Thị trường thứ cấp chiếm tỉ trọng giao dịch lớn hơn nhiều so với thị trường sơ cấp

Nhưng do nguồn cung rất lớn và đa dạng, thông tin phân tán khó kiểm chứng nên đây cũng là phân khúc tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Các chuyên gia đã đưa ra nhiều lời khuyên cho các nhà đầu tư vào thị trường này để tối đa hóa lợi nhuận và giảm thiểu tối đa rủi ro.

Thị trường Bất động sản sẽ sớm phục hồi

Theo báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường, trong giai đoạn từ tháng 6-2020 đến tháng 9-2021 trong khi thị trường thứ cấp (bán ra từ chủ đầu tư dự án) trầm lắng và đóng băng (thời điểm giãn cách) thì thị trường thứ cấp (mua đi bán lại căn hộ, nhà phố, đất nền…) vẫn hoạt động khá sôi động. 

Trong đó, phân khúc nhà phố có giá 3-5 tỉ đồng chiếm tỉ trọng cao nhất do phù hợp với tài chính của nhiều nhà đầu tư và khả năng sinh lời nhờ khai thác tài sản này.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam - thị trường BĐS đang rơi vào 2 luồng đối nghịch, nếu như thị trường sơ cấp, giá căn hộ vẫn tăng trong suốt thời gian dịch bệnh và có xu hướng tăng tiếp tục trong thời gian tới do gia tăng chi phí đầu tư, nguyên vật liệu, lãi vay,… 

Thì ở thị trường thứ cấp, nhiều người muốn thanh khoản căn hộ đang sở hữu do những âu lo về dịch bệnh, do đó giá sản phẩm thuộc thị trường này giảm từ 5-10%, tạo cơ hội để người mua nhà với giá thấp hơn so với trước đây.

Ông Dương Cao Tường - chủ tịch Công ty TNHH Sàn giao dịch Bất động sản TLH - khẳng định: "Trong quý I-2022, dòng tiền sẽ đổ mạnh vào thị trường bất động sản". Lý do đến từ gói hỗ trợ của Nhà nước cho người mua nhà; dòng vốn từ nhiều nhà đầu tư không luân chuyển được vào các kênh sản xuất, tiêu dùng, lại không am hiểu về chứng khoán sẽ có xu hướng rót vào bất động sản - kênh đầu tư vốn luôn được đánh giá là nắm giữ giá trị bền vững trong dài hạn.

Do thị trường thứ cấp có quy mô lớn hơn nhiều lần so với thị trường sơ cấp nên đây là cơ hội cho những nhà đầu tư có chiến lược rõ ràng, tìm hiểu kỹ thông tin tìm ra nhà đất có giá trị hấp dẫn và khả năng sinh lời cao. Cùng với sự hồi phục của thị trường bất động sản vào cuối năm 2021 và đầu năm 2022, thị trường này được dự đoán tiếp tục có sự tăng trưởng mạnh mẽ.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo, do quy mô lớn và thông tin rất đa dạng, nhiều chiều nên trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần tìm hiểu chi tiết đặc tính, ưu điểm và nhược điểm của loại sản phẩm. Đồng thời, người mua cũng cần cân nhắc xem liệu sản phẩm đó có phù hợp với mục tiêu về dài hạn hay ngắn hạn không.

Chuyên gia bất động sản cảnh báo nhà đầu tư trước khi xuống tiền cần tìm hiểu đặc tính từng loại sản phẩm và mục tiêu đề ra

Cần nắm những "kịch bản rủi ro"

Trên thị trường tồn tại không ít trường hợp người mua đất không chịu tìm hiểu kỹ càng mà thông qua lời dụ dỗ của "cò đất" nên bị "sập bẫy" để rồi gặp phải cảnh "tiền mất, tật mang". Trường hợp của chị Phương Anh (Quận Bình Thạnh, TP.HCM) là một ví dụ. 

Với mong muốn "đầu cơ lướt sóng", chị bị "cò đất" thuyết phục rằng Cầu Cát Lái sẽ sớm được xây dựng, nối TP.HCM với tỉnh Đồng Nai, giá mảnh đất sẽ tăng "dựng đứng" trong tương lai. 

Chị Phương Anh sử dụng khoản tiền dành dụm kết hợp vay thêm tiền ngân hàng, bỏ ra một khoản tiền 3 tỉ đồng để mua một miếng đất rộng hơn 70m2 tại phường Cát Lái, quận 2 cũ. Tuy nhiên, cầu mãi không thấy xây, người mua thì trả giá thấp nên chị vẫn chưa thể bán lại được nên bị "chôn vốn" 3 năm nay.

Ông Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc công ty trong ngành bất động sản, cho biết, dựa trên kết quả khảo sát nhanh về hành vi đầu tư bất động sản của người mua nhà đất tại TP.HCM và khu vực lân cận, tỷ lệ đầu tư theo đám đông lên đến 70 - 80%. 

Yêu cầu của nhóm này rất đơn giản, họ chỉ cần kênh đầu tư mang về dòng tiền nhanh chóng, khu vực nào đông người mua bán họ lập tức tham gia, ít quan tâm đến rủi ro.

"Trong nhóm nhà đầu tư bất động sản theo đám đông, 80% chưa thật sự hiểu rõ bản chất của khu vực được quy hoạch sẽ khó tránh được bẫy pháp lý và thường chịu rủi ro cao. 

Tuy nhiên, vẫn tồn tại 20% trong số đó với sự thận trọng cao vẫn sẽ gặt hái thành công trong trung và dài hạn. Nhóm 20% này có đội nhóm chuyên nghiệp, trang bị kiến thức sâu về thị trường, chuẩn bị tài chính bài bản, quản lý rủi ro tốt", ông Duyệt phân tích.

Vì vậy, để đầu tư an toàn và hiệu quả vào thị trường bất động sản thứ cấp, người đầu tư xem xét thông tin quy hoạch của địa phương và các thông tin liên quan từ cơ quan chức năng như: Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng,... 

Quan trọng là xác định được mục tiều và khả năng tài chính của mình để lên các kế hoạch dự phòng rủi ro trong trường hợp không thể bán "lướt sóng" được phải chấp nhận "ôm đất" chờ thời trong thời gian dài.

Nhà đầu tư cần xem xét thông tin quy hoạch của địa phương và các thông tin liên quan từ cơ quan chức năng

Giảm rủi ro bằng công nghệ tìm kiếm bất động sản "sạch"

Với sự xuất hiện của công nghệ phân tích bất động sản thì việc kiểm tra mức giá, thông tin về pháp lý và khả năng hỗ trợ ngân hàng của một căn nhà phố là cao hay thấp trong khu vực đã trở nên dễ dàng và minh bạch hơn so với trước đây.

Trên thị trường hiện nay đã có sự xuất hiện của ứng dụng tích hợp những tính năng hỗ trợ đắc lực như kiểm tra bất động sản sạch, kiểm tra quy hoạch, định giá bằng công nghệ,... giúp nhà đầu tư Bất động sản nhanh chóng tiếp cận thông tin đúng đắn, loại bỏ những thông tin sai lệch để đưa bất động sản về đúng giá trị thực. 

Điều quan trọng là các thông tin này hoàn toàn dựa trên các dữ liệu thực đã được ghi nhận bởi các giao dịch thành công trước đó. Vì vậy, công nghệ bất động sản sẽ giúp rút ngắn mọi quy trình giao dịch, đơn giản hóa thủ tục giúp tiết kiệm thời gian và tối ưu hóa chi phí cho các đối tượng tham gia vào quá trình giao dịch bất động sản.

Từ đây, công nghệ chính là giải pháp giúp nhà đầu tư dễ dàng tìm kiếm Bất động sản sạch với đầy đủ hồ sơ pháp lý, các yếu tố về quy hoạch và hạ tầng đều minh bạch. Từ đây, quyền lợi của nhà đầu tư sẽ được bảo vệ xuyên suốt quá trình mua bán để an tâm giao dịch sản phẩm phù hợp với mục tiêu đề ra, là cơ sở giúp thị trường Bất động sản ngày càng "sạch" và an toàn trong tương lai.