Dự án khu nhà ở Bình Trưng Đông của Công ty Hoàng Quân hiện thi công phần hoàn thiện - Ảnh: D.N.HÀ

Chuyện khá lạ: mỗi khách hàng mua hoặc thuê nhà ở xã hội phải ký 2 hợp đồng. Phía khách hàng nói chủ đầu tư tự ý tách hợp đồng, còn chủ đầu tư lại nói khách hàng tự nguyện.

Nhiều khách hàng mua và thuê nhà ở xã hội tại dự án Bình Trưng Đông do Công ty cổ phần tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (Công ty Hoàng Quân) làm chủ đầu tư, cho biết họ phải ký 2 hợp đồng cho cùng một căn hộ.

Một căn hộ có 2 hợp đồng

Bà T.V. cho biết khi mua căn hộ nhà ở xã hội của Công ty Hoàng Quân, bà được tư vấn chốt giá trọn gói và hướng dẫn ký 2 hợp đồng: một hợp đồng mua bán nhà với giá hơn 16 triệu đồng/m² và một hợp đồng thi công hoàn thiện tiện ích dịch vụ căn hộ với giá hơn 6 triệu đồng/m² với Công ty cổ phần đầu tư xây dựng phát triển nhà Bảo Linh (Công ty Bảo Linh) - là nhà thầu xây dựng của dự án nhà ở xã hội Bình Trưng Đông.

"Tôi không biết vì sao phải chia thành hai hợp đồng, nhưng thấy tổng số tiền trong hai hợp đồng đúng với giá mà mình đã thương lượng mua căn hộ nên không thắc mắc gì", bà T.V. cho biết.

Còn bà T.M. đăng ký thuê một căn hộ nhà ở xã hội của dự án này cũng phải ký 2 hợp đồng gồm: hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở xã hội và hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ. Với hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở xã hội, bà T.M. đóng tiền 5 đợt (hiện đã đóng xong) với tổng số tiền bằng 50% giá trị căn hộ. Với hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ, bà T.M. phải đóng hơn 26% giá bán căn hộ. Như vậy cùng một căn hộ, với một người đi thuê nhà, Công ty Hoàng Quân ký 2 hợp đồng đặt cọc và thu 2 khoản tiền cọc khác nhau.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, đại diện Công ty Hoàng Quân cho biết công ty bán nhà ở xã hội với giá 16 triệu đồng/m². Còn hợp đồng người mua ký với Công ty Bảo Linh là để nâng cấp các tiện ích và nội thất của căn hộ. Công ty Hoàng Quân bán nhà hoàn thiện, nếu khách hàng không ký hợp đồng với Công ty Bảo Linh thì vẫn có thể sử dụng được nhà. Công ty Hoàng Quân không liên quan đến hợp đồng của khách hàng với Công ty Bảo Linh.

Tuy nhiên, vị đại diện này cũng thừa nhận tất cả khách hàng mua nhà ở xã hội đều ký hợp đồng thi công hoàn thiện tiện ích dịch vụ căn hộ. Như vậy, tổng giá trị của căn hộ nhà ở xã hội trong hai hợp đồng là hơn 23 triệu đồng/m², bằng với giá bán nhà ở thương mại tại dự án trên. Với khách hàng mua nhà thương mại thì chỉ ký duy nhất một hợp đồng mua bán với giá hơn 23 triệu đồng/m².

Đối với trường hợp căn hộ nhà ở xã hội cho thuê, Công ty Hoàng Quân cho biết do khách hàng có nguyện vọng mua lại căn hộ nhà ở xã hội sau 5 năm thuê nên công ty tư vấn cho khách hàng đặt cọc để khi căn hộ đủ điều kiện sẽ bán luôn cho khách hàng. Còn việc đặt cọc thuê 50% giá trị căn hộ nhà ở xã hội là mức cọc tối đa cho trường hợp thuê nhà ở xã hội được pháp luật cho phép.

Đại diện Công ty Hoàng Quân giải thích: hợp đồng đặt cọc thuê là hợp đồng chính danh do công ty đăng ký với cơ quan chức năng về việc cho khách hàng thuê căn hộ nhà ở xã hội, còn hợp đồng đặt cọc mua nhà là thỏa thuận giữa khách hàng và chủ đầu tư. Nếu khách hàng đồng ý mua căn hộ sau 5 năm thì khoản tiền đặt cọc thuê nhà sẽ được dùng để trả tiền bán căn hộ.

Chủ đầu tư có làm đúng?

Tại văn bản công nhận chủ đầu tư dự án khu nhà ở xã hội Bình Trưng Đông của UBND TP.HCM năm 2016 ghi nhận Công ty Hoàng Quân cam kết giá bán nhà ở xã hội không vượt quá 18 triệu đồng/m² sàn sử dụng, giá cho thuê nhà ở xã hội không vượt quá 100.000 đồng/m²/tháng (đã bao gồm thuế VAT).

Văn bản này cũng yêu cầu công ty liên hệ Sở Xây dựng để thẩm định giá bán, giá cho thuê trước khi công bố giá bán nhà ở xã hội ra thị trường. Nếu như giá do Sở Xây dựng thẩm định thấp hơn giá cam kết thì phải bán theo giá thẩm định, nếu giá thẩm định cao hơn giá cam kết thì phải bán theo giá cam kết.

Luật sư Huỳnh Văn Nông (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng về hình thức thì các hợp đồng của khách hàng ký với các công ty đều trên cơ sở tự nguyện. Giá bán nhà ở xã hội trên hợp đồng mua bán của khách hàng với Công ty Hoàng Quân đúng cam kết. 

Tuy nhiên, cần làm rõ giá trị của hợp đồng thi công hoàn thiện giữa người mua nhà ở xã hội và Công ty Bảo Linh. Khách hàng cần yêu cầu Công ty Bảo Linh kê rõ hạng mục nào sẽ nâng cấp, giá trị vật liệu, thiết bị là bao nhiêu, công cán bao nhiêu... Như vậy sẽ rõ có hay không việc 2 công ty thông đồng với nhau kê giá bán thành giá thi công phần hoàn thiện để bán nhà giá cao.

Một chuyên gia bất động sản cho rằng đối với trường hợp thuê căn hộ nhà ở xã hội, quy định không cấm hai bên thỏa thuận đặt cọc mua căn hộ mà đến hơn 5 năm sau mới ký hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, cơ quan chức năng cần làm rõ có hay không việc khách hàng mua nhà ở xã hội với giá bằng giá bán nhà ở thương mại nhưng lại chia thành 2 hợp đồng. Nếu đúng thì đây là trường hợp bán nhà ở xã hội cao hơn giá cam kết nhưng "lách" bằng cách chia thành 2 hợp đồng để đối phó với cơ quan chức năng.

Người mua, thuê nhà ở xã hội là những người khó khăn về nhà ở, lại là người ở thế yếu hơn trong quan hệ với chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư yêu cầu phải ký nhiều hợp đồng, đặt cọc số tiền lớn trong thời gian dài thì người mua, thuê nhà ở xã hội buộc phải chấp nhận vì không còn cách nào khác. Tuy nhiên, cách làm này sẽ mất đi ý nghĩa của nhà ở xã hội và những khoản hỗ trợ của Nhà nước cho loại hình này.

Thời hạn vay vốn ưu đãi mua nhà ở xã hội tối đa 25 năm

Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì mức vốn cho vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà.