp.

Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, căn cứ đề xuất của Chính phủ, dự thảo quy định về phương pháp định giá đất theo hướng rõ ràng về nội hàm các phương pháp định giá đất trên cơ sở tổng kết đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật đất đai.

Trong đó quy định cụ thể các phương pháp định giá đất bao gồm: so sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh. Đồng thời, dự thảo quy định các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất, bổ sung điều kiện áp dụng cơ bản với từng phương pháp định giá đất làm cơ sở thực hiện.

Cần quy định để mở nguồn cung đất cho nhà ở

Đối với đất làm dự án nhà ở thương mại quy định chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở. Đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đó là đất ở hoặc đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp).

Cho rằng quy định như trên là bất cập, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) đặt câu hỏi đất ở và đất khác thì đất ở là bao nhiêu? “Người có 1m² đất ở trong khi phần không phải đất ở lên nhiều hecta vẫn được làm dự án, còn các trường hợp khác lại không được hay sao?” - ông đặt vấn đề.

Do đó, đại biểu đề nghị trường hợp đang có quyền sử dụng đất thì nên cho chuyển đổi mục đích sử dụng để làm nhà ở thương mại kết hợp sản xuất kinh doanh, Nhà nước thu thuế.

Cũng đề cập tới vấn đề này, đại biểu Hà Sỹ Đồng (Quảng Trị) vẫn giữ nguyên quan điểm là sửa Luật Đất đai cần mở đường cho nguồn cung về nhà ở.

Vì vậy, theo ông, quy định muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác, đặt ra một hạn chế "rất khó hiểu" là phải có một mét vuông đất ở trong diện tích dự án thì mới được làm, còn nếu không có mét vuông nào thì không được.

“Việc phân biệt giữa hai trường hợp này là không cần thiết, không mang lại lợi ích công cộng nào. Vì thế cần bỏ quy định này để mở đường cho nguồn cung nhà ở, kéo giảm giá nhà giúp người dân có cơ hội tốt hơn để có được nhà ở’, đại biểu Đồng đề nghị.

Đề xuất nhiều phương pháp định giá đất

Chính phủ đã có dự thảo báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội một số nội dung đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Một trong những nội dung quan trọng được quan tâm là về nội dung, phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng của từng phương pháp.