Phóng to

Tranh chấp phần sử chung giữa người dân và chủ đầu tư diễn ra căng thẳng ở chung cư Khang Phú, quận Tân Phú thời gian vừa qua vẫn chưa có lời giải - Ảnh: Minh Đức

Giữa tháng 8-2010 tại chung cư Him Lam Nam Sài Gòn (huyện Bình Chánh) đã diễn ra cuộc họp giữa đơn vị quản lý chung cư (Công ty cổ phần Kinh doanh địa ốc Him Lam - Him Lam Land) với người dân chung cư để giải đáp những thắc mắc mà người dân chung cư phản ảnh. Theo người dân tại đây, mâu thuẫn bắt đầu từ khi đơn vị đang quản lý chung cư lấy ý kiến về việc tăng mức phí quản lý chung cư.

Trước đây người dân đóng phí 200.000 đồng/căn hộ/tháng, nay mức phí tính theo mét vuông, từ 4.000 lên 5.000 đồng/m²/tháng, khiến mức phí chung cư tăng lên. Người dân cũng cho rằng đơn vị quản lý báo cáo thu chi phí không minh bạch, tự ý sử dụng nhà sinh hoạt cộng đồng vào việc riêng. Họ yêu cầu đơn vị quản lý sớm bầu ban quản trị nhà chung cư để ban quản trị này quyết định mức thu phí quản lý…

Trước đó tình trạng tranh chấp phần sở hữu chung (bãi đậu xe, phòng kỹ thuật, nhà cộng đồng…) đã diễn ra tại chung cư Khang Phú (Q.Tân Phú). Phía chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển địa ốc Khang Gia chỉ đồng ý bàn giao sân thượng, phòng kỹ thuật tại tầng hầm, còn nhà giữ xe vẫn do công ty quản lý và đóng phí cho ban quản trị…

Vụ việc căng đến mức cuối tháng 7 vừa qua người dân đã treo bảng phản đối chủ đầu tư và công an địa phương phải vào cuộc để lập lại trật tự. Ngày 4-8, Sở Xây dựng đã mời đại diện ban quản trị chung cư và chủ đầu tư lên hòa giải nhưng kết cục hai bên vẫn chưa đi đến thống nhất.

Quy định chưa cụ thể

Theo ông Đoàn Nhật, phó chủ tịch UBND huyện Bình Chánh, nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp trên do quy định hiện nay chưa phân định cụ thể ai quản lý phần diện tích thuộc sở hữu chung trong chung cư như sân thượng, nhà xe, khu sinh hoạt cộng đồng, không gian thương mại dịch vụ… Trong khi đó hợp đồng mua bán chuyển nhượng giữa người dân với chủ đầu tư cũng không rõ ràng nên không xác định được đâu là không gian chung, đâu là không gian riêng.

Một số chung cư chưa thành lập ban quản trị chung cư và chủ đầu tư tự ý sử dụng không gian được cho là của chung mà không được người dân đồng ý.

Đến thời điểm này đã có rất nhiều văn bản, quy định đề cập đến chung cư. Luật Nhà ở ban hành năm 2005 có quy định về diện tích chung - riêng tại chung cư. Nghị định 90 của Chính phủ ban hành năm 2006 cũng hướng dẫn về vấn đề này.

Năm 2008, Bộ Xây dựng đã ban hành quy chế quản lý chung cư và năm sau đó thông tư 01 của Bộ Xây dựng cũng đề cập đến phần diện tích chung - riêng, hướng dẫn hợp đồng mua bán căn hộ, nội quy quản lý nhà chung cư. Mới nhất là Nghị định 71 của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 8-8 (thay thế nghị định 90) cũng đề cập vấn đề này.

Tuy nhiên theo lãnh đạo Sở Xây dựng TP, các văn bản trên vẫn chưa thật sự đầy đủ, một số văn bản còn quy định chung chung, chưa xử lý được những vấn đề phát sinh trong thực tế, đặc biệt về vấn đề sở hữu chung, sở hữu riêng tại chung cư. Lãnh đạo một quận cho rằng nhiều quy định ban hành thời gian qua chỉ điều chỉnh những vấn đề đã phát sinh trên thực tế, nên những vấn đề phát sinh mới quy định chưa theo kịp khiến các cơ quan chức năng lúng túng trong xử lý.

Trong buổi triển khai Nghị định 71 tại TP.HCM mới đây, ông Nguyễn Văn Hiệp, phó giám đốc Sở Xây dựng, băn khoăn: Nghị định 71 đã thay thế Nghị định 90, vậy những vụ tranh chấp về sở hữu chung -riêng trong các chung cư đã xây dựng và bán căn hộ trước ngày Nghị định 71 có hiệu lực sẽ giải quyết ra sao, có thể lấy những tiêu chí của nghị định này làm cơ sở để giải quyết tranh chấp trên hay không? Trường hợp thỏa thuận giữa người dân và chủ đầu tư khác với quy định trên thì có áp dụng những quy định này để phân chia lại?...

Có thể kiện ra tòa

Vậy cơ quan chức năng sẽ xử lý ra sao khi xảy ra tranh chấp? Ông Đoàn Nhật nói tranh chấp nổ ra phần lớn do cư dân bức xúc vì phí quản lý cao hoặc chất lượng quản lý kém, bảo vệ không tốt, điện nước chập chờn, gom rác không đúng thời hạn quy định… Nếu chung cư đã hoạt động đủ thời gian quy định (sau khi đưa vào sử dụng 12 tháng) mà chủ đầu tư chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập ban quản trị mà có phản ảnh của người dân thì UBND huyện sẽ yêu cầu chủ đầu tư phải thành lập ban quản trị.

Theo luật sư Huỳnh Văn Nông, Đoàn Luật sư TP.HCM, mặc dù Luật nhà ở không quy định trực tiếp chủ đầu tư phải bàn giao phần sở hữu chung cho ban quản trị nhà chung cư, nhưng luật cũng quy định phần diện tích chung thuộc sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.

Quyết định 08 của Bộ Xây dựng cũng đã quy định ban quản trị nhà chung cư là chủ thể có quyền ký kết hợp đồng dịch vụ với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và hợp đồng bảo trì nhà chung cư. Như vậy, có thể hiểu ban quản trị nhà chung cư là đối tượng có quyền quản lý phần sở hữu chung trong nhà chung cư… Việc chủ đầu tư không bàn giao quyền quản lý phần sở hữu chung cho ban quản trị nhà chung cư mà tự ý sử dụng, quản lý là không đúng quy định pháp luật.

Luật sư Nông cho rằng quan hệ giữa người mua căn hộ và chủ đầu tư là quan hệ hợp đồng (hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán căn hộ) nên khi có tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (tranh chấp về sở hữu chung - riêng và các tranh chấp khác có liên quan) thì có thể yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết. Việc giải quyết tranh chấp sẽ được căn cứ theo hợp đồng mua bán và theo quy định của pháp luật.

Nếu nội dung của hợp đồng có các điều khoản trái quy định pháp luật thì theo Bộ luật dân sự, hợp đồng sẽ bị vô hiệu từng phần đối với những điều khoản trái pháp luật đó. Những vấn đề liên quan đến các điều khoản vô hiệu sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật. Các tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng nhà chung cư không phát sinh từ hợp đồng, thì chủ sở hữu hoặc người sử dụng căn hộ cũng có quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án giải quyết theo Luật nhà ở.