Phóng to

Nhiều hộ dân mua căn hộ ở chung cư Keangnam hiện bất bình với chủ đầu tư - Ảnh: Nguyễn Khánh

Theo ông Nam, liên quan tới nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, tại khoản 2, điều 63 trong nghị định 71 của Chính phủ ban hành năm 2010 quy định rõ: các bên phải ghi rõ thêm trong hợp đồng một số nội dung như: “phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích căn hộ mua bán”.

“Cụ thể hóa”

Tuy nhiên, do khoản trên không đề cập rõ việc tính diện tích cụ thể như thế nào mà giao cho Bộ Xây dựng quy định cụ thể. Vì vậy, ông Nam cho rằng việc bộ ban hành thông tư 16 quy định cách tính diện tích chính là việc cụ thể hóa quy định trên. Còn bộ đưa ra hai cách tính (thông thủy và tim tường) là để các bên tự thỏa thuận, thống nhất và phải ghi trong hợp đồng. “Quan điểm của bộ trước sau vẫn nhất quán là bộ ban hành thông tư 16 là có căn cứ pháp lý và đúng thẩm quyền” - ông Nam nói.

Ông Nam cho rằng hai cách tính mà bộ đưa ra là hướng dẫn kỹ thuật mang tính quy ước để xác định giá bán. Còn thực tế, mỗi cách tính theo thông thủy hay tim tường thì doanh nghiệp sẽ đưa ra giá bán mỗi mét vuông khác nhau, vì theo nguyên tắc toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng chung cư, bao gồm cả phần sở hữu chung và riêng đều được tính vào giá bán của căn hộ. Điều này bên bán và bên mua đều biết rõ và tự thỏa thuận với nhau trong hợp đồng để tránh khiếu kiện về sau.

Trả lời câu hỏi về việc những hợp đồng mua bán không ghi rõ cách tính diện tích mà mập mờ để đánh lừa người dân nhằm trục lợi, ông Nam cho rằng trường hợp này không nhiều và lỗi thuộc về cả hai bên. “Thông tư quy định phải ghi rõ cách tính diện tích cũng như phần sở hữu chung - riêng, tuy nhiên khi mua bán không ít người dân do thiếu kiến thức nên không yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đầy đủ. Trong khi đó, có chủ đầu tư lợi dụng tình trạng sốt nóng của thị trường mà ép người dân mua” - ông Nam nói. Với những trường hợp này nếu xảy ra tranh chấp, theo ông Nam, do hợp đồng mua bán là hợp đồng dân sự, vì vậy trước hết hai bên tự thỏa thuận với nhau, nếu không thỏa thuận được thì kiện ra tòa theo quy định của Luật dân sự.

Hàng loạt hệ lụy phát sinh

“Nếu cho rằng thông tư 16 không sai, sao bộ phải ban hành thông tư 03 sau đó để sửa?”- Tuổi Trẻ đặt câu hỏi. Giải đáp thắc mắc này, ông Nam cho rằng việc ban hành thông tư 03 thay thế, trong đó quy định chỉ có một cách tính thông thủy là sự điều chỉnh nhằm phù hợp với thực tiễn thị trường mua bán chung cư hiện nay và tránh tối đa xảy ra việc tranh chấp không đáng có. “Thông tư mới có nội dung theo hướng cân đối hài hòa lợi ích cho cả người dân lẫn doanh nghiệp” - ông Nam nói.

Ông Nam cho biết thêm nếu nhất quyết coi cách tính diện tích căn hộ chung cư trong thông tư 16 là sai, ngoài việc bất hợp lý sẽ dẫn tới hàng loạt hệ lụy phát sinh. Cụ thể, các hợp đồng mua bán chung cư khi thông tư 16 có hiệu lực (nhưng được tính theo cách tính theo tim tường) sẽ giải quyết ra sao? Nếu tuyên hủy là không có cơ sở pháp lý vì các hợp đồng này được ký kết tự nguyện, không bị ép buộc... đúng theo quy định của Luật dân sự. Ngoài ra các hợp đồng mua bán trước khi có thông tư 16 (trong đó có nhiều trường hợp đã được cấp sổ đỏ) sẽ giải quyết như thế nào, thậm chí nhiều trường hợp được mua đi bán lại nhiều lần.

Về hướng giải quyết, ông Nam cho rằng sau khi ban hành thông tư 03 (có hiệu lực từ ngày 20-2-2014) hướng dẫn cách tính diện tích theo cách thông thủy, những hợp đồng mua bán trước đó đúng quy định Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, nghị định 71 và thông tư 16 do hai bên tự nguyện thỏa thuận ký kết thì vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý. Riêng những trường hợp không có sự thỏa thuận, bên mua không đồng ý cách tính diện tích trong hợp đồng khi ký hợp đồng hoặc bản vẽ đính kèm hợp đồng không đúng với thực tế bàn giao nhà thì phải giải quyết tranh chấp theo quy định hiện hành.