Sáng 5-7, Liên hiệp các Hội khoa học và kỹ thuật TP.HCM phối hợp Trường đại học Tài nguyên - Môi trường TP.HCM tổ chức hội thảo khoa học với chủ đề "Tích hợp quy hoạch để phát triển đô thị theo mô hình TOD tại TP.HCM".

Hình thành mạng lưới giao thông kết nối với metro

Phát biểu mở đầu hội nghị, TS Lê Trung Chơn, phó viện trưởng phụ trách Viện Nghiên cứu phát triển bền vững, Trường đại học Tài nguyên - Môi trường TP.HCM, cho biết TOD là mô hình phát triển đô thị xung quanh các đầu mối giao thông công cộng khối lượng lớn, tốc độ cao nhằm nâng cao hiệu quả giao thông và sử dụng đất, khai thác nguồn lực đất để phục vụ phát triển kết cấu hạ tầng.

Nghị quyết 98 cho phép TP.HCM thí điểm mô hình TOD này. Hiện TP.HCM đang khẩn trương triển khai đề án TOD xung quanh các nhà ga metro, định hình đô thị, khơi thông nguồn lực để phát triển.

Tuy nhiên để triển khai thành công đề án này, việc tích hợp quy hoạch trong đó quy hoạch giao thông và quy hoạch sử dụng đất là một nhiệm vụ tiên quyết.

Tại hội nghị, PGS.TS Hồ Quốc Chinh - Đại học Sydney (Úc), thành viên tư vấn quy hoạch chính của tuyến metro số 2 tại Sydney - dẫn chứng 10 năm trước, trước nhà hát Opera Sydney có một bãi tập kết container chỉ như một mảng bê tông lớn.

Sau đó, thành phố này đã bỏ ra 6 tỉ USD để cải tạo lại không gian đô thị xung quanh nhà ga metro, hiện khu vực này đã hình thành khu đô thị sầm uất bậc nhất của Úc.

Ông Chinh cho rằng TOD muốn thành công phải hình thành mạng lưới giao thông kết nối đến các nhà ga metro như xe buýt, cầu vượt…

Cũng theo chuyên gia này, TP.HCM đang có cơ hội rất lớn trong việc phát triển TOD xung quanh ở nhà ga metro khu vực ngoại thành. Tuy nhiên ở khu vực nội thành, TP.HCM đã bỏ lỡ cơ hội phát triển TOD dọc tuyến metro số 1 khi người dân đã mua hết các quỹ đất dọc các nhà ga metro và đẩy giá đất lên cao.

"Đây là một bài học, khi làm metro, làm TOD phải giữ bí mật về thiết kế. Ở Sydney, thiết kế metro giữ bí mật hơn 7 năm", ông Chinh nói.

Người dân góp quyền sử dụng đất để làm TOD

TS Phạm Trần Hải (Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM) cho rằng không phải không có giải pháp để phát triển TOD khu vực nội thành.

Hiện nay ở khu vực ngoại thành, việc Nhà nước thu hồi đất, đền bù cho người dân để khai thác quỹ đất xung quanh nhà ga metro, tổ chức lại không gian đô thị là phù hợp.

Nhưng với những khu vực nội thành đã hình thành các khu đô thị sầm uất thì việc thu hồi đất rất khó. Do đó, ông Hải đề xuất áp dụng mô hình tái điều chỉnh đất.

Với mô hình này, khi tổ chức lại không gian đô thị, Nhà nước sẽ không thu hồi đất mà người dân góp quyền sử dụng đất.

"Ví dụ như xung quanh ga metro có những lô đất ông A, ông B, ông C… Khi đó thành phố thu hồi, dùng một phần quỹ đất làm hạ tầng, công trình công cộng. Phần đất còn lại sẽ xây dựng một công trình cao tầng, chuyển quyền sử dụng đất của người dân thành quyền sở hữu công trình, sàn xây dựng như sàn văn phòng, căn hộ... có giá trị thương mại lớn hơn.

Tất nhiên, khi người dân có quyền sở hữu công trình thì họ vẫn có một phần quyền sở hữu đất phía dưới của công trình đó", ông Hải nói và cho rằng việc này vẫn đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước và người dân.

Theo ông Hải, hiện đã được quy định trong Luật Đất đai vừa được thông qua. Mô hình này cũng đã được áp dụng mạnh mẽ tại Hàn Quốc, Nhật Bản, Brazil và nhiều quốc gia khác.

Các tổ chức quốc tế cũng khuyến khích Việt Nam áp dụng mô hình này khi làm TOD với những khu vực khó thu hồi đất.

Áp dụng mô hình TOD ở tuyến metro số 1 TP.HCM ra sao?

TTCT - Trên lý thuyết, mô hình TOD giúp Nhà nước có kinh phí đầu tư cho metro nhưng áp dụng trong thực tế thì "không như là mơ".