Các dự án bất động sản đang được xây dựng dọc đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức, TP.HCM - Ảnh: Q.ĐỊNH

Có những tài sản bị bỏ không 5-10 năm thay vì được khai thác để tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường. Vì vậy, việc đánh thuế tài sản sẽ tăng thêm nguồn thu cho Nhà nước, qua đó tái đầu tư các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp.

Ông NGÔ QUANG PHÚC

Đứng ở góc độ doanh nghiệp và nhà phát triển các dự án bất động sản, tôi cho rằng có thể giảm giá bất động sản xuống thông qua tiết kiệm nhiều loại chi phí cho doanh nghiệp.

Nhiều chi phí có thể cắt giảm

Giá bán một bất động sản phụ thuộc vào bốn yếu tố chính: chi phí đất đai, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp.

Trong đó, yếu tố đầu tiên và lớn nhất chính là đất đai. Có thể thấy ngay rằng đất để các doanh nghiệp có thể làm dự án tại TP.HCM hiện nay vừa hiếm vừa đắt. Doanh nghiệp có tiền cũng khó tiếp cận được khoảng đất phù hợp với nhu cầu. Hoặc nếu có đất cũng khó mà mua được do giá đã bị đẩy lên rất cao những năm vừa qua.

Giá đất cao nên nếu quyết định làm dự án thì doanh nghiệp phải đẩy giá bán cao lên mới thu hồi được vốn.

Yếu tố thứ hai là chi phí tài chính của doanh nghiệp. Đó là chi phí bỏ ra để mua hoặc đền bù đất cho phát triển dự án, chi phí hoàn thiện hồ sơ pháp lý, chi phí xây dựng và chi phí bán hàng. Do quá trình làm thủ tục một dự án bất động sản ở VN kéo dài, thường mất 3-5 năm, nên chi phí lãi vay của doanh nghiệp bị đội lên rất lớn.

Ví dụ, cần bỏ ra 200 tỉ mua đất làm dự án, trong đó vay ngân hàng 70% là 140 tỉ đồng với lãi suất 10%/năm thì mỗi năm doanh nghiệp phải trả lãi 14 tỉ đồng. Nếu thời gian làm hồ sơ giấy tờ mất 3-5 năm thì chỉ riêng lãi vay doanh nghiệp đã mất 42-70 tỉ đồng.

Tất cả chi phí này sẽ cộng vào giá thành làm tăng giá bất động sản rất lớn. Nhìn vào các con số nói trên thì có thể thấy ngay chỉ cần giảm 1-2 năm làm thủ tục cho doanh nghiệp thì giá thành bất động sản đã giảm đi nhiều thế nào.

Yếu tố thứ ba là chi phí xây dựng. Đây là khâu rất khó giảm giá vì phụ thuộc vào giá nguyên liệu và chi phí nhân công. Nếu cải tiến công nghệ giảm nhân công thì cùng lắm cũng giảm được 5-10% chi phí, trong khi chi phí xây dựng không đóng góp nhiều vào làm giảm giá thành bất động sản nói chung.

Yếu tố cuối cùng tác động vào giá bán bất động sản là kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Doanh nghiệp không thể lỗ được. Họ sẽ chọn mức lợi nhuận 5%, 10% hay 20%... Chỉ khi các doanh nghiệp phải cạnh tranh với nhau thật quyết liệt thì mức lợi nhuận này mới giảm xuống, qua đó giảm giá bất động sản.

Như vậy, muốn giảm giá bất động sản thì cách tốt nhất là tăng nguồn cung, giảm giá đất và giảm chi phí tài chính cho doanh nghiệp. Các vấn đề này hiện nằm ngoài khả năng của doanh nghiệp, rất cần sự vào cuộc của các cơ quan nhà nước và chính quyền địa phương.

Cần tính toán đánh thuế tài sản

Muốn tăng quỹ đất sạch, thành phố cần quy hoạch những vùng phát triển dân cư quy mô lớn hàng trăm, hàng ngàn hecta ở các vùng ven và tiến hành thu hồi, đền bù tạo ra vùng đất sạch. Khi đó, địa phương sẽ quy hoạch về giao thông, hạ tầng, dân cư... Nhưng khu vực phát triển nhà ở được chia nhỏ ra từng phần để phát triển theo định hướng của đô thị.

Mỗi năm, căn cứ trên nhu cầu phát triển nhà ở, dân số và ngân sách, thành phố tổ chức đấu giá một số khu đất để thu tiền về. Doanh nghiệp trúng đấu giá sẽ được xây dựng ngay theo quy hoạch mà không cần tốn quá nhiều thời gian và chi phí làm thủ tục hồ sơ giấy tờ như trước.

Sản phẩm bất động sản theo đó sẽ sớm được đưa ra thị trường nên giá thành sẽ giảm. Nhiều doanh nghiệp cạnh tranh nhau cũng không thể đẩy giá lên quá cao, chất lượng nhà ở tốt hơn và người mua được hưởng lợi.

Ngoài các giải pháp nói trên, việc đánh thuế tài sản cũng cần được Chính phủ tính đến vì đây là biện pháp hữu hiệu đã được triển khai ở nhiều nước. Dù rất nhiều người có nhu cầu về nhà ở mà không thể mua được nhà thì bên cạnh đó cũng có nhiều người sở hữu rất nhiều tài sản khác nhau mà không phải đóng thuế.

Thậm chí có những tài sản bị bỏ không 5-10 năm thay vì được khai thác để tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường. Vì vậy, việc đánh thuế tài sản sẽ tăng thêm nguồn thu cho Nhà nước, qua đó tái đầu tư các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp.

Đồng thời, do mức thuế lũy tiến trên tài sản mà những người sở hữu nhiều phải cân nhắc mua ít lại - bán ra nhiều hơn, qua đó tăng nguồn cung và giảm giá bất động sản.

Nhiều địa phương ra tay ngăn bất động sản bị 'thổi giá'

TTO - Chính quyền nhiều địa phương đã vào cuộc và tình hình đã có thay đổi bước đầu.