Tuy nhiên khi kiểm tra thì phát hiện chung cư này chưa hoàn thành phần móng, chưa có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng và chủ đầu tư cũng chưa cung cấp được thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai do sở xây dựng cấp.

Như vậy chung cư này có đủ điều kiện pháp lý để mở bán theo quy định chưa? Trong trường hợp chưa đủ điều kiện mở bán, khách hàng có quyền yêu cầu công ty môi giới bất động sản hoàn lại tiền đặt cọc quyền mua căn hộ không?

Việc bắt khách hàng đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản như trên có trái luật không?

Bạn đọc Minh Châu gửi câu hỏi tới Tuổi Trẻ Online.

Luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt - Đoàn luật sư Đà Nẵng - trả lời:

Điều kiện để nhà chung cư hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng. Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà. Có văn bản trả lời của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, mua.

Phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết.

Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng, đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua bất động sản. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại...

Như vậy từ những thông tin mà bạn cung cấp, có thể thấy dự án căn hộ chung cư thương mại mà bạn đề cập chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật.

Công ty môi giới bất động sản chỉ được thực hiện các hành vi trung gian cho các bên có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản và hưởng thù lao từ các giao dịch này.

Công ty môi giới chỉ được ký kết hợp đồng môi giới bất động sản chứ không được ký kết các hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc.

Điều 238 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định mục đích của việc đặt cọc là để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trong khi đó, công ty môi giới bất động sản chỉ là bên trung gian, không phải là bên có quyền và nghĩa vụ trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán chung cư. Do đó, công ty môi giới bất động sản không có quyền trực tiếp ký kết hợp đồng đặt cọc và nhận tiền đặt cọc cho việc giao kết hoặc thực hiện các hợp đồng giao dịch bất động sản.

Việc bắt khách hàng đặt cọc giữ chỗ quyền mua căn hộ chung cư của công ty môi giới là không vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, khi căn hộ chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản nhưng chủ đầu tư đã chấp thuận để công ty môi giới bán sản phẩm thay cho mình nhằm huy động vốn. Đây là hành vi bị cấm theo quy định tại khoản 5, điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Căn cứ quy định tại khoản 2, điều 238 Bộ luật Dân sự năm 2015: "Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".

Bạn có thể yêu cầu công ty môi giới hoàn trả cho bạn số tiền đặt cọc 30.000.000 đồng và trả cho bạn thêm một khoản tiền tương đương số tiền đặt cọc.

Chế tài xử phạt nếu chủ đầu tư vi phạm pháp luật

Chủ đầu tư thực hiện việc thu tiền của khách hàng qua trung gian là công ty môi giới như một hình thức huy động vốn khi căn hộ chung cư chưa đủ điều kiện mở bán là hành vi vi phạm điều cấm của pháp luật.

Nếu vi phạm về huy động vốn trái pháp luật thì xử phạt theo điểm đ, khoản 4, điều 58 nghị định 16/2022 về xử phạt trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. 

Theo đó, phạt tiền từ 800 triệu đồng đến 1 tỉ đồng với chủ đầu tư thực hiện hành vi huy động vốn không đúng quy định pháp luật.

Mời bạn đọc gửi câu hỏi để được luật sư tư vấn

Với đội ngũ các luật sư và chuyên gia pháp lý dày dạn kinh nghiệm trên tất cả các lĩnh vực như hôn nhân - gia đình, kinh doanh - thương mại, mua bán đất đai, sở hữu trí tuệ, lao động, hộ tịch, thừa kế..., chuyên mục Tư vấn pháp luật trên Tuổi Trẻ Sao sẽ giải đáp thắc mắc của bạn một cách nhiệt tình, nhanh chóng, chính xác, hiệu quả.

Bạn đọc vui lòng gửi câu hỏi (gõ bằng tiếng Việt có dấu, font chữ UNICODE) về Tuổi Trẻ Sao qua địa chỉ [email protected].

Mua căn hộ hình thành trong tương lai, tới thời hạn giao nhà vẫn chỉ là khu đất trống

Tôi và rất nhiều khách hàng mua căn hộ hình thành trong tương lai, dự án này ở Bình Dương, do một công ty bất động sản ở TP.HCM mở bán.