Nhiều ý kiến của chuyên gia và đại biểu góp ý cho dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đều cho rằng cần để người dân và doanh nghiệp tự thương lượng giá mua bán đất tại các dự án thương mại thuần túy - Ảnh: QUANG ĐỊNH

PGS.TS Phan Trung Hiền - trưởng Khoa Luật Trường ĐH Cần Thơ - nhận định như vậy về dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) vừa trình Quốc hội. 

"Thu hồi đất đã, đang và sẽ là vấn đề nóng, bức xúc trong khi nghị quyết đặt ra là cần xác định mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều này dự luật sửa đổi chưa làm được", ông Hiền phân tích.

Khái niệm "lợi ích quốc gia, công cộng" dễ bị lạm dụng

* Theo ông, đâu là nguyên nhân gốc rễ dẫn đến những bất cập trong việc thu hồi đất?

- Luật đất đai năm 2013 quy định về ba nhóm trường hợp thu hồi đất, trong đó trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gây ra nhiều khiếu nại, khiếu kiện và bất ổn xã hội nhất. 

Tất nhiên, có khiếu nại thì có đình trệ và kéo theo lãng phí. Chưa kể, về góc độ an ninh, chính trị, xói mòn lòng tin của một bộ phận người dân vào chính quyền, gây ra những vụ việc mất an ninh, trật tự.

* Vì sao thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gây ra nhiều khiếu nại, khiếu kiện và bất ổn xã hội?

- Thiếu các quy định rõ ràng, đơn nghĩa, chính xác về mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là "nguồn cơn" chính của khiếu nại, khiếu kiện.

Cụ thể, các cụm từ "khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới, dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn..." còn nhiều cách hiểu chưa thống nhất, dễ bị lạm dụng, vượt rào. Ngoài ra, pháp luật hiện hành còn có các quy định về thu hồi đất chưa đồng bộ và mâu thuẫn nhau. 

Chẳng hạn, các quy định thu hồi đất vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh hay về thu hồi đất vùng phụ cận đặt ra các trường hợp thu hồi đất nằm ngoài các trường hợp thu hồi đất tại Luật đất đai gây khó khăn cho cơ quan quản lý và người có đất bị thu hồi. 

Hơn nữa, quy định về thu hồi đất vùng phụ cận là khái niệm mới của Luật đất đai, không thuộc các trường hợp thu hồi đất nhằm phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo Hiến pháp năm 2013 nên có dấu hiệu trái với Hiến pháp.

PGS.TS Phan Trung Hiền

Làm rõ cụ thể phạm vi, tiêu chí thu hồi đất

* Ông nhận định dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) tiếp thu rất ít, chưa trọn vẹn được các định hướng quan trọng nghị quyết 18, cụ thể là sao thưa ông?

- Dự thảo chưa làm rõ hơn mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. 

Thậm chí, dự thảo còn có xu hướng đưa thêm các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế (phương án 2 điều 148); hoặc để Quốc hội quy định nguyên tắc và Chính phủ hướng dẫn các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội giống như thời kỳ Luật đất đai năm 2003.

Quy định về nguyên tắc xác định giá đất vẫn không có nguyên tắc công khai, minh bạch. Cùng với đó, dự luật cũng giao toàn quyền xác định giá đất cho UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện dưới sự tham mưu của cơ quan tài nguyên và môi trường. 

Mặt khác, dự thảo tuy có chi tiết hơn về quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất nhưng các quy định này không đủ tạo ra cơ chế để bảo đảm việc tư vấn này là độc lập, khách quan, trung thực như trong quy định mà dự thảo đã nêu ra. 

Quy định về giải quyết khiếu nại, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai theo cách thức chung chung, không xác định được sự tham gia và vai trò của tòa án trong việc xác định lại giá đất tính bồi thường.

* Từ góc độ luật, theo ông, việc thu hồi đất nên được sửa đổi như thế nào để giảm thiểu những khiếu nại, khiếu kiện và vẫn đảm bảo được việc thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội?

- Cần bổ sung phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cùng với đó, bổ sung nguyên tắc công khai, minh bạch trong việc xác định giá đất. 

Dự thảo cần quy định công khai tất cả các chứng thư định giá đất và hồ sơ, quy trình định giá đất cho người dân có đất bị thu hồi trên các phương tiện truyền thông địa phương. Bổ sung về giải quyết khiếu nại, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai theo hướng quy định vai trò của tòa án trong việc xác định lại giá đất tính bồi thường. 

Theo đó, tòa án có quyền yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền xác định lại giá đất tính bồi thường nếu có căn cứ cho rằng giá đất tính bồi thường không phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Nên áp dụng cơ chế thuận mua vừa bán

Ở góc nhìn khác, PGS.TS Võ Trí Hảo - hiệu trưởng Trường ĐH Gia Định - cho hay trong Bộ luật dân sự, quyền sử dụng đất là một loại tài sản.

Dù đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân, nhưng xét về các khía cạnh thuộc quyền sử dụng, khai thác các giá trị thương mại thì đây là một tài sản kinh tế thuộc về người dân. Do vậy, phải áp dụng cơ chế trưng mua đối với những công trình phục vụ lợi ích công của Nhà nước.

Còn đối với nhà đầu tư đi kiếm lời, phải theo nguyên tắc thuận mua vừa bán. "Khi chứng minh dự án hiệu quả, doanh nghiệp phải chứng minh được lợi nhuận, mà có lợi nhuận anh phải chia cho người khác. Khi người dân đồng ý với phương án chia lợi nhuận, hợp tác đó mới thành công.

Còn anh một mặt nói rất hiệu quả kinh tế, một mặt nói không có tiền để trả cho người dân, đó là mâu thuẫn, thậm chí nói dối cơ quan nhà nước để được phê duyệt dự án", ông Hảo nói và cho rằng nếu lập ra dự án kinh doanh mà không thỏa thuận được giá mua bán phải lập dự án kinh doanh khác.

Theo ông Hảo, việc để doanh nghiệp thương lượng đúng giá với người dân còn tránh tình trạng nhà đầu tư ôm đất mà phải tập trung vào các dự án có nhu cầu ở thật để đảm bảo hiệu quả của nguồn vốn đầu tư.

Nói về việc xác định giá bồi thường theo giá thị trường, ông Hảo cho biết hiện nay có nhiều dữ liệu về giá nhà đất. Trong đó, dữ liệu phản ánh tốt nhất đó là dữ liệu khi người dân thế chấp để vay vốn ngân hàng. Bởi nếu định giá cao, ngân hàng dễ bị buông tài sản, nếu thấp quá người dân không đồng ý.

* TS Nguyễn Văn Đáng (Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh):

Bốn nguyên tắc định giá đất

Muốn định giá đất sát với thị trường, cần thực hiện được bốn nguyên tắc theo thứ tự sau:

1. Trung ương cần xác định hệ tiêu chí có thể phản ánh được giá trị của đất đai tại một thời điểm nào đó sát với giá thị trường. Các tiêu chí này phải rõ ràng, cụ thể, và ổn định trước sự biến động liên tục của giá trị đất đai.

2. Cần ban hành một công thức tính giá đất sát với thị trường dựa trên các tiêu chí cụ thể. Với công thức tính giá đất và những hướng dẫn cụ thể, hội đồng định giá đất sẽ dựa vào đó để tính toán giá đất phù hợp với điều kiện thực tế ở địa phương, giảm thiểu nguy cơ tùy tiện áp giá theo hướng vụ lợi cho cá nhân hay nhóm nào đó.

3. Quy trình định giá đất cần quy định khoảng thời gian nhất định với việc áp dụng một mức giá đất nào đó.

Quy định này cho phép các hội đồng định giá đất được tính toán lại mức giá nếu thời gian tiến hành dự án quá lâu và mức giá ban hành đã lạc hậu, không còn phù hợp với giá thị trường.

4. Cần quy định tất cả các bên liên quan đều có quyền tham gia hội đồng định giá đất. Với nhóm yếu thế là người dân có đất bị thu hồi nên cho phép việc thuê đại diện như luật sư, chuyên gia bất động sản... để bảo đảm năng lực tham gia định giá đất.

Chính quyền chỉ nên chỉ định đại diện với những trường hợp không thể đồng thuận được về người đại diện.

B.NGỌC

Chặn 'nguồn cơn' khiếu nại, khiếu kiện đất đai - Kỳ 2: Thu hồi đất, Nhà nước cũng 'kêu trời'

TTO - Chính cơ quan nhà nước cũng thừa nhận nhiều bất cập trong việc định giá bồi thường và hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất đai dành cho những dự án công.