Theo thông tin Tuổi Trẻ Online, sáng 2-8, sau một ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, cơ quan thuế ở các quận, huyện và TP Thủ Đức chỉ tính tiền nghĩa vụ tài chính đối với những hồ sơ được chuyển sang cơ quan thuế từ ngày 31-7-2024 trở về trước.

Riêng các hồ sơ chuyển sang thuế từ ngày 1-8-2024 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực), các cơ quan này vẫn chờ hướng dẫn cách tính từ Cục Thuế TP.HCM.

Sợ thất thoát khi sử dụng bảng giá đất cũ

Sở dĩ có việc này bởi việc tính nghĩa vụ tài chính theo Luật Đất đai mới có một số thay đổi so với cách tính cũ. 

Trước đây có một số trường hợp khi tính nghĩa vụ tài chính, ngoài áp dụng giá trong bảng giá đất còn nhân với hệ số điều chỉnh (hệ số k), nhưng cách tính mới đã bỏ hệ số k.

Mặc dù Luật Đất đai 2024 cho phép các địa phương được tiếp tục sử dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31-12-2025. Tuy nhiên theo chia sẻ của nhiều cán bộ thuế, bảng giá đất cũ trước đây bị khống chế bởi khung giá đất nên giá đưa ra thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường.

Nếu vẫn lấy bảng giá đất này nhưng không nhân với hệ số k theo cách tính mới sẽ khiến số tiền tính ra thấp hơn nhiều so với cách xưa nay vẫn tính. Việc này khiến họ lo lắng liệu có bị quy cho là làm thất thoát ngân sách hay không.

Chính phủ vừa ban hành nghị định 103 hướng dẫn về tính tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 (ngày 31-7). Nghị định quy định cách tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1-8-2024 không còn áp dụng hệ số k như quy định cũ.

Theo đó, tiền sử dụng đất sẽ bằng giá đất loại đất mới trừ cho giá loại đất cũ (tạm gọi giá tính tiền - NV) nhân với toàn bộ diện tích đất chuyển mục đích (không phân biệt trong hay ngoài hạn mức).

Cách tính này khác với cách tính trước đó khi phần diện tích trong hạn mức giao đất ở bằng giá tính tiền nhân với diện tích chuyển mục đích, còn diện tích đất ngoài hạn mức sẽ nhân với hệ số trước khi nhận với phần diện tích đó.

Cách tính tiền sử dụng đất mới ra sao?

Lấy ví dụ, hộ gia đình ông A xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp với 300m² mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh, thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng (huyện Bình Chánh) lên đất ở.

Như bảng giá đất hiện hành, giá đất nông nghiệp khu vực này là 200.000 đồng/m² (vị trí 1) và giá đất ở là 6,8 triệu đồng/m². Giá tính tiền sử dụng đất là 6,8 triệu đồng/m² - 200.000 đồng/m² = 6,6 triệu đồng. Hệ số k khu vực này là 2.5.

Theo cách tính cũ, tiền sử dụng ông A phải đóng gồm tiền sử dụng đất trong hạn mức ở Bình Chánh là 200m² bằng 200m² x 6,6 triệu đồng = 1,32 tỉ đồng cộng với tiền sử dụng đất ngoài hạn mức là 100m² x (6,6 triệu x 2.5) = 1,65 tỉ đồng. Tổng cộng ông A phải đóng 2,97 tỉ đồng.

Trong khi theo cách tính mới (vẫn áp dụng bảng giá cũ), ông A sẽ đóng số tiền bằng 300m² x 6,6 triệu = 1,98 tỉ đồng. Như vậy nếu áp dụng cách tính mới nhưng sử dụng bảng giá cũ số tiền thu sẽ giảm 990 triệu.

Chính vì bất cập này, TP.HCM đang dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, tuy nhiên do mức giá điều chỉnh quá cao so với bảng giá cũ nên đang nhận được ý kiến trái chiều. Nhiều hiệp hội, chuyên gia cho rằng với mức giá điều chỉnh sẽ đẩy tiền sử dụng đất người dân phải đóng lên rất cao.

Cũng với trường hợp ông A nói trên, nếu áp dụng bảng giá điều chỉnh TP.HCM đang dự thảo thì giá đất nông nghiệp tăng lên 3,2 triệu đồng/m² (16 lần) và giá đất ở là 65 triệu đồng/m² (tăng 9,55 lần).

Giá tính tiền sử dụng đất bằng 65 triệu đồng - 3,2 triệu đồng = 61,8 triệu. Nếu tính theo cách mới ông A phải nộp số tiền là 300m² x 61,8 triệu = 18,54 tỉ đồng, chênh so với số tiền theo cách tính cũ là 15,570 tỉ đồng.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM: Người dân bị 'áp lực' về tiền sử dụng đất với giá đất tăng dự kiến

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa gửi văn bản đến UBND TP.HCM phân tích về 'áp lực' tiền sử dụng đất tăng mạnh cho người dân TP.HCM, và đề nghị chưa nên ban hành bảng giá đất mới từ 1-8.