Biểu đồ tỷ lệ tìm kiếm căn hộ theo khoảng giá từ tháng 6 đến tháng 11-2018

Căn hộ tầm trung được định vị theo 4 nhóm tiêu chí gồm quy hoạch - kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội và chất lượng, quản lý, vận hành, được quy định tại Thông tư 31/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Xét riêng về giá bán, các đơn vị nghiên cứu thị trường định vị căn hộ tầm trung ở khoảng giá từ 20-30 triệu đồng/m². Trên thực tế, giá bán của phân khúc này tại Hà Nội hiện đã tiệm cận vùng mới cao hơn, từ 25-35 triệu/m².

Tại Hà Nội, căn hộ tầm trung liên tục giữ vị trí dẫn dắt thị trường qua các quý với thị phần áp đảo hai phân khúc còn lại là cao cấp (trên 35 triệu/m²) và bình dân (dưới 20 triệu/m²).

Số liệu thống kê của Hội môi giới Bất động sản cho biết, trong tổng số hơn 20.700 căn hộ bán được năm 2017 tại Hà Nội thì phân khúc trung cấp chiếm tới 42%. Xu hướng này vẫn diễn ra mạnh mẽ trong năm 2018 khi trong 6 tháng đầu năm, căn hộ tầm trung chiếm tỷ lệ 43,8% trong số 15.012 căn hộ được mở bán tại Hà Nội.

Báo cáo thị trường căn hộ bán quý III của Savills cũng khẳng định vai trò "thủ lĩnh" của căn hộ tầm trung khi chiếm hơn 60% thị phần toàn thị trường căn hộ, theo sau là hạng C với 33%. Savills cũng dự báo, trong quý IV-2018, sẽ có hơn 4.500 căn hộ đến từ 11 dự án tham gia thị trường, phần lớn là căn hộ tầm trung (hạng B).

Nhờ rổ hàng chiếm ưu thế hơn phân khúc cao cấp và bình dân, số căn hộ tầm trung tiêu thụ được cũng chiếm tỷ lệ cao nhất trên thị trường. Theo Savills, trong số 7.500 căn hộ bán được của quý II, căn hộ hạng B chiếm tỷ lệ 59%, hạng C chiếm 36%, hạng A chỉ chiếm 5%. Sang quý III, tỷ lệ tiêu thụ căn hộ hạng B cũng chiếm 51% trong số 6.300 căn hộ bán được, trong khi tỷ lệ này ở hạng C là 33%, còn hạng A là 16%.

Trước đó, CBRE từng đưa ra dự báo trong năm 2018 doanh số bán hàng của thị trường chung cư sẽ tăng khoảng 9% so với năm 2017, đạt ngưỡng 28.000 căn và tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp.

Khảo sát hành vi người dùng trên website của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, loại căn hộ ở khoảng giá 25-35 triệu/m² tại Hà Nội được tìm kiếm nhiều nhất. Theo đó, trong 6 tháng liên tiếp, căn hộ tầm trung luôn dẫn đầu về lượt tìm kiếm, và bùng nổ trong những tháng cuối năm. Theo đó, lượt tìm kiếm lập đỉnh liên tiếp trong tháng 10 và tháng 11, vượt xa lượt tìm kiếm căn hộ ở hai phân khúc còn lại, đặc biệt là căn hộ cao cấp. 

Cụ thể, lượt tìm kiếm loại căn hộ ở khoảng giá trên 35 triệu đồng/m² cao nhất vẫn chưa bằng một nửa so với mức đỉnh của phân khúc cận dưới (25-35 triệu/m²). Ngay cả ở giai đoạn thị trường trầm lắng nhất (rơi vào tháng 7 âm lịch, tầm tháng 8-9 dương lịch), dòng sản phẩm căn hộ giá 25-35 triệu/m² vẫn giữ vị trí "đinh" trong sự quan tâm của người dùng.

Tính chung trong 6 tháng (từ tháng 6 đến tháng 11-2018), lượt truy cập căn hộ theo các khoảng giá có tỷ lệ như sau: Dưới 20 triệu/m²: 28-29%; 20-25 triệu/m²: 17-18%; 25-35 triệu/m²: 38-39%; trên 35 triệu/m²: 15-16%.

Căn hộ tầm trung liên tục giữ vị thế áp đảo trên thị trường bất động sản Hà Nội. Ảnh minh họa: Báo Thanh tra

Về vị thế dẫn dắt của căn hộ tầm trung trong thời gian qua, giới phân tích từng chỉ ra 2 nguyên nhân khiến dòng sản phẩm này trở thành tâm điểm của thị trường bất động sản Hà Nội:

Thứ nhất, phân khúc căn hộ tầm trung mang tính thị trường cao, đáp ứng được khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị. Sức hấp dẫn của phân khúc trung cấp được dự báo sẽ còn kéo dài trong bối cảnh tầng lớp trung lưu mới nổi tại các đô thị ngày càng lớn mạnh.

Thứ hai, các căn hộ tầm trung ngày càng thu hút nhờ việc thay đổi thói quen và nhu cầu sở hữu nhà của người Việt trẻ. 

Cách đây khoảng chục năm, người dân chuộng những căn hộ diện tích lớn, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình đông người, thì nay khách mua nhà chủ lực là các gia đình trẻ với nhu cầu sở hữu không gian sống đã thay đổi. Họ thích những căn hộ có diện tích và giá bán vừa phải nhưng vẫn đáp ứng tốt các tiêu chí về vị trí, tiện nghi, các tiện ích nội khu đồng bộ... Những tiêu chí này khó đạt được ở phân khúc nhà giá rẻ.

Ngoài vị thế dẫn dắt thị trường, vị trí phân bổ của các dự án bất động sản tầm trung trong năm 2018 cũng có thay đổi đáng chú ý là xu hướng dịch chuyển ra xa trung tâm hơn. Nếu những năm trước, căn hộ cao cấp và trung cấp thường nằm gần quận trung tâm, thì hiện các dự án đã tiến ra phía ngoài vùng lõi với tiêu điểm là khu vực phía Tây Hà Nội. 

Savills từng đưa ra số liệu cho rằng, khu vực phía Tây Hà Nội chiếm tới 36% thị phần nhà ở trong nửa cuối năm 2018 và chủ yếu thuộc phân khúc tầm trung.

Thực tế, năm 2018 đã chứng kiến sự tham gia của hàng loạt dự án căn hộ tầm trung mở bán mới hoặc giai đoạn tiếp theo tại khu Tây Hà Nội như: Iris Garden (27-30 triệu/m²); Sun Square (28-30 triệu/m²); Hateco Apollo Xuân Phương (từ 25,5 triệu/m²); Anland Premium (25-27 triệu/m²)…

Cũng tại phía Tây Hà Nội, mới đây, dự án VinCity Sportia của VinGroup đã rục rịch tham gia thị trường. Với khoảng giá dự kiến trên dưới 30 triệu đồng/m² và nguồn cung hàng chục nghìn căn hộ, đây sẽ là dự án chiếm thị phần chủ lực của phân khúc căn hộ tầm trung trong năm 2019.