Đó là nhận định của ông Dương Đức Hiển - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội - với batdongsan.com.vn.

- Ông có thể điểm qua giá bán của một số dự án cao cấp trên thị trường sơ cấp và thứ cấp tại Hà Nội?

- Các dự án chung cư cao cấp tại Hà Nội đều đang có mức giá rất cao. Theo khảo sát của Savills Việt Nam, tại Ba Đình, giá chào bán khởi điểm bao gồm VAT của Vinhomes Metroplolis vào năm 2017 là 73-100 triệu đồng/m², đến năm 2019, giá bán gồm sơ cấp và thứ cấp là 70-90 triệu đồng/m². 

Hanoi Aqua Central giá sơ cấp năm 2017 là 55-101 triệu đồng/m², giá giao dịch hiện tại là 65-101 triệu đồng/m². Lancaster giá chào bán năm 2011 là từ khoảng 45 triệu đồng/m² (tính theo tỷ giá USD năm 2011), đến năm 2019, giá đã tăng mạnh, đạt từ 72 - 99 triệu đồng/m². 

Tại quận Tây Hồ, Golden Westlake có giá khởi điểm năm 2007 là 37-48 triệu đồng/m². Mười năm sau, giá giao dịch là 48-75 triệu đồng/m². Năm 2009, Indochina Plaza ở quận Cầu Giấy có giá bán 37-47 triệu đồng/m², đến năm 2019, giá tăng lên 45-58 triệu đồng/m².

- Với những số liệu ông vừa đưa ra, vì sao có những dự án sau một thời gian thì tăng giá, một số dự án lại giảm nhẹ?

- Tôi muốn đi vào ví dụ cụ thể, Lancaster là dự án có mức tăng khá tốt, năm 2011 giá khởi điểm là từ khoảng 45 triệu đồng/m², đến năm 2019, mức giá đã lên tới 72-99 triệu đồng/m². Dự án này có hơn 286 căn hộ, mật độ căn hộ trên một tầng thấp. 

Thực tế này tạo nên nguồn cung khan hiếm ở dự án và là cơ sở của tăng giá. Trong khi đó, cùng thuộc Ba Đình, nhưng có những dự án ghi nhận tình trạng giảm giá bởi nguồn cung quá lớn tất yếu dẫn đến sự cạnh tranh nội bộ lớn. Do đó, giá có xu hướng giảm nhẹ.

Thực tế, căn hộ chung cư có tăng giá hay không phụ thuộc trước hết vào vị trí dự án. Vị trí là một trong những yếu tố lớn quyết định đến giá thành và giá trị bất động sản. Tiếp đến là quy mô dự án. Đa số các dự án cao cấp đều có quy mô về số lượng phòng rất nhỏ, thường khoảng 250 căn trở xuống. Trên một mặt bằng tầng, số phòng tối đa từ 10 - 12 căn hộ đổ lại. 

Sự "ít ỏi" này đảm bảo được các vấn đề giao thông, an toàn, tiện ích, dịch vụ, để khi có biến cố xảy ra thì tất cả cư dân trong tòa nhà sẽ thoát hiểm một cách an toàn nhất, không bị chen lấn xô đẩy.

Khi nguồn cung càng hạn chế ngoài việc giúp giữ được giá căn hộ, điều này cũng đảm bảo giá thuê ít bị cạnh tranh hơn, lọc được nhiều khách hơn. Đặc biệt là không có câu chuyện cạnh tranh nội bộ, dẫn đến sự hỗn độn và sụt giảm về giá.

Và đương nhiên, các sản phẩm cao cấp còn phải đi kèm với các tiện ích, dịch vụ cung cấp như gym, spa, vườn trẻ, bãi đỗ xe, siêu thị, khu vui chơi… - những tiện ích này cũng quyết định đến sự tăng giá của căn hộ.

- Chỉ thời gian mới có thể trả lời dự án đó có thực sự là cao cấp hay không, đúng không thưa ông?

- Để khẳng định một dự án có phải là hạng A hay không thì cần ít nhất 2-5 năm sau khi dự án đi vào vận hành.

- Nhiều nhà đầu tư đã thua lỗ khi đầu tư căn hộ cao cấp. Ông nhìn nhận thế nào về thực trạng này?

- Rất nhiều nhà đầu tư đã đổ tiền vào căn hộ cao cấp rồi thua lỗ. Nguyên do là ở những tòa nhà đó, dịch vụ quá kém, số lượng người quá đông, không có sự kiểm soát giữa câu chuyện mua đi bán lại và câu chuyện cho thuê. 

Cả trên thị trường chuyển nhượng và cho thuê, giá bán và giá thuê cạnh tranh tùm lum. Vì cạnh tranh, nhà đầu tư và môi giới làm hỏng giá trị tòa nhà với vô vàn mức giá tự định ra.

Tôi muốn khẳng định là không phải dự án chung cư cao cấp nào cũng có thể tăng giá hoặc có giá thuê tốt. Điều này chỉ xảy ra ở những dự án hết sức đặc thù. Các nhà đầu tư cần có những nghiên cứu sâu hơn trước khi đưa ra quyết định đầu tư vào những dự án tự gọi mình là cao cấp.

- Theo ông, Khách thuê có góp phần định giá tòa nhà?

- Đối tượng khách thuê của mỗi dự án chính là bậc thang để đánh giá chất lượng dự án đó.

- Xu hướng lựa chọn bất động sản nhà ở cao cấp của khách hàng ngày nay có điểm gì đáng chú ý, thưa ông?

- Những khách hàng cao cấp hay khách hàng nước ngoài tìm thuê nhà ở cao cấp, họ sẽ nhắm tới những nơi giảm tải tối đa tiếng ồn, ách tắc giao thông, thời gian phải chờ đợi lãng phí ngay tại nơi họ ở.

Thời gian gần đây, tôi còn nhận thấy có một động thái đáng chú ý trên thị trường là rất nhiều chủ doanh nghiệp lớn, nhà đầu tư lớn hay những người nổi tiếng, họ không lựa chọn sống ở biệt thự mà chọn sống ở các tòa chung cư cao cấp. Bởi họ cần sự riêng tư. 

Họ không muốn người khác biết họ ở đâu. Nếu sống ở biệt thự, người khác dễ dàng nắm được việc họ ra vào lúc nào. 

Chính vì vậy, rất nhiều người lựa chọn các chung cư cao cấp bởi lưu lượng giao thông ra vào các hầm tòa nhà hàng ngày là liên tục, không dễ dàng nắm bắt. Khi về nhà, họ xuống hầm đỗ xe rồi đi lên tòa nhà, không ai biết nhà của họ ở đâu trong tòa nhà đó.

Bất kì vị khách nào muốn tìm một người ở trong tòa nhà phải thông qua quản lý, bảo vệ hay lễ tân. Khách cũng phải đọc đúng tên, địa chỉ thì lễ tân, bảo vệ mới báo lại với chủ nhà. Và nếu đúng là có hẹn thì mới được phép lên. 

Như vậy, những dự án cao cấp đúng nghĩa mang lại sự riêng tư và an toàn nhất định đối với gia chủ.

- Thưa ông, có phải một dự án cao cấp càng có nhiều người nước ngoài thuê thì tiềm năng tăng giá thuê và giá bán đều cao?

- Đối tượng khách thuê của mỗi dự án chính là bậc thang để chúng ta đánh giá chất lượng dự án đó. Đơn cử tại những tòa nhà có nhiều khách Nhật thuê như Lancaster (Ba Đình), Indochina Plaza (Cầu Giấy) đều ghi nhận giá bán và giá thuê tăng mạnh. 

Người Nhật được đánh giá là một trong những khách hàng khó tính nhất trong số các khách hàng nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam. Họ luôn có những yêu cầu khắt khe về tiêu chuẩn, chất lượng các dự án. Do đó, những tòa nhà muốn khẳng định đẳng cấp, vị thế cần đặt ra những tiêu chuẩn hướng tới việc phục vụ và thỏa mãn những khách hàng khó tính nhất. 

Điều này đòi hỏi chủ đầu tư phải có tầm và có tâm, không chỉ trong quá trình xây dựng mà cả khi dự án đã đi vào hoạt động, vận hành.

Cùng các tiêu chí vị trí đắc địa, đạt chuẩn hạng A, khách thuê đang có xu hướng dịch chuyển đến Ba Đình - một quận trung tâm của Hà Nội.