Thắc mắc đầu tiên từ bạn đọc N.M.Q. có nội dung: "Tôi mua lại một căn nhà bằng giấy tay tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh (TP.HCM).

Tôi nghe nói chủ nhà đầu tiên có một khu đất lớn rồi xây nhiều căn nhà, bán giấy tay cho nhiều người. Theo Luật Đất đai 2024, tôi có được cấp giấy chủ quyền nhà không?".

Đây cũng là băn khoăn của một số bạn đọc khác ở hoàn cảnh tương tự và luật sư NGUYỄN THỊ THU TÂM (Đoàn luật sư TP.HCM) trả lời nội dung này.

Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận

Theo khoản 5, điều 137, Luật Đất đai 2024, nếu hộ gia đình, cá nhân nhận sử dụng đất có các loại giấy tờ hợp lệ đứng tên người khác kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng đất nhưng đến trước ngày 1-8-2024 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) mà chưa thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; đồng thời đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi chung là giấy chứng nhận), gồm các trường hợp sau:

* Trường hợp đất không có giấy tờ hợp lệ mà không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét cấp giấy chứng nhận được thực hiện theo điều 138 Luật Đất đai: sử dụng đất ổn định trước ngày 1-7-2014, không có tranh chấp thì được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Cụ thể, sử dụng đất trước ngày 15-10-1993 đến nay không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận; nếu diện tích đất đã xây dựng nhà ở lớn hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định thì được cấp giấy chứng nhận theo hiện trạng, phần diện tích đất ở trong hạn mức không phải nộp tiền sử dụng đất, phần diện tích đất ở vượt hạn mức phải nộp tiền sử dụng đất.

* Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2014, nay không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận; nếu diện tích đất đã xây dựng nhà ở lớn hơn hạn mức giao đất ở thì được công nhận diện tích đất ở theo hiện trạng và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

* Trường hợp đang sử dụng đất không đúng mục đích ghi trên giấy tờ hợp lệ (ví dụ xây nhà trái phép, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở) trước ngày 1-7-2014 thì được xem xét cấp giấy chứng nhận với những điều kiện nhất định.

Đó là phải đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn. Người sử dụng đất phải đóng tiền sử dụng đất theo quy định.

Nếu đất không phù hợp quy hoạch thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất. Trong thời gian này phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.

Những loại giấy hợp lệ nào được xem xét cấp giấy chứng nhận?

Các loại giấy tờ hợp lệ trước ngày 15-10-1993 làm căn cứ để xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (theo điều 137 Luật Đất đai 2024):

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

- Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, gồm: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở, nay được UBND cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15-10-1993.

- Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18-12-1980.

- Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo chỉ thị số 299/TTg như: biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND cấp xã, Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập; đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất; giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất.

- Giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà.

- Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở theo chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11-7-1991 của bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được phê duyệt tại thời điểm giao đất.

- Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

- Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; đơn đề nghị được sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 1-7-1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

- Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân hoặc cấp cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng.

- Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15-10-1993 do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương.

TP.HCM xin hướng dẫn cấp sổ đỏ với đất tự tách thửa, mua bán bằng giấy tay

TTO - Sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM vừa kiến nghị Bộ TN-MT có hướng dẫn xác định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng tự ý tách thửa, chuyển cho người khác bằng giấy tay.