Người dân dọn đồ đạc vào căn hộ nhỏ ở chung cư An Lạc (Q.Bình Tân, TP.HCM) - Ảnh: TỰ TRUNG

Theo quy định mới này, căn hộ chung cư thương mại phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh. Diện tích sử dụng tối thiểu không nhỏ hơn 25m². Đối với dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỉ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m² không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.

Nhu cầu thực với căn hộ diện tích nhỏ

Nếu căn hộ 25m² được bán rộng rãi, trở nên phổ biến thì gia đình chị Lê Thị Thảo (34 tuổi, quê Bình Định) sẽ dần chạm tay đến "ước mơ có chỗ cắm dùi" ở TP.HCM. Hai vợ chồng chị Thảo từ Bình Định vào TP.HCM sinh sống gần 10 năm nay. Chồng làm công nhân, chị Thảo làm thuê cho cơ sở spa vật lý trị liệu. Thu nhập cả hai vợ chồng được chừng 10 triệu đồng/tháng nhưng phải nuôi hai con, con lớn 7 tuổi, con nhỏ 4 tuổi.

Gia đình chị Thảo gồm 4 người sống trong căn phòng trọ chưa tới 20m² tại phường Tây Thạnh, Q.Tân Phú. Mọi vật dụng, không gian sinh hoạt từ chỗ để xe, chỗ học cho con, bếp ăn, nhà vệ sinh, nơi ngủ... đều gói gọn trong diện tích khiêm tốn của căn phòng. Ngoài khó khăn không gian sinh hoạt chật chội, cũng như bao gia đình tạm cư ở TP, mối quan tâm lớn của gia đình chị Thảo là không có hộ khẩu.

"Nếu có căn hộ chung cư diện tích nhỏ thì gia đình tôi sẽ cố gắng tích cóp để mua. Tôi mong có hộ khẩu ở TP để thuận tiện cho cuộc sống. Chứ ngay cả làm KT3 cho con đi học, vợ chồng tôi phải năn nỉ chủ nhà trọ bảo lãnh" - chị Thảo nói.

Chị Thảo trải lòng, thu nhập của hai vợ chồng ráng vun vén cũng chỉ đủ trang trải tiêu dùng cho gia đình, học hành cho các con và nhiều khoản chi khác, nên cũng không có dư nhiều để dành. Nhưng nếu có căn hộ 25m², giá chừng 400-500 triệu đồng thì vợ chồng chị có thể vay thêm từ gia đình, người thân chừng 100-200 triệu đồng trả trước để mua, số còn lại thì trả dần.

Tương tự, gia đình anh Nguyễn Chí Thiện (ngụ huyện Cần Giờ), cả hai vợ chồng làm công nhân tại Khu chế xuất Tân Thuận (Q.7) hơn 15 năm. Cuối năm 2018, ba mẹ anh gom góp mua được căn nhà cấp 4 ở xã Bình Khánh (H.Cần Giờ), thoát cảnh ở trọ ven kênh rạch tại Q.4. Tuy nhiên, căn nhà này cũng nhỏ, diện tích khoảng 50m². Nhà chỉ có một phòng, ưu tiên cho vợ chồng anh và đứa con nhỏ, còn cha mẹ và một người em trai thì cố gắng sắp xếp chỗ để sinh hoạt.

Mọi bất tiện bắt đầu phát sinh khi đầu năm 2020, vợ chồng anh Thiện có thêm một đứa con nữa, khiến không gian ở càng căng kéo. "Riêng chỗ để đồ đạc cho em bé và con nhỏ đã chiếm hết diện tích phòng của vợ chồng tôi. Không thể để ra bên ngoài được, vì nhà của ba mẹ tôi cũng đã quá chật chội. Nếu có căn hộ diện tích nhỏ, vừa khả năng, chúng tôi sẽ tích góp, xoay xở để mua ra ở riêng, giải quyết trước mắt chỗ ở" - anh Thiện bày tỏ.

Còn anh Mai Hữu Hoàng Vương (24 tuổi, quê Bình Thuận) đã ra trường đi làm được vài năm, thu nhập khoảng 10 triệu đồng/tháng. Anh Vương hiện đang thuê nhà trọ tại Q.Bình Tân. Ngoài công việc chính là marketing, gần đây anh Vương còn học và làm thêm nghề phụ là thiết kế quảng cáo và IT để tăng thêm thu nhập.

Hay tin sắp tới sẽ có căn hộ 25m², anh Vương trải lòng: "Như bao người xa quê vào Sài Gòn làm việc, sinh sống, tôi cũng mơ ước có chỗ ở hay căn hộ của riêng mình mà phù hợp túi tiền. Hiện tôi sống một mình, cũng chỉ cần căn hộ 25m², vừa khả năng xoay xở của tôi. Sau đó tôi tiếp tục phấn đấu để có chỗ ở lớn hơn cho đến khi lập gia đình".

Khu chung cư An Lạc (P.An Lạc, Q.Bình Tân, TP.HCM) với những căn hộ nhỏ dưới 50m2, giá cả phù hợp cho các đối tượng công nhân, viên chức - Ảnh: TỰ TRUNG

Chủ đầu tư tính toán

Ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc Công ty Lê Thành - một trong những doanh nghiệp làm nhà ở xã hội tại TP.HCM, cho biết dự án nhà ở xã hội An Lạc (Q.Bình Tân) có 930 căn, với diện tích từ 25-45m². Hiện người dân đã mua và dọn về ở lấp đầy dự án. Từ trước đến nay, nhà ở xã hội chấp nhận cho 100% căn hộ dự án từ 25-45m². Tuy nhiên người mua những căn hộ này trong thời gian qua chỉ gói gọn trong đối tượng được mua nhà ở xã hội.

Ông Nghĩa cho rằng việc Bộ Xây dựng cho phép xây những căn hộ chung cư ở dự án thương mại có diện tích tối thiểu 25m² là nhìn thấy nhu cầu thực tế của người dân. Theo ông Nghĩa, hiện có những người nhập cư, độc thân, người trẻ mới cưới ở trong những nhà trọ ọp ẹp, diện tích chỉ 10-15m². Có những khu vực điều kiện sống rất tệ. Việc có một lượng căn hộ 25m² trong dự án chung cư sẽ tạo điều kiện thuận lợi để những người này có nhà.

Mặt khác, theo ông Nghĩa, người mua căn hộ 25m² sẽ có sự thay đổi theo chu kỳ con người. Thời điểm đầu còn ít tiền họ ở căn hộ nhỏ, một thời gian sau có điều kiện họ sẽ đổi căn hộ lớn hơn. Khi đó căn hộ nhỏ sẽ bán lại cho người khác có nhu cầu.

Nói đến việc có nhiều ý kiến lo lắng những căn hộ "hộp diêm" trên cao có nguy cơ trở thành "khu ổ chuột", ông Nghĩa cho rằng nếu thiết kế, quy hoạch ngay từ đầu tốt sẽ không có chuyện "ổ chuột". Quan trọng nhất là ban quản lý, vận hành tòa nhà đó tốt.

Mặt khác, tỉ lệ căn hộ diện tích dưới 45m² được khống chế chiếm 25% trong tổng số căn hộ của một dự án. Do đó 25% số người sống trong các căn hộ nhỏ buộc phải tuân thủ quy chế của cả cộng đồng, tôn trọng 75% số cư dân còn lại, nên việc xảy ra "ổ chuột" rất khó.

"Với nhiều người, có căn hộ 25m2 là hạnh phúc rồi. Người ta ở theo chu kỳ con người 5-10 năm sẽ đổi nhà mới. Chắc chắn khi xây nhà ở thương mại doanh nghiệp, tôi sẽ làm một số căn hộ với diện tích nhỏ như vậy để đáp ứng nhu cầu của người dân" - ông Nghĩa khẳng định.

Ủng hộ việc Bộ Xây dựng nới diện tích căn hộ xuống 25m², ông Ngô Quang Phúc - tổng giám đốc Phú Đông Group - cho rằng quy định cho phép xây căn hộ chung cư 25m² được luật hóa tạo điều kiện cho các doanh nghiệp linh hoạt khi cơ cấu sản phẩm dự án. Mặt khác, lượng khách hàng của dự án cũng rộng hơn.

Tuy nhiên, theo ông Phúc, trong một dự án sẽ có quy định số lượng căn hộ, quy mô dân số cho phép. Do vậy, việc khống chế 25% số căn hộ có diện tích dưới 45m2 buộc các doanh nghiệp phải cân nhắc khi tính làm căn hộ nhỏ. Bởi khi làm dự án, chủ đầu tư sẽ căn cứ vào loại sản phẩm nào dễ bán, sinh lời nhiều hơn.

"Đây là thông tin tích cực nhưng việc làm căn hộ nhỏ hay không tùy vào hiệu quả của dự án đó nữa, chứ không chỉ đối tượng khách hàng phù hợp. Như Công ty Phú Đông hiện chưa nghĩ đến việc làm căn hộ nhỏ quá vì loại căn hộ này có lượng khách hàng nhất định, không phải đại trà. Hiện chúng tôi vẫn ưu tiên làm căn hộ hai phòng ngủ, diện tích trung bình 60m²" - ông Phúc cho hay.

Trao đổi thêm với Tuổi Trẻ về vấn đề trên, ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - cho rằng hiện nay tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội, nhu cầu nhà ở thật nằm ở đông đảo người dân có thu nhập trung bình, thấp. Giá đất tăng cao khiến giá sàn diện tích mỗi căn hộ tăng cao theo. 

Nếu với diện tích lớn, giá căn hộ đắt đỏ rất khó cho người có thu nhập trung bình, thấp sở hữu căn hộ ở thành phố. Bởi vậy, quy định cho xây căn hộ 25m² sẽ tạo ra những căn hộ hợp túi tiền, đáp ứng nhu cầu lớn của người dân.

Cũng theo ông Châu, việc khống chế tỉ lệ căn hộ diện tích nhỏ dưới 45m² sẽ tạo ra khu dân cư có kết cấu hài hòa, không làm lệch pha trong kết cấu dân cư trong một dự án. Trong đó có những gia đình nhiều thế hệ nhưng cũng có những hộ độc thân, ít người.

Sẽ sửa đổi nếu có bất cập trong cấp phép căn hộ 25m²

Gia đình anh Lê Hiếu sinh sống trong căn hộ nhỏ khoảng 43m2 ở chung cư An Lạc (P.An Lạc, Q.Bình Tân, TP.HCM) - Ảnh: TỰ TRUNG

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Trọng Ninh, cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết quá trình thực hiện thông tư 21 (cấp phép căn hộ 25m²), Bộ Xây dựng tiếp tục tổng hợp ý kiến phản ảnh của người dân, xã hội, và xem xét sửa đổi, bổ sung nếu có những vấn đề bất cập, vướng mắc xảy ra.

Tuy nhiên, cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cũng trấn an dư luận rằng quy chuẩn diện tích căn hộ tối thiểu 25m² không bắt buộc áp dụng đối với các dự án nhà ở.

Chính quyền các địa phương có trách nhiệm căn cứ theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch hạ tầng xã hội để xem xét rà soát đảm bảo chỉ tiêu dân số, chỉ tiêu về mật độ xây dựng, về chiều cao công trình. Từ đó nhằm đảm bảo kiểm soát được dân số không quá tải về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án và khu vực, kết nối với các khu vực lân cận.

Vị này cũng cho rằng căn hộ 25m² giúp đa dạng nguồn cung và đáp ứng nhu cầu nhà ở cho khoảng 3 triệu hộ gia đình độc thân và khoảng 5 triệu hộ gia đình 2 người hiện nay.

Về những lo ngại về chất lượng nhà ở, nguy cơ hình thành những "khu ổ chuột" tại các đô thị lớn khi cấp phép căn hộ 25m², ông Nguyễn Trọng Ninh khẳng định chất lượng nhà ở không chỉ xác định bởi chỉ tiêu diện tích mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chất lượng xây dựng, chất lượng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng vật liệu xây dựng. Do đó, trong quy chuẩn Bộ Xây dựng cũng quy định để hạn chế chủ đầu tư tập trung xây dựng quá nhiều căn hộ nhỏ trong một dự án, đã khống chế mỗi dự án chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng không quá 25% số căn hộ diện tích dưới 45m² đối với tổng diện tích căn hộ toàn dự án.

Căn cứ để ban hành thông tư 21 (năm 2019), có hiệu lực từ ngày 1-7 tới theo hướng cho phép xây dựng căn hộ có diện tích tối thiểu 25m² theo quy định nghị định số 100 năm 2015 của Chính phủ về tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ nhà ở xã hội tối thiểu là 25m² sàn. Bên cạnh đó, kinh nghiệm quốc tế cũng cho thấy nhiều nước như Pháp, Hàn Quốc, Thái Lan đều cho phép phát triển căn hộ nhỏ với diện tích từ 15-20m²/căn hộ. (B.NGỌC)

TP.HCM phân loại vướng mắc xét cấp giấy chủ quyền căn hộ chung cư

TTO - Lãnh đạo UBND TP.HCM yêu cầu Sở Tài nguyên - môi trường phân loại các vướng mắc trong việc cấp giấy chủ quyền căn hộ chung cư để có hướng xử lý.