Ngày 8-6, Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM tổ chức chương trình cà phê doanh nhân với chủ đề "Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và sự thích ứng của doanh nghiệp".

Theo các chuyên gia, luật mới có hiệu lực sớm từ 1-8 sẽ giúp khơi thông các điểm nghẽn, doanh nghiệp thuận lợi hơn trong tiếp cận tài nguyên đất đai, tăng nguồn cung nhà ở song cũng siết lại trách nhiệm của doanh nghiệp nếu không triển khai dự án, lãng phí đất đai.

Sau 48 tháng, dự án sẽ bị thu hồi đất

Nhiều năm qua, các chủ đầu tư đã thu tiền của người dân nhưng không thực hiện dự án, chậm triển khai dự án bất động sản nhưng việc thu hồi gặp khó khăn. Tuy nhiên, Luật Đất đai sửa đổi đã siết chặt những quy định về thu hồi đất nếu chủ đầu tư không làm đúng cam kết.

Ông Phan Đức Hiếu - ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội - cho biết những dự án không hoặc chậm triển khai sẽ chịu cơ chế thu hồi đất rất nghiêm ngặt, khắc phục những quy định quá "mù mờ" về việc chậm thực hiện dự án trước đây.

Do đó, luật mới quy định chậm so với tiến độ dự án đã đăng ký, sau 48 tháng kể từ ngày doanh nghiệp cam kết đưa dự án vào hoạt động (trừ trường hợp thiên tai, bất khả kháng…) Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi hoàn.

Cụ thể, đất để thực hiện dự án đầu tư không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng.

Hết thời hạn được gia hạn chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại. Với quy định này, ông Hiếu đánh giá khả thi và doanh nghiệp phải dự phòng rủi ro bị thu hồi đất.

Tương tự, TS Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia - cho rằng quy định này là chế tài rất mạnh đối với doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp bỏ hoang, lãng phí tài nguyên đất đai hoặc thực hiện dự án nhưng chưa hoàn thành trong 48 tháng thì sẽ bị Nhà nước thu hồi mà không đền bù.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa - phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM - cho rằng việc Nhà nước thu hồi đối với dự án không hoàn thành sau 48 tháng là câu chuyện "rất kinh hoàng".

Theo ông Nghĩa, thực tế có những dự án triển khai mất rất nhiều năm, thậm chí lên đến 10 năm, trong đó có lỗi của các cơ quan thực thi pháp luật khiến dự án bị chậm tiến độ. Do đó, cần quy định rõ hơn các trường hợp thu hồi đất, tránh để doanh nghiệp "chết oan".

Các hành vi bị cấm trong luật

Theo TS Cấn Văn Lực, Luật Nhà ở đã bổ sung một số hành vi bị nghiêm cấm như huy động và sử dụng vốn sai mục đích, sai luật. Cấm một số hoạt động kinh doanh, trong đó bổ sung kinh doanh bar, karaoke tại chung cư, hoạt động kinh doanh gây mất an toàn phòng cháy chữa cháy…

Các quy định cấm này sẽ hạn chế các sai phạm, tranh chấp, các yếu tố gây mất an toàn (quán bar, karaoke, PCCC) trong cả khâu phát triển dự án và vận hành, sử dụng nhà ở.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản đã bổ sung, làm rõ một số hành vi bị nghiêm cấm như giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch, không công bố thông tin, thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của luật và cấp, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định cụ thể hơn về các thông tin dự án bất động sản cần cung cấp gồm địa điểm công bố thông tin, các thông tin về dự án, các thông tin về nhà ở, công trình xây dựng, các thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án…

Theo ông Lực, các quy định trên nhằm tăng tính công khai, minh bạch về thông tin dự án bất động sản, giúp người mua có khả năng tiếp cận thêm nhiều thông tin hơn.

Đặc biệt, luật sửa đổi quy định rõ các thông tin phải được cập nhật khi có sự thay đổi sẽ ràng buộc thêm trách nhiệm của chủ đầu tư, tăng khả năng bảo vệ người mua và giảm rủi ro tranh chấp.

Quốc hội sắp xem xét cho phép 3 luật mới liên quan bất động sản có hiệu lực từ 1-8

Quốc hội quyết định điều chỉnh chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 về bổ sung Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Các tổ chức tín dụng.